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Verpflichtung des Mieters Wertsteigernde Änderungen bei Auszug wieder zu entfernen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 21.03.2013

Frage:

Seit 20 Jahren wohne ich in einem Altbau auf niedrigem Niveau und habe im Laufe der Zeit auf eigene Kosten viele Änderungen (Renovierungen) vorgenommen.
z. B. Einbau einer Heizung, Überarbeitung der Türen, Ersatz einer Holztür durch Glasschiebetür, Verlegung von Laminat, Rauputz.

Im Endeffekt eine Wertsteigerung für die Wohnung.

Kann der Vermieter bei Auszug trotzdem Verlangen, dass die Wohnung in den Ursprungszustand versetzt werden muss bzw. eine Ausgleichszahlung fällig wird?

Der Mietvertrag sieht das vor. Ich hatte allerdings bislang nie vor auszuziehen. Inzwischen habe ich Probleme mit steilen Treppenaufgängen im Haus und würde einen Wohnungswechsel nicht mehr ausschließen.

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Antwort:

Grundsätzlich ist der Mieter nur verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses befindet (BGH NJW 1983, 1049 [BGH 10.01.1983 - VIII ZR 304/81]; BGH NZM 2002, 913 [BGH 10.07.2002 - XII ZR 107/99]). Der Vermieter kann deshalb die Rücknahme nicht mit dem Argument verweigern, dass die Mietsache ihm in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand angeboten wird (BGH WuM 1974, 260; BGH NJW 1983, 1049 [BGH 10.01.1983 - VIII ZR 304/81]). Die Rückgabe wird auch dann erfüllt, wenn der Mieter die Mietsache in verändertem oder schlechtem Zustand zurückgibt, Einrichtungen oder bauliche Änderungen nicht entfernt bzw. beseitigt (BGH NJW 1988, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Es ist auch hier zu unterscheiden zwischen der Nichterfüllung der Rückgabepflicht und der Schlechterfüllung der Rückgabepflicht, die ggf. Schadensersatzansprüche des Vermieters auslöst.

Der Mieter muss die Mietsache, sofern er auf den Zustand der Mietsache abstellt, entsprechend den vertraglich vereinbarten Verpflichtungen übergeben. Ohne ausdrückliche Vereinbarung schuldet der Mieter lediglich einen ordnungsgemäßen Zustand. Die Mieträume muss der Mieter in sauberem Zustand zurückgeben. Aufgrund der dem Mieter während der Mietzeit in der Mietsache obliegenden Obhutspflicht aus § 241 Abs. 2 BGB, ist der Mieter während der Mietzeit verpflichtet, die Mietsache so zu pflegen, wie es für einen ordnungsgemäßen Gebrauch notwendig ist. Insbesondere muss der Mieter dafür sorgen, dass die Räume frei von Ungeziefer sind und sanitäre Einrichtungen, Fenster und Fußböden nicht durch Staub und Schmutz beschädigt werden. Es genügt für die Erfüllung der Reinigungspflicht, die auch während des laufenden Mietverhältnisses gilt, dass der allmählich anfallende Schmutz beseitigt wird (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 BGB Rn. 49). Der Begriff »besenreine Rückgabe« bedeutet im Wortsinn lediglich die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH ZMR 2006, 843 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). Die Räume sind zu fegen bzw. zu saugen (BGH ZMR 2009, 267 [BGH 08.10.2008 - XII ZR 15/07]). Fenster müssen nicht geputzt werden (BGH ZMR 2006, 843 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 356).

Bei der Beurteilung des Zustandes der Mietsache ist § 538 BGB maßgeblich (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 BGB Rn. 67). Demzufolge sind Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Diese müssen daher vor der Rückgabe nicht beseitigt werden (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 573). Auch Nikotinablagerungen gelten noch als vertragsgemäßer Gebrauch, sofern dem Mieter das Rauchen in der Wohnung nicht vertraglich untersagt war (BGH ZMR 2006, 843 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). In Fällen des Raucherexzesses kann der vertragsgemäße Gebrauch überschritten sein (LG Baden-Baden WuM 2001, 603 [LG Baden-Baden 15.06.2001 - 2 S 138/00]; AG Cham ZMR 2002, 761; AG Magdeburg NZM 2000, 657). Die Grenze ist überschritten, wenn die Spuren des Nikotin nicht mehr durch Maßnahmen i.S.d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Schönheitsreparaturen) beseitigt werden können (BGH IMR 2008, 145). Grundsätzlich gilt, dass im Falle eines beschädigten Zustandes der Mieter beweisen muss, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat, sofern die schadenauslösende Handlung in dem durch den Mieter gebrauchten Bereich stattgefunden hat (BGH NJW 1994, 2019). Soweit § 538 BGB nicht zugunsten des Mieters eingreift, ist der ordnungsgemäße Zustand wieder herzustellen.

Grundsätzlich schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen, da nach der Bestimmung des § 535 Satz 2 BGB der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen stellen kann, setzt dies stets voraus, dass er diese wirksam auf den Mieter übertragen hat. Aufgrund einer gewandelten Rechtsprechung des BGH sind in der Vergangenheit zahlreiche, weit verbreitete und übliche Klauseln unwirksam geworden. In diesem Zusammenhang darf nur auf die Rechtsprechung zu »starren Fristen« (BGH ZMR 2004, 736 [BGH 23.06.2004 - VIII ZR 361/03] seither ständige Rechtsprechung) und »starren Kostenquotenklauseln« (BGH ZMR 2006, 28 [BGH 21.09.2005 - XII ZR 256/03]) verwiesen werden. Selbst wenn entsprechende Klauseln »weich« formuliert sind, so müssen diese transparent bleiben (BGH Urteil v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06).


Eingebrachte Sachen hat der Mieter zu entfernen. Dies gilt auch für Namens- und Hinweisschilder; jedoch dürfen gewerbliche Mieter und Angehörige der freien Berufe aufgrund allgemeiner Verkehrssitte für angemessene Zeit ein Hinweisschild mit ihrer neuen Adresse anbringen (OLG Düsseldorf NJW 1988, 2545).

Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, muss der Mieter grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen und den früheren Zustand wieder herstellen (BGH NJW 1981, 2564 [BGH 08.07.1981 - VIII ZR 326/80]; BGH NJW 1988, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Einrichtung vom Vormieter übernommen hat (LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]; OLG Hamburg ZMR 1990, 341). Nähere Ausführungen hierzu finden sich im nachfolgenden Abschnitt des 14. Kap., was die Frage des Wegnahmerechts des Mieters und die Abwendungsbefugnis des Vermieters betrifft.

Bauliche Veränderungen seitens des Mieters sind grundsätzlich zu beseitigen, wobei es auf die hierbei entstehenden Kosten regelmäßig nicht ankommt (KG GE 2003, 46; LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]). Dies bezieht auch die Errichtung von Gebäuden durch den Mieter ein (BGH NJW 1966, 1409). Gleiches gilt für bauliche Veränderungen im Zuge eines behindertengerechten Wohnens, was sich aus § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt (Blank/Börstinghaus/Blank § 554a BGB Rn. 19). Die Verpflichtung zur Beseitigung baulicher Veränderungen gilt selbst dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; OLG Köln ZMR 1998, 699). Grundsätzlich, wenn keine weiteren Anhaltspunkte vorliegen, bezieht sich eine Zustimmung des Vermieters nur auf die Dauer der Mietzeit. Eine Zustimmung des Vermieters für auf Dauer angelegte Baumaßnahmen soll regelmäßig einen Verzicht auf das Recht zur Beseitigung beinhalten (OLG Frankfurt/M. WuM 1992, 54; LG Potsdam WuM 1997, 621). Dies soll wiederum nicht gelten, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme (LG Berlin GE 2001, 1604) oder eine bauordnungswidrige Maßnahme handelt (AG Warendorf WuM 2001, 488). Bauliche Veränderungen in den neuen Bundesländern, die der Mieter nach dem ZGB der DDR und zeitlich vor dem 03.10.1990 vorgenommen hat, sind von der Rückbaupflicht ausgenommen (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; BGH NZM 1999, 679).
Die Beseitigungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Änderungen erforderlich waren, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu versetzen oder die Räume so umgebaut werden, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nutzlos wäre (BGHZ 96, 141; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218; LG Köln WuM 1995, 654).

Das bedeutet nun, dass Sie leider die gesamten Einbauten entfernen müssten.
Wie gezeigt, kommt es auf die Wertsteigerung nicht unbedingt an.

Ich möchte Ihnen daher raten, im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter ein offenes Gespräch zu suchen, um abzuklären, was alles wieder entfernt werden müsste. Denn wie der letzte Absatz zeigt, gibt es durchaus Möglichkeiten, hier die generelle Pflicht zur Beseitigung ausnahmsweise entfallen zu lassen. Die zitierten Entscheidungen des BGH und der Oberlandesgerichte in Köln und Düsseldorf lassen Ihnen durchaus Handlungsspielraum, wenn die Änderungen notwendig waren oder der Ausbau nur um des Ausbaus willen letztlich nutzlos wäre.



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