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Notarieller Kaufvertrag: So kaufen und verkaufen Sie rechtssicher Immobilien

Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 08.05.2019
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Kein Hauskauf ohne Notar: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass erst das Mitwirken eines Notars einen Kaufvertrag über Immobilien wirksam macht. Festgelegt ist das in § 311 b. Hier heißt es: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienkauf?

Der Notar hat in diesem Zusammenhang die Aufgabe, als neutrale dritte Partei zwischen Käufer und Verkäufer zu vermitteln, offene Fragen zum Kauf zu klären und diesen zu überwachen, sowie letztendlich den Übergang des Eigentums zu organisieren. In der Regel entwirft er auch den Kaufvertrag, klärt beide Parteien über dessen Inhalte und sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten auf und schickt ihnen den Entwurf vorab zur Prüfung zu. Sind beide mit dem Vertrag einverstanden, wird ein Termin vereinbart, in welchem in Anwesenheit des Notars sowie aller Vertragsparteien der Kaufvertrag abgeschlossen und sowohl von Käufer und Verkäufer als auch vom Notar unterschrieben wird. Nach dem Kauf prüft der Notar, ob der Kaufpreis bezahlt wurde, und kümmert sich um die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.

Das Vorgespräch: Wie sollten Sie sich vorbereiten?

Das erste Gespräch mit dem Notar soll dazu dienen, Details zum Kaufvertrag zu klären. Zu diesem Zeitpunkt sind sich Käufer und Verkäufer bereits über den Kaufgegenstand, den Kauf selbst und dessen Umstände einig. Als Käufer sollten Sie die Immobilie außerdem bereits besichtigt haben und etwaige Mängel kennen.

Im Vorgespräch wird der Notar alle noch zu klärenden Informationen mit Ihnen besprechen, um diese in den Vertrag aufzunehmen. Dazu zählen beispielsweise Details zur Immobilie, zur Finanzierung und Übergabe, zum Umgang mit vorliegenden Mängeln und mit bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen. Auch falls Sie individuelle Vereinbarung zur Zahlung oder zusätzlich übernommenem Inventar getroffen haben, werden diese im Vertrag aufgenommen. Achten Sie hier auf möglichst detaillierte Angaben, um spätere Unklarheiten oder Uneinigkeiten zu vermeiden.

Nach dem ersten Gespräch fertigt der Notar auf Basis der besprochenen Inhalte und unter Berücksichtigung aller individuell abgestimmten Vereinbarungen einen ersten Vertragsentwurf an, den er beiden Parteien zusendet. Sie haben dann zwei Wochen Zeit, um diesen in Ruhe zu prüfen und können sich bei weiteren Fragen direkt an den Notar wenden.

Achtung: Der Notar kümmert sich zwar um einen rechtlich korrekten Vertrag, prüft aber nicht dessen Inhalte und kennt die betreffende Immobilie nicht. Für Sie bedeutet das: Sie sollten sich absolut sicher sein, dass der Vertrag keine unfairen Forderungen oder andere benachteiligende Klauseln beinhaltet und die Immobilie dem vertraglich beschriebenen Zustand entspricht, bevor Sie sich rechtlich binden. Denn ist der Vertrag einmal abgeschlossen, können Sie nicht einfach vom Kauf zurücktreten, weil Sie es sich anders überlegt haben, oder die nachträgliche Änderung einer Vertragsklausel geltend machen.

Um sicherzugehen, dass Ihr Kaufvertrag keine bösen Überraschungen für Sie bereithält, sollten Sie ihn deshalb von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen lassen. Unter 0900-1 875 007 366* sprechen Sie ohne Warteschleife sofort mit einem unserer selbstständigen Kooperationsanwälte und erhalten innerhalb weniger Minuten eine fundierte Erstberatung. Für eine Einschätzung schwarz auf weiß können Sie zweifelhafte Vertragsabschnitte auch direkt online prüfen lassen: Schicken Sie einfach Ihre Rechtsfrage zusammen mit den betreffenden Klauseln über unser Online-Formular ab und erhalten Sie ein individuelles Preisangebot eines beratenden Anwalts.

Vorvertrag: Macht es Sinn, einen Vorvertrag abzuschließen?

Ein Kaufvertrag über ein Haus oder ein Grundstück ist erst dann wirksam, wenn er notariell beurkundet ist. In manchen Situationen möchten sich Käufer und Verkäufer jedoch schon vorher binden, um sich gegen einen kurzfristigen Absprung der anderen Partei abzusichern. In diesem Fall können Sie einen Vorvertrag abschließen. Mit diesem verpflichten sich Käufer und Verkäufer zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie. Damit er aber rechtlich bindend ist, muss auch der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden.

