Navigationspunkt Hauptthema Unterthema Artikeltitel

Räumung: Ablauf, Kosten und Modelle

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Der Mieter einer Mietwohnung hat die Wohnung also zu räumen und dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Wohnung zurückzugeben. Passiert das nicht, muss er unter Umständen gerichtlich zur Räumung bewegt werden.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 19.03.2019
Rechtsberatung per Telefon
zum Thema Räumung
schnellgünstig
rechtssicher
Anwalt für Mietrecht anrufen:
0900-1 875 007 976*
* 1,99 €/Min inkl. 19% MwSt. aus dem Festnetz der Deutschen Telekom (ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen)
Anwalt für Mietrecht anrufen:
0900-1 875 007 976*
Rechtsberatung per Telefon
schnell
rechtssicher
günstig

Wenn Mieter sich nach der Kündigung ihrer Mietwohnung weigern, aus dieser auszuziehen, bleibt Vermietern oft nur noch ein Rechtsmittel: die gerichtliche Räumung des Mieters. Für beide Parteien birgt eine solche Situation großes Stresspotenzial. Denn dem Vermieter entgehen Mieteinnahmen und der Mieter muss schleunigst ein neues Dach über dem Kopf finden. Wie läuft so eine Räumung ab? Darf der Vermieter einfach die Türschlösser wechseln? Und wann genau muss ein Mieter aus der Wohnung?

Räumung: alles, was Sie wissen müssen

Die Räumung, oft auch Zwangsräumung oder preußische Räumung genannt, gilt gemeinhin als letztes Rechtsmittel, um einen Mieter aus der Wohnung zu klagen, wenn er die Wohnung nach der abgelaufenen Auszugsfrist nicht verlassen hat. Sie kann sich von wenigen Wochen bis über mehrere Jahre erstrecken und oftmals sehr kostspielig sein. Aber Vorsicht: Auch wenn es im ersten Moment einfach und deutlich bequemer als der Weg über das Gericht scheint, eine Räumung darf nie durch den Vermieter selbst durchgeführt werden. Das wäre verbotene Eigenmacht, nicht rechtens und somit strafbar.

So entschied unter anderem das Amtsgericht München in einem Urteil vom 13.06.2017: Eine Vermieterin hatte die Schlösser an der Wohnungstür ihres Mieters auswechseln lassen, nachdem sein Mietvertrag ausgelaufen war und er keine Mietzahlungen mehr leistete. Auch auf Nachfrage ließ die Vermieterin ihn nicht mehr in die Wohnung. Der Mieter brach daraufhin nachts in seine eigene Wohnung ein. Als Vertreter der Vermieterin den Mieter am nächsten Tag wieder in der Wohnung vorfanden, riefen sie die Polizei, die den Mieter allerdings nicht räumte. Das Amtsgericht gab dem Mieter letztendlich Recht: Vermieter dürfen den Mieterschutz nicht eigenhändig aushebeln, indem sie dem Mieter die Wohnung mit Gewalt entziehen (Amtsgericht München, Urteil vom 13.06.2017; Az. 461 C 9942/17).

Für die Durchführung einer Räumung ist immer ein gerichtlicher Räumungstitel erforderlich. Anschließend führt ein Gerichtsvollzieher die eigentliche Räumung durch.

Wie läuft eine Räumung ab?

Nach einer Mietkündigung ist der Mieter einer Wohnung dazu verpflichtet, seine Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen. Das Gesetz legt hier eine Frist von mindestens drei Monaten fest. Je nach Art des Mietvertrags und der Wohndauer kann diese Frist aber auch länger sein. Hat der Mieter die Wohnung danach und nach einer durch den Vermieter gestellten Nachfrist nicht übergeben oder verlassen, kann der Vermieter am örtlichen Amts- oder Landesgericht Räumungsklage gegen den Mieter stellen. Wie eine Räumungsklage abläuft und was Sie alles darüber wissen müssen, können Sie hier nachlesen: Räumungsklage – was ist zu beachten?

