Wohnung kaufen: Das müssen Sie beim Kaufvertrag beachten

Egal ob als Kapitalanlage zur Vermietung oder für die Eigennutzung: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, sollten Sie sich zunächst gut informieren. Eine Immobilie ist nur dann eine lohnenswerte Geldanlage, wenn Sie bei Objektauswahl und Kaufvertragsgestaltung alles richtig gemacht haben. Erfahren Sie hier, was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten müssen und welche rechtlichen Stolperfallen auf unerfahrene Käufer und Käuferinnen lauern.

Autor:  Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG.

Objektauswahl: So finden Sie die perfekte Eigentumswohnung

Immobilienmakler und –maklerinnen betonen nur allzu gern: Lage ist das A und O. Grundsätzlich ist dies auch korrekt, denn nur wenn Ihre Immobilie gut gelegen ist, werden Sie langfristig Ihre Freude daran haben. Denken Sie daher vorausschauend und entscheiden Sie sich für einen Standort mit Zukunft. Dies trifft auch dann zu, wenn Sie die Wohnung nicht selbst beziehen, sondern kaufen und direkt vermieten wollen. Je attraktiver der Standort, desto höher die Nachfrage. So kann eine gute Lage die Mietrendite Ihrer Eigentumswohnung signifikant in die Höhe treiben.

Dennoch sollten Sie gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur auf Wohnung, Lage und Infrastruktur achten. Bedenken Sie: Mit dem Eigentum an Ihrer Wohnung erwerben Sie auch anteilig Eigentum am gesamten Haus. Die vermeintliche Traumwohnung kann sich als finanzieller Alptraum entpuppen, wenn Sie wichtige Dokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – nicht eingehend geprüft haben. Steht beispielsweise noch im Jahr des Kaufes eine teure Dachsanierung an, kann das Ihre gesamte Finanzplanung auf den Kopf stellen.

Checkliste: Diese Dokumente sollten Sie vor dem Wohnungskauf prüfen

  • Teilungserklärung: Regelt, was jeweils zu Gemeinschafts- und zu Sondereigentum zählt und definiert Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer.
  • Vergangene Jahresabrechnungen: Geben Aufschluss über die wahren Kosten der Immobilie (z. B. Höhe des Hausgelds).
  • Protokolle der letzten WEG-Versammlungen: Über diese Schriftstücke erfahren Sie unter anderem, welche Probleme in der Vergangenheit aufgetreten sind, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist und wie diese angelegt ist sowie welche baulichen Maßnahmen in Zukunft anstehen.
  • Aktueller Grundbuchauszug: Gibt Aufschluss über die offiziellen Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und andere Belastungen sowie eingetragene Rechte Dritter (z. B. Wohn- oder Wegerechte).

Teilungserklärung: Was ist das?

Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente beim Wohnungskauf. Sie legt fest, was jeweils zum Gemeinschafts- und zum Sondereigentum zählt.

Exkurs: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte

Das Sondereigentum bezeichnet den Teil des Hauses, der exklusiv Ihnen gehört. Hierzu zählen neben der Wohnung selbst auch die Teile der Wohnung, die problemlos verändert werden können. Beispielsweise zählen Zimmertüren innerhalb Ihrer Wohnung zum Sondereigentum, die Wohnungstür selbst aber zum Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können Ihnen für bestimmte Flächen eingeräumt werden, die nicht zu Ihrem Sondereigentum gehören. Verfügt das Haus beispielsweise über Tiefgaragenstellplätze kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) Ihnen das Sondernutzungsrecht für einen dieser Stellplätze übertragen, obwohl er nicht offiziell Ihnen gehört. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile des Hauses, die Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern nutzen und die Sie anteilig erworben haben. Hierzu zählen beispielsweise Treppenhaus und Flur, aber auch die Eingangstür sowie Außenfenster und Fassade.

 

Die Teilungserklärung besteht aus 3 Teilen:

  • Gemeinschaftsordnung: Hier werden die WEG-Regeln definiert (z. B. Wie hoch fällt der Anteil des Einzelnen an den Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen aus? Wer hat welche Stimmrechte? Dürfen die jeweiligen Wohnungen nur privat oder auch gewerblich genutzt werden?)
  • Aufteilungsplan: Gibt die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile an und regelt, wie diese auf die WEG aufgeteilt sind.
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigt die bauliche Trennung einzelner Gebäudeteile.

Die Teilungserklärung auf Herz und Nieren zu prüfen, ist unumgänglich. Denn es gilt: Teilungserklärung sticht Kaufvertrag. Das bedeutet: Steht im Kaufvertrag beispielsweise, dass Sie ein Nutzungsrecht für den Gemeinschaftsgarten haben, ist dieses aber in der Teilungserklärung nicht hinterlegt, müssen Sie auf den Garten verzichten. Es zählt am Ende nur das, was in der Teilungserklärung steht.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, führt kein Weg um einen Notar herum. Dieser nimmt die Rolle des unparteiischen Dritten ein und beantwortet Ihnen alle Fragen rund um den Kaufvertrag, Teilungserklärung und andere Dokumente. Allerdings darf der Notar oder die Notarin Ihnen keine individuelle Rechtsberatung zukommen lassen. Kurzum: Der Notar wird Ihnen zwar erklären, was Klauseln A und B bedeuten; er wird Ihnen aber nicht verraten, welche Klausel für Sie als Käufer besser ist. Um dies herauszufinden, müssen Sie einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin zu Rate ziehen. Die Experten und Expertinnen helfen Ihnen dabei, den Kaufvertrag möglichst vorteilhaft zu gestalten.

Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung: Was muss ich beachten

Egal ob Penthouse, Loft oder Maisonette-Wohnung: Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss immer notariell beurkundet werden. So sieht es § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor. Das bedeutet gleichzeitig, dass Sie sich nicht auf die Suche nach Online-Mustern oder Vorlagen machen müssen. Der Notar kümmert sich um die Vertragsgestaltung.

Damit der Notar weiß, was der Kaufvertrag über Ihre Eigentumswohnung enthalten muss, ist ein gemeinsamer Termin mit Käufer und Verkäufer nötig. Der Notar fragt darin alle relevanten Daten ab und erarbeitet auf Grundlage dieser Informationen einen Kaufvertragsentwurf. Wenn Sie diesen in den Händen halten, haben Sie bei einem Privatkauf mindestens 14 Tage Zeit, ihn eingehend zu prüfen. Früher darf der Notar oder die Notarin keinen Beurkundungstermin zur Vertragsunterzeichnung ansetzen.

Inhalt: Das gehört in den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

  • Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Objektbeschreibung
  • Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten (Zahlungsfrist, Art der Zahlung, Höhe der Verzugszinsen)
  • Zustand des Objekts und detaillierte Beschreibung etwaiger Mängel
  • Datum für die Eigentumsübertragung (sