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Schutzrechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 28.03.2010

Frage:

Ich möchte heuer in meine eigene Wohnung einziehen, und meinen Mieter
kündigen wegen Eigenbedarfs. Der Mieter ist im August 2006 eingezogen und hat einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfrist sind 3 Monate.

Wie muss ich richtig kündigen?

1)
Kann ich folgendermaßen kündigen, wenn die Wohnung zum 01.Oktober frei werden sollte. Ich brauche die Wohnung erst im Oktober.

2) Ich könnte jetzt schon 6 Monate vorher, zum 30.09. kündigen.
Wäre das besser? Wegen der Wohnungssuche, wegen der Einspruchsmöglichkeit / Härtefall uns so, für den Mieter. Wie ist dann die Widerspruchszeit des Mieters? Auch erst zwei Monate vor Beendigung?

2a) Wenn man 6 Monate vorher kündigt, kann ich die Kündigung so wie unten schreiben? Inklusive der Begründung: Ich kündige Ihnen bereits 6 Monate im voraus, damit es für Sie einfacher ist eine neue Wohnung zu finden.
Oder sollte man diesen Text weg lassen?

3) Wenn Sie eine Verbesserung oder eine unbedingt notwendig Änderung für mein Kündigungsschreiben sehen, aus rechtlicher Sicht, nennen Sie mir Bitte diese.

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München 30.03.2010

Kündigung des bestehenden Mietvertrages

Sehr geehrter Herr ,

leider sehe ich mich gezwungen, das mit Ihnen am 14.08.2006 geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung Nr. 4 in der Straße xx (1.OG. Mitte) in München, ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (3 Monate), zum 30.09.2010 zu kündigen.
Ich kündige Ihnen bereits 6 Monate im voraus, damit es für Sie einfacher ist eine neue Wohnung zu finden.

Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Ich benötige die Wohnung von ca. 48,6 qm für mich und meine Frau, da ich vor kurzem geheiratet habe, meine Frau zu mir gezogen ist, und der Platzbedarf in meiner derzeitigen 1 1/2 Zimmer-Wohnung von 38qm nicht mehr ausreicht.

Eine Alternativwohnung, die ich Ihnen anbieten könnte habe ich leider nicht zur Verfügung.

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Ein etwaiger Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung mir gegenüber schriftlich erklärt werden. Die Gründe für den Widerspruch, in welchen sie eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, bitte ich mir im Einzelnen darzulegen und zu begründen.

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widerspreche ich bereits jetzt.

Ich bitte Sie darum, die Wohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen.

Mit freundlichen Grüßen

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

1. Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung
2. Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung
3. Schutzrechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung
4. Zeitpunkt der Bekanntgabe einer Eigenbedarfskündigung

Zu 1.:
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Ihr Entwurf enthält eine knappe, jedoch im Ergebnis noch ausreichende Begründung des Eigenbedarfs. Sie sollten dennoch näher auf die derzeit vorhandene Situation und die erwartete Veränderung eingehen. Der außenstehende neutrale Betrachter sollte nach Lektüre Ihrer Kündigung eine naheliegende Notwendigkeit erkennen, die ihm Verständnis abringt.

Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung.

Zu 2.:
Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im schlechtesten Fall kann dies auf eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hinauslaufen. Dies scheidet nach Ihrem Mietvertrag aus, da das Mietverhältnis erst seit August 2006 läuft. Ich halte es für sinnvoll, die Kündigung so früh wie möglich auszusprechen, da dem Mieter dann genügend Zeit zur Wohnungssuche verbleibt.

Zu beachten ist ferner § 568 Abs. 2 BGB. Danach soll der Vermieter dem Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff BGB rechtzeitig hinweisen, was Sie beachtet haben.

Zu 3.:
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt.

Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10.

Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Zu 4.:
Rein rechtlich muss der Eigenbedarf wie oben bereits erläutert, spätestens mit Zugang der Kündigung in dem Kündigungsschreiben dargelegt werden. Eine vorzeitige Verpflichtung des Vermieters bzw. Eigentümers, auch bei Erwerb, besteht nicht. Häufig kann es jedoch ratsam sein, die Eigenbedarfskündigung vorzeitig anzukündigen um ggf. den Mieter zum freiwilligen und vorzeitigen Auszug zu bewegen. Unabhängig vom bestehenden Kündigungsrecht ist natürlich stets ein Aufhebungsvertrag möglich.

Etwaige Kosten wie Makler, Ablösekosten, Umzugskosten oder Renovierungsbeihilfe etc. müssen Sie dem Mieter natürlich nicht zahlen. Häufig zahlen Eigentümer freiwillig einen Betrag zur Vermeidung eines Rechtsstreits, um selbst zügig einziehen zu können.



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