Mieter haben jedoch die Möglichkeit, sich gegen die Räumungsklage zu wehren und können einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Beispielsweise wegen besonderer Gründe, wie etwa einer bevorstehenden Geburt, drohender Obdachlosigkeit, einem sehr angespannten Wohnungsmarkt oder sogar mit einer mit der Räumung verbundenen Lebensgefahr. Ob dem Antrag auf Räumungsschutz stattgegeben wird, entscheidet das Gericht von Einzelfall zu Einzelfall unter Berücksichtigung der persönlichen Umstände des Mieters und des Vermieters. So kann es passieren, dass Ihrem Antrag entweder gar nicht stattgegeben wird oder Sie sogar wegen einer unwirksamen Kündigung in der Wohnung bleiben können. Alles, was Sie zum Stellen eines Räumungsschutzantrags wissen müssen, finden Sie hier: Räumungsschutz – was muss ich wissen?

Wichtig: Die Räumungsklage des Vermieters muss sich auf alle in der Wohnung lebenden Personen beziehen. Das heißt, dass auch Kinder, Lebenspartner und Untermieter eingeschlossen sein müssen.

Hat der Vermieter durch das Gericht einen Räumungstitel gegen den Mieter erhalten, darf er einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser übermittelt dem Mieter den Tag und Zeitpunkt der Räumung, der laut § 180 Nr. 2 II Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA) mindestens drei Wochen in der Zukunft liegen muss. Anschließend führt er die Räumung durch.

Was kostet eine Räumung?

Im Idealfall räumt der Mieter die Wohnung spätestens nach der Ankündigung des Gerichtsvollziehers selbst und es findet eine Schlüsselübergabe statt. Oft tauschen Vermieter sicherheitshalber noch die Schlösser aus, um sicherzugehen, dass der Mieter nicht mit nachgemachten Schlüsseln wieder in die Wohnung kommt. Der Vermieter erlangt den Besitz an der Wohnung zurück und die Zwangsräumung ist vollzogen.

In der Praxis sieht das jedoch oft anders aus. Oftmals lassen Mieter ihr Hab und Gut in der Wohnung. Als Vermieter befindet man sich dann in der Zwickmühle: Wie geht man vor? Kann man verbliebene Möbelstücke einfach entsorgen? Und wer zahlt das?

Grundsätzlich gilt, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung nie persönlich durchführt. Er beauftragt eine Räumungsfirma, die die Habseligkeiten des Mieters abbaut und einlagert. Zwar muss die unterliegende Partei die Kosten tragen. Allerdings birgt eine solche Beauftragung ein weiteres Kostenrisiko für den Vermieter. Denn schon die Räumung einer Drei-Zimmer-Wohnung kann je nach Umzugsfirma 2.000 bis 3.000 Euro kosten. Dazu kommen nochmal Lagerkosten, die monatlich anfallen. Der Gerichtsvollzieher kann Gegenstände pfänden. Aber der Markt für beispielsweise gebrauchte Möbel ist klein und der Erlös aus ihnen wird die Mietausfälle im Regelfall nicht ersetzen können. Diese Kosten kommen also zu den bereits entstandenen Mietausfällen und den Gerichtskosten hinzu. Hat der Mieter dann auch noch Mietschulden und ist zahlungsunfähig, wird das Kostenrisiko für den Vermieter nochmals höher. Nicht zuletzt deshalb existieren mittlerweile Alternativen zur klassischen Zwangsräumung.

Berliner Räumung

Die Berliner Räumung wird mittlerweile am häufigsten vollzogen. Hier bleiben die Gegenstände des Mieters vorerst in der Wohnung. Der Vermieter darf sein Pfandrecht laut §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an ihnen geltend machen. Das heißt: Der Vermieter gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Eigentum in einer Zeit von 2 Monaten auszulösen. Gleichzeitig kann der Vermieter die Schlösser austauschen und erhält wieder Besitz an der Wohnung. Zahlt der Mieter seine Wertgegenstände nicht aus, kann der Vermieter sie anschließend versteigern.

