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Pachtvertrag: Infos, Muster, Rechtsberatung

Wer eine Gaststätte, einen landwirtschaftlichen Betrieb oder Ähnliches mieten und damit auch Geld verdienen will, muss einen Pachtvertrag abschließen. Anders als bei einem Mietvertrag einigen sich die Vertragspartner bei einem Pachtvertrag nicht nur auf die reine Überlassung eines Objekts. Der Unterschied besteht darin, dass einem Pächter erweiterte Nutzungsrechte eingeräumt werden, vor allem die sogenannte „Möglichkeit der Fruchtziehung“. Das bedeutet nichts anderes, als dass der Pächter auch Gewinn aus dem Pachtobjekt erwirtschaften darf.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 07.01.2019
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Pachtvertrag: Das Wichtigste in Kürze
  • Im Gegensatz zu einem Mieter darf ein Pächter das Pachtobjekt nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften.
  • Der Pächter ist dazu verpflichtet, die Pachtsache ordnungsmäßig zu bewirtschaften. Einzelheiten, was genau unter „ordnungsmäßig“ zu verstehen ist, sollten Sie detailliert im Pachtvertrag festhalten.
  • Im Gegensatz zu einem Mietvertrag bietet ein Pachtvertrag sehr viel mehr Gestaltungsfreiraum für beide Parteien.
  • Pachtverträge können befristet oder unbefristet geschlossen werden: Bei erstem kann der Verpächter den Vertrag nicht vorzeitig ordentlich kündigen.

Die Grundregeln des Pachtvertrags

Wenn Sie eine Gaststätte, einen Forst- oder einen Landwirtschaftsbetrieb übernehmen möchten, müssen Sie dazu in aller Regel einen Pachtvertrag mit dem Besitzer abschließen. Zwar gelten beim Pachtvertrag einige Regelungen aus dem Mietrecht – insbesondere §§ 581 bis 584 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) – doch handelt es sich dabei nicht um ein gängiges Mietverhältnis. Beim Pachtvertrag ist der Gestaltungsspielraum weitaus größer.

Haben Sie sich eine Pachtsache ausgesucht, können Sie den Pachtvertrag grundsätzlich auch mündlich schließen. Zu empfehlen ist das jedoch nicht. Stattdessen sollten Sie darauf achten, die Einzelheiten der Vereinbarung schriftlich und möglichst detailliert festzuhalten. Da bei einer Pacht meist nicht nur eine Immobilie, sondern auch Inventar – wie Tresen, Küchen oder sogar Tierbestand – übernommen wird, kann es leicht zu Streit kommen: Wer ist für die Wartung zuständig? Wie sollte das Inventar nach Ablauf der Pacht wieder übergeben werden? Welche Ausbesserungsarbeiten sind dem Pächter zuzumuten?

Ordnungsmäßige Bewirtschaftung

Gemäß § 586 BGB ist der Pächter dazu verpflichtet, die Pachtsache ordnungsmäßig zu bewirtschaften. Das Gesetz hält sich aber bedeckt darüber, was genau unter einer „ordnungsmäßigen Bewirtschaftung“ zu verstehen ist.

Aus diesem Grund sollten Sie auch hier darauf achten, den Begriff im Pachtvertrag möglichst eindeutig zu definieren. Der Verpächter darf dabei bestimmen, wie genau der Pächter mit der Pachtsache umzugehen hat und vor allem, wie er sie bewirtschaften muss. So kann der Verpächter festlegen, dass eine Gaststätte ausschließlich als Speiselokal betrieben wird. Der Verpächter kann daran auch Verbote knüpfen: Er kann beispielsweise fordern, dass ein Öko-Bauernhof auch als solcher geführt wird und dass der Pächter entsprechend auf Düngemittel oder Pestizide verzichtet.

Pachtzins

Anstelle einer Miete fällt bei der Verpachtung der Pachtzins an. Dieser kann entweder fix vereinbart oder an Ihren Umsatz gekoppelt werden. Während letzteres erst bedrohlich klingt, kann die Variante auch Ihre Vorteile haben: In umsatzschwachen Monaten entfällt weniger Geld auf den Pachtzins. Allerdings gibt es nur wenige Verpächter, die den Pachtzins alleine vom Umsatz abhängig machen: Die meisten werden auch einen Mindestfixbetrag vereinbaren.

Gut zu wissen: Im Gegensatz zur Miete kann der Pachtzins nicht während der Laufzeit erhöht werden. Eine Ausnahme stellen Landpachtverträge über landwirtschaftliche Betriebe dar. Gemäß § 593 BGB können beide Parteien den Pachtzins alle zwei Jahre anpassen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn sich die äußeren Umstände stark verändert haben. Ist beispielsweise der regionale Landpachtzins gestiegen, haben Verpächter die Möglichkeit, den Pachtzins für Ihr Gut entsprechend anzupassen.

Befristeter Pachtvertrag

Sie können einen Pachtvertrag befristet oder unbefristet schließen. Entscheiden Sie sich für ersteres, müssen Sie keine Obergrenzen beachten. Ein Pachtvertrag kann über mehrere Jahrzehnte oder sogar auf Lebenszeit geschlossen werden.

Haben Sie sich für einen befristeten Vertrag über mehr als zwei Jahre entschieden, müssen Sie diesen allerdings schriftlich abschließen. Ansonsten ist der Pachtvertrag an sich zwar gültig, die Befristung aber nicht. Das bedeutet, dass das Pachtverhältnis dann automatisch als unbefristet angesehen wird.

