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Kündigung wegen unbezahlter Nebenkosten rechtmäßig?

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Frank Böckhaus
Stand: 05.09.2016

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat ein Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Bei diesem Zahlungsverzug geht es um den Rückstand von Mietzahlungen einschließlich der laufenden Nebenkosten (OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 973). Darunter fallen nur periodisch wiederkehrende Zahlungspflichten (BayObLG NJW-RR 1996, 207).

Bei einer Nachzahlungspflicht aufgrund einer Nebenkostenabrechnung handelt es sich dagegen um eine Einmalzahlung; ein einmaliger Nebenkostenentgeltrückstand reicht nicht aus für eine fristlose Kündigung (OLG Koblenz NJW 1984, 2369). Nur ausnahmsweise kann, wenn neben dem besagten Zahlungsverzug weitere Umstände vorliegen, die sich als schwere, unzumutbare Vertragsverletzung darstellen, eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein (OLG München ZMR 2001, 535). Das bedeutet, dass ein Vermieter grundsätzlich einem Mieter nicht kündigen kann, wenn dieser eine offene Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt. Dem Vermieter bleibt damit nur die Möglichkeit, den Mieter anzumahnen. Zahlt der Mieter auch auf die Mahnungen des Vermieters nicht, bleibt nur der gerichtliche Klageweg. Eventuell kommt noch die Beantragung eines Mahnbescheids in Betracht.

Sollte der Vermieter über eine Kaution des Mieters verfügen, kann er diese auch nicht einfach mit der offenen Nebenkostenabrechnung verrechnen. Denn die Kaution ist zweckgebunden. Sie sichert Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das bedeutet, dass eine Verrechnung der offenen Nebenkostenabrechnung mit der Kaution erst bei Auszug des Mieters erfolgen darf. Erfolgte dagegen eine Verrechnung der Kaution während der Mietzeit, wäre damit die Kaution entsprechend verringert oder sogar aufgehoben, ohne dass der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Auffüllung der Kaution hätte. Nur wegen einer rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen Forderung kann der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen (BGH NJW 2014, 2496).

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