Bei dieser Art der Räumung wird kein Gerichtsvollzieher vor Ort eingesetzt – das spart einerseits Kosten, weil der Abtransport der Wohnungseinrichtung, die Lagerkosten und ein großer Teil des Vorschusses für den Gerichtsvollzieher entfallen. Problematisch ist diese Art von Alternative allerdings dann, wenn der Vermieter die Wohnung schnell wieder benötigt. Er kann die Gegenstände des Mieters zwar selbst einlagern, um schnell wieder zu vermieten. Wenn dabei aber Schäden am Eigentum des Mieters entstehen oder Dinge entsorgt werden, die für den Vermieter Müll, für den Mieter aber von großem emotionalen Wert sind, kann der Mieter eventuell Schadenersatzansprüche geltend machen.

Hamburger Räumung

Bei der Hamburger Räumung werden im ersten Schritt die Türschlösser ausgewechselt. Der Vermieter wird allerdings nicht sofort auch wieder Besitzer der Wohnung. Erst begehen der Gerichtsvollzieher und ein Umzugsunternehmer die Wohnung und fertigen ein Protokoll der vorhandenen Gegenstände an. Anschließend schafft die Umzugsfirma die Gegenstände aus der Wohnung und lagert sie entweder ein oder bringt sie dem Mieter auf Antrag direkt in seine neue Wohnung.

Der Vermieter erhält die Schlüssel zur Wohnung erst dann, wenn sie leergeräumt ist. Im Gegensatz zur Berliner Räumung muss der Vermieter hier wieder einen Kostenvorschuss leisten und spart erstmal nichts. Werden Gegenstände des Mieters allerdings entsorgt oder beschädigt, muss der Vermieter nicht haften. Denn der Anspruchsgegner des Mieters ist in diesem Fall das Umzugsunternehmen.

Frankfurter Räumung

Die Frankfurter Räumung läuft ähnlich ab wie die Hamburger Räumung. Der Gerichtsvollzieher lässt neue Türschlösser einbauen. Anschließend kann der Vermieter selbst Helfer beauftragen und die Gegenstände des Mieters in eigene Räume einlagern. Diese müssen verschließbar und dem Gerichtsvollzieher zugänglich sein. Nachdem hier eigenes Personal arbeitet, muss der Vermieter keinen Kostenvorschuss an ein Umzugsunternehmen zahlen. Auch die Lagerkosten entfallen. Allerdings haftet der Vermieter hier wieder für alle Schäden, die am Mobiliar entstehen.

Räumung: Beratung durch einen Anwalt

Sie sind Mieter und möchten prüfen lassen, ob eine bevorstehende Räumung rechtens ist? Oder Sie sind Vermieter und möchten wissen, was Sie für eine Räumung alles beachten müssen und welche Art der Räumung sich in Ihrem Fall empfiehlt? Je nach Einzelfall kommt eine andere Art der Räumung in Betracht, weshalb Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen sollten. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline stehen Ihnen jeden Tag von 7 Uhr morgens bis 1 Uhr nachts an der Hotline oder jederzeit per Online-Rechtsberatung zur Verfügung. Sie erhalten unabhängig und rechtsverbindlich Hinweise für das weitere Vorgehen und eine Einschätzung der rechtlichen Lage.

Rechtsbeiträge über Mietrecht:

Räumung ohne Titel: Verbotene Eigenmacht des Vermieters Vollstreckungsschutz nach der Generalklausel (§ 765 a ZPO) Berliner Modell - Infos und Rechtsberatung Mietpfändung - Infos und Rechtsberatung Vollstreckungsschutz: So wehren Sie sich gegen die Vollstreckung Räumungsschutz beantragen: Was Sie darüber wissen müssen
E-Mail Beratung
Fragen zum Thema
Räumung?
Anwalt anfragen
Anwalt für Mietrecht anrufen:
0900-1 875 007 976*
Rechtsberatung per Telefon
schnell
rechtssicher
günstig