Der Beurkundungstermin: Wie läuft der Vertragsabschluss ab?

Während des Beurkundungstermins müssen alle Beteiligten anwesend sein. Der Notar verliest den von beiden Parteien geprüften Kaufvertrag. Gibt es noch Einwände, Ergänzungen oder Änderungswünsche, hält der Notar diese handschriftlich auf dem Originaldokument fest. Dieses wird nach der Beurkundung archiviert, damit bei später aufkommenden Uneinigkeiten die Änderungen nachvollzogen werden können.

Käufer und Verkäufer erhalten dann jeweils ein aktualisiertes Vertragsexemplar, in dem die handschriftlichen Anmerkungen eingepflegt wurden.

Sind sich alle Parteien über den Vertrag in seiner jetzigen Form einig, müssen Sie diesen unterzeichnen. Auch der Notar setzt seine Unterschrift darunter. Der Vertrag ist jetzt rechtlich wirksam und für Käufer und Verkäufer bindend.

Der Kaufvertrag: Was muss im Vertrag stehen?

Neben den Grundinformationen über Käufer, Verkäufer und die betreffende Immobilie muss der Vertrag auch alle getroffenen Vereinbarungen zum Kauf enthalten. Zu den wesentlichen Inhalten zählen unter anderem:

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung, muss der Vertrag zusätzliche Regelungen enthalten – so beispielsweise die Beschreibung von alleinigem Sondereigentum wie Kelleranteile oder Kfz-Stellplätze, die Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und die Kostenregelung für dessen Instandhaltung.

Immobilienkaufvertrag: Vorlage zum Download

Eine anwaltlich geprüfte Vorlage für Ihren Kaufvertrag finden Sie in unserem Vertragscenter. Beachten Sie jedoch, dass Sie für einen rechtlich wirksamen Immobilien(ver)kauf auch diese in jedem Fall notariell beurkunden lassen müssen! Der Notartermin bleibt Ihnen dadurch also nicht erspart.

Gewährleistung: Was passiert bei nachträglich entdeckten Mängeln?

Die Gewährleistungsrechte werden gemäß der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgehalten. Wird die Gewährleistung ausgeschlossen, gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Das heißt: Haben Sie offensichtliche Mängel bei der Besichtigung nicht bemerkt oder beim Notartermin nicht angesprochen, können Sie diese nicht rückwirkend geltend machen. Deshalb gilt: Halten Sie bei der Besichtigung die Augen offen und nehmen Sie die Immobilie genau unter die Lupe. So können Sie schon vorzeitig Mängel identifizieren und diese in den Vertrag aufnehmen lassen.

Gut zu wissen: Eine Ausnahme von dieser Regelung bilden sowohl versteckte Mängel, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind, sowie vom Verkäufer bewusst verschwiegene Mängel oder falsche Angaben. Hat dieser Ihnen beispielsweise die versteckten Feuchtigkeitsschäden im Keller wissentlich vorenthalten, können Sie ihm eine arglistige Täuschung nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorwerfen und Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Haben Sie nach Vertragsabschluss einen Mangel entdeckt, helfen Ihnen unsere selbstständigen Kooperationsanwälte weiter und erklären Ihnen sofort am Telefon oder schwarz auf weiß per E-Mail, welche Rechte Sie in Ihrem Fall haben und wie Sie diese durchsetzen können.

Notarieller Kaufvertrag: Beratung durch einen Anwalt

Beim Immobilienkauf und -verkauf geht es um viel Geld und langfristige Entscheidungen. Dabei sorgt der Notar zwar für einen rechtlich einwandfreien Ablauf des Kaufes; die Prüfung der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer gehört dabei allerdings nicht zu seinen Aufgaben. Daher kommt es trotz Notarbeteiligung nicht selten zu Verträgen, die eine Partei stark benachteiligen. Vermeintlich harmlose Klauseln stellen sich dann im Nachhinein als große Haken heraus oder erweisen sich als Kostenfallen. Um sicherzugehen, was Sie da eigentlich unterschreiben, können Sie sich jederzeit an einen unserer selbstständigen Kooperationsanwälte wenden. Diese prüfen zweifelhafte Vertragsabschnitte und legen Ihnen Ihre Ansprüche und Möglichkeiten dar, sodass Sie Ihrem Vertragspartner gut informiert gegenübertreten und sich frühzeitig gegen unfaire Regelungen zur Wehr setzen können.

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