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Was ist zu tun, wenn der Untermieter die Miete nicht zahlt?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 31.08.2017

Frage:

Wir wollen unsere gemietete Wohnung wegen eines Auslandsaufenthalts an einen Mieter mit zeitlich begrenztem Mietvertrag kurzfristig untervermieten. Der Eigentümer hat diesem Ansinnen bei entsprechender Bonität des Untermieters zugestimmt. Es hat sich nun eine Familie (zwei minderjährige Kinder) aus London beworben, bei der wir nicht hundertprozentig sicher sind, ob sie entsprechend zahlungsfähig ist, da die Einnahmen quasi über ein freiberufliches Beschäftigungsverhältnis erzielt werden, das bis Jahresende befristet ist, jedoch laut Aussage der Interessenten in der Vergangenheit immer wieder verlängert wurde. Der Untermietvertrag soll auf sechs Monate abgeschlossen werden, mit Verlängerungsoption um weitere drei Monate. Dann möchten wir selber wieder einziehen.

 

Können Sie uns folgende Fragen beantworten?

 

- Wie viele Monate Verzug muss man bei einem zeitlich begrenzten Mietvertrag akzeptieren bevor man ihn kündigen kann?

- Wie bekommt man die Untermieter im Falle von Zahlungsverzug physisch rasch aus der Wohnung, so dass wir auf jeden Fall wieder einziehen können?

- Wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt und dann zurück nach UK geht, welche Möglichkeiten hat man um die ausstehende Miete einzutreiben?

- Wir haben vor, für den gesamten Mietzeitraum eine Bankbürgschaft zu verlangen, die im Falle des Zahlungsverzugs bzw. -ausfalls greift. Der Interessent gibt an, über die Mittel zu verfügen. Ist das sinnvoll?

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Antwort:

1.  Zeitmietverträge sind auch im Wohnraumrecht gem. § 575 BGB zulässig. Allerdings muss dabei zwingend der (zulässige) Grund für die zeitliche Befristung angegeben werden. Fehler in der Formulierung können hier zur Unwirksamkeit der Befristung führen mit der Folge, dass ein unbefristeter Mietvertrag entsteht.

Insbesondere dürfte es anders als im Gewerbemietrecht unzulässig sein mit Optionen zu arbeiten, so dass von hier aus dringend eine feste Mietdauer empfohlen wird.

 

2.  In allen Mietverträgen kann bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs.2 BGB).

 

3.  Jede zwangsweise Räumung einer Wohnung setzt eine erfolgreiche Räumungsklage voraus. Die Dauer des notwendigen Gerichtsverfahrens hängt auch von der Mitwirkung des Gegners ab und kann bis zu sechs Monate betragen.

 

4.  Eine Vollstreckung deutscher Gerichtsurteile wegen ausstehender Mieten ist grundsätzlich problemlos in GB möglich. Wegen formeller Besonderheiten des britischen Zwangsvollstreckungsrechts und der fremden Sprache ist die Beauftragung eines britischen Anwalts zu empfehlen. Aufgrund der dabei entstehenden Kosten, die höher als in Deutschland sind, rechnet sich das allerdings meist erst ab einem Betrag von 5000 €.

 

5. Die Stellung von Sicherheiten ist in § 551 BGB abschließend geregelt. Die Vereinbarung einer Mietsicherheit von mehr als drei Monatsmieten ist danach unwirksam. Danach wäre eine Bankbürgschaft auch nur in Höhe von drei Monatsmieten zulässig.



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