Instandhaltung und Ausbesserung

Ist nichts anderes vertraglich vereinbart, gilt: Der Verpächter ist für die Instandhaltung zuständig und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen.

Dabei muss der Verpächter immer dafür sorgen, dass Sie als Pächter die Pachtsache wie vereinbart nutzen können. Handelt es sich dabei beispielsweise um eine Gaststätte und kam es zu Sturmschäden im Gastbereich, können Sie keine Gäste mehr bewirten. Der Verpächter muss sich in einem solchen Fall um die Reparatur kümmern.

Gewöhnliche Ausbesserungen wie Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten oder die Wartung und regelmäßige Reinigung von Schankanlangen und anderem Inventar fallen in den Aufgabenbereich des Pächters. Dabei müssen Sie auch bedenken, dass Sie das Inventar bei Ende des Pachtverhältnisses wieder unversehrt zurückgeben müssen. Kommt es zu Schäden oder zu einer Wertminderung, kann der Verpächter Forderungen gegen Sie geltend machen.

Gut zu wissen: Anders als beim Mietvertrag, gibt es beim Pachtvertrag keine unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln. So kann Sie der Verpächter durchaus vertraglich dazu verpflichten, die Pachtsache in regelmäßigen Abständen zu renovieren.

Kündigung eines Pachtvertrags

Da die meisten Verpächter an einem möglichst langfristigen Pachtverhältnis interessiert sind, entscheiden sich viele für die befristete Variante. Das klingt zunächst unlogisch, liegt aber den unterschiedlichen Kündigungsbedingungen für befristete und unbefristete Pachtverträge. Bei befristeten Verträgen ist die ordentliche Kündigung vor Ablauf der Befristung ausgeschlossen. Bei der unbefristeten Variante können beide Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahrs kündigen. Die Kündigung muss dem Pächter dabei spätestens zum dritten Werktag des entsprechenden Halbjahrs zugegangen sein.

Beispiel: Sie haben einen unbefristeten Pachtvertrag über eine Gaststätte geschlossen. Das Pachtverhältnis hat im März 2016 begonnen. So ganz stimmt die Chemie allerdings nicht, weshalb Ihr Verpächter den Vertrag kündigen möchte. Die Kündigung ist nach Ablauf des Pachtjahres – also zum März 2017 – möglich. Das Kündigungsschreiben muss Ihnen spätestens am dritten Werktag im September 2016 zugestellt worden sein.

Achtung Ausnahme: Eine Ausnahme stellt der Landpachtvertrag dar. Hier gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.

Nach Ende des Pachtvertrags

Während Sie bei einem Mietvertrag meist einfach ausziehen und die besenreine Wohnung übergeben, gestaltet sich die Übergabe eines Pachtobjekts etwas komplizierter. Immerhin wird hier in der Regel auch Inventar übergeben. Haben Sie dieses beschädigt oder sogar eine deutliche Wertminderung herbeigeführt, kann der Verpächter Ansprüche gegen Sie geltend machen.

Häufig ist es aber auch so, dass der Pächter zur Wertsteigerung eines Objekts beiträgt. Haben Sie die Gaststätte beispielsweise auf eigene Kosten um einen Wintergarten erweitert, muss der Verpächter Ihnen nach Ende des Pachtverhältnisses unter Umständen einen Mehrwertausgleich zahlen.

Vorsicht: Der Verpächter muss den Mehrwertausgleich nur dann zahlen, wenn er Ihren Veränderungen zugestimmt hat. Haben Sie den bereits erwähnten Wintergarten angebaut, ohne den Verpächter vorher um Erlaubnis gebeten zu haben, entfällt der Mehrwertausgleich. Im Gegenteil: Der Verpächter kann Sie – soweit möglich – sogar dazu zwingen, die baulichen Veränderungen wieder rückgängig zu machen.

Muster Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag ist ein komplexes Schriftstück, bei dem viele Ausnahmen zu bedenken sind. Einen ausführlichen, anwaltlich erstellten Entwurf eines Pachtvertrags können Sie in unserem Vertragscenter herunterladen. Die Vorlage enthält alle relevanten Klauseln und kann sowohl von Verpächtern, als auch von Pächtern genutzt werden: Muster Pachtvertrag

Achtung: Das Muster ist nicht für Landpacht geeignet.

Pachtvertrag: Beratung durch einen Anwalt

Sie möchten eine Gaststätte oder einen Landwirtschaftsbetrieb pachten, doch wissen nicht worauf Sie achten müssen? Sind Sie sich unsicher, ob ein befristeter oder doch ein unbefristeter Vertrag für Sie besser geeignet ist? Oder sind Sie schon seit vielen Jahren Pächter und plötzlich behauptet Ihr Verpächter, Sie würden die Pachtsache nicht ordnungsgemäß nutzen oder gar verkommen lassen? In diesen und vielen weiteren Fällen ist ein kurzer Anruf bei der telefonischen Rechtsberatung über die Deutsche Anwaltshotline Gold wert. Holen Sie sich eine Expertenmeinung ein und lassen Sie sich noch heute hinsichtlich Ihres weiteren rechtssicheren Vorgehens beraten. Experten für Miete und Pacht erreichen Sie unter der Direktdurchwahl: 0900/1875007-488*

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