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Verjährung von Mieterhöhung und Nebenkosten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 16.12.2013

Frage:

Ich habe eine vermietete Wohnung, in der seit dem 01. Mai 2007 neue Mieter wohnen.
In dem Mietvertrag wurde vereinbart, dass ab 01. Mai 2008 und ab 01. Mai 2009 die Miete um jeweils 20 Euro erhöht wird.
Die Mieter hatten aber nicht daran gedacht die Mieterhöhung ab diesen Zeitpunkten auf Ihre Zahlungen aufzuschlagen, und ich hatte es auch vollkommen vergessen.

Was ich aber auch immer vergessen hatte und lange aufgeschoben hatte, waren die Nebenkostenabrechnungen. d.h. ich habe bis heute keine Abrechnung für die Mieter gemacht, sie haben aber auch nie eine angefordert.

Nun haben die Mieter die Wohnung zum 31.01.2014 gekündigt und ich habe die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erstellt.
Dabei ist mir mit Schrecken aufgefallen, dass die Mieter die ganzen Jahre zwischen 500 und 700 Euro nach zahlen hätten müssen.

Bei den Nebenkosten ist mir klar, dass ich keinen Anspruch auf Nachzahlungen vor 2012 habe, oder täusche ich mich da?

Aber wie verhält es sich mit den versäumten Zahlungen der Mieterhöhungen?
Ich habe keine Einzugsermächtigung und der Mieter war für die Zahlungen selbst verantwortlich.
Kann ich noch einen Teil der nicht erfolgten Zahlungen nachfordern?

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Antwort:

Die Regelung hinsichtlich der Nebenkosten im Gesetz (§ 556 Abs.3 BGB) ist eindeutig. Über die Nebenkosten ist jährlich abzurechnen. Das heißt, dass bis Ende 2013 nur noch die Nebenkosten für das Jahr 2012 abgerechnet werden können. Alle anderen Forderungen sind verloren. Die Tatsache, dass Sie früher nicht abgerechnet haben, steht einer Abrechnung für 2012 allerdings nicht entgegen.

Hinsichtlich der ausstehenden Mietzahlungen ist Eile angesagt.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag die erhöhte Miete zu dem festgelegten Zeitpunkt fällig wird. Es handelt sich insoweit um einen sogenannten Staffelmietvertrag nach (§ 557a BGB). Einer erneuten Anforderung des höheren Mietbetrages bedarf es dazu nicht. Damit haben Sie dem Grunde nach Anspruch auf die erhöhte Miete. Die Tatsache, dass Sie die Mieterhöhung bisher nicht angefordert haben, steht auch hier einer Nachforderung nicht entgegen.

Es greift jedoch die allgemeine Verjährungsfrist. Danach sind bis jetzt bereits alle Ansprüche aus den Jahren bis 2009 verjährt. Die Ansprüche aus 2010 verjähren, wenn die Ansprüche nicht bis zum 31.12.2013 gerichtlich geltend gemacht werden (Mahnbescheid oder Klage).

Sie müssten demzufolge umgehend tätig werden um zumindest noch die Ansprüche seit 2010 zu retten.



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