Elternhaus kaufen: Welchen Anteil muss ich meinen Geschwistern ausbezahlen?
Ein Einfamilienhaus einer 65-Jjährigen Witwe ist lt. Gutachten 315.000 EUR wert.
Die Witwe will ihren 4 Kindern ihr Haus vererben, selbst aber drin wohnen bleiben.
Ein Kind will das Haus kaufen, die Mutter mit Nießbrauchsrecht im Erdgeschoss wohnen bleiben.
Die fiktive Miete für die Erdgeschosswohnung der Witwe inkl. Zuschlag für Unkündbarkeit betrage 6.500 EUR p.a.
Frage:
Welchen Betrag muss das Erwerberkind an die anderen drei Kinder auszahlen?
Folgende Rechenidee liegt vor:
Wert Haus = 315.000 EUR
Nießbrauch = 15,64 x 6.500 EUR = 102.000 EUR (Lebenserwartung Frau 20,74 / Zins 3,0%, BMF Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2016)
Wert abzgl. Nießbrauch = 213.000 EUR
Das Erwerberkind zahlt jeweils ca. 50.000 EUR an die anderen drei Kinder aus (insgesamt also 150.000 EUR)
Eenn die Witwe ihr Haus verschenken will (Lebende können nur verschenken; der Erbfall tritt erst mit dem Tode ein), ist sie in keiner Weise rechtlich gebunden. Sie kann ihr Vermögen verschenken, an wen sie will und wie sie will. Einer genauen Berechnung irgendeines Betrages bedarf es also nicht.
Wenn es der Witwe aber darum geht, ihre Kinder möglichst gleich zu bedenken, ist der von Ihnen geschilderte Weg der richtige. Das eingeräumte Nießbrauchsrecht (ein Wohnrecht wäre wahrscheinlich vorteilhafter) stellt einen wirtschaftlichen Wert dar. Er berechnet sich aus der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchsnehmers nach den einschlägigen Sterbetafeln z.B. des BMF. Diese gibt bei einer 65-jährigen Frau eine statistische Restlebenserwartung von 20,9 Jahre (= 250 Monate) an. Multipliziert mit der von Ihnen genannten Monatsmiete von 542 € ergibt das einen Wert von 135.500 €.
Dieser Betrag ist mithin vom aktuellen Wert der Immobilie abzuziehen, so dass ein Restwert von 179.500 € verbleibt, der auf die 4 Kinder aufgeteilt werden kann. Übernimmt also eines der Kinder die Immobilie, stünde jedem Geschwisterkind ein Ausgleichsbetrag von 44.875 € zu.
Da Sie in jedem Fall einen Notartermin benötigen zur Übertragung des Hauses und grundbuchlichen Eintragung des Nießbrauchs (oder des Wohnrechts), empfehle ich bei dieser Gelegenheit sogleich mit allen beteiligten Kindern einen Erbvertrag zu schließen, mit dem die Zuwendungen und Leistungen aus der Übertagung des Hauses verbindlich festgeschrieben und damit eventuelle Streitigkeiten für die Zukunft sicher vermieden werden.
