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Kündigungsschutz trotz Widerruf der Untervermietung

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Gisela Thoms
Stand: 11.12.2013

Mit Urteil vom 04.12.2013 (Az: VIII ZR 5/13) hat der BGH entschieden, dass dem Vermieter ein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses nach Widerruf einer Untervermietungserlaubnis dann nicht zustehen soll, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Beendigung des Untermietverhältnisses nachkommt.

Im hier zu entscheidenden Fall hatte der Mieter gegen seinen Untermieter Räumungsklage erhoben. Die Klägerin hat das Eigentum an der vom Beklagten seit 1994 gemieteten Wohnung im Jahr 2010 erworben. Der Mietvertrag mit dem ursprünglichen Eigentümer enthielt zur Untervermietung folgende Regelungen: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen." Nun widerrief die Klägerin im Dezember 2011 die Untervermietungsklausel und kündigte gleichzeitig das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Untervermietung. Der Beklagte seinerseits führte zu diesem Zeitpunkt bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter.

Im Februar 2012 sprach die Klägerin eine erneute Kündigung aus. Während in erster Instanz die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen wurde, wurde ihr in zweiter Instanz stattgegeben. Auf die Revision des Beklagten hat der BGH diesem Recht gegeben. Denn mit Ausspruch der Kündigung des Untermietverhältnisses und der Erhebung der Räumungsklage ist der Beklagte seinen mietvertraglichen Pflichten, die Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug der Untermieter herbeizuführen, nachgekommen. Die Klägerin war nicht berechtigt, das Mietverhältnis mit dem Beklagten gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB zu kündigen. Der BGH hat es auch für unschädlich gehalten, dass der Beklagte mit den Untermietern am 21.02./06.03.2012 einen Räumungsvergleich mit Räumungsfrist bei zum 30.06.2012 abgeschlossen hatte. Als Begründung führte der BGH aus, dass bei Fortführung der gerichtlichen Auseinandersetzung "eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher hätte erreicht werden können."

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