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Keine Heizkostennachzahlung bei rechnerischer Ermittlung des Verbrauchs

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Christine Bauer
Stand: 27.10.2015

Das Amtsgericht Stralsund hat durch Urteil entschieden, dass Vermieter keine Nachzahlung in der Heizkostenabrechnung fordern dürfen, wenn der Verbrauch des gesamten Hauses durch den Vermieter beim Versorger in den Vorjahren nicht abgelesen, sondern "rechnerisch ermittelt" wurde.

Dies führe zu einer Verzerrung des Verbrauchs, bei dem nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Mieter Nachzahlungen zu leisten hätten, die sich aus einem Verbrauch von weit mehr als einem Jahr ergäben, so das Gericht (AG Stralsund, Urteil vom 25.08.2015, Az. 13 C 159/15).

Hintergrund ist, dass der Vermieter nach Gesetz verpflichtet ist, jährlich über geleistete Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten abzurechnen, § 656 Abs. 3 BGB. Die verbrauchsabhängigen Kosten sind durch Ablesung zu ermitteln, sofern das Haus mit Zählern ausgerüstet ist, das bestimmt die Heizkostenverordnung. Von der erforderlichen Ablesung darf der Vermieter nur in Fällen abweichen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn technische Mängel an den Geräten vorliegen oder der Mieter die Verbrauchsablesung verhindert, etwa weil er zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zu Hause ist und eine Nachholung nicht ermöglicht.

Neben den Verbrauchsablesungen in den Wohnungen der Mieter gibt es aber noch einen Gesamtverbrauch des Hauses, der jährlich dem Versorger mitzuteilen ist. Der wird dann zu dem Verbrauch aus den einzelnen Wohnungen ins Verhältnis gesetzt. Im vom Gericht zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vom Mieter so eine Nachzahlung von ca. 2.200 EUR verlangt und eingeklagt. Das Gericht erteilte dem Ansinnen eine Absage, da nicht ausgeschlossen werden konnte, dass der Vermieter durch die "rechnerische Ermittlung" in den Jahren davor einen Verbrauchszeitraum von weit über einem Jahr abrechnete. Das Amtsgericht begründete, dem Mieter würde mit Schätzungen - denn nichts anderes seien rechnerische Ermittlungen - die Möglichkeit entzogen, seine Kosten für Heizung zu steuern, was jedoch Grundlage und Prinzip der Heizkostenverordnung sei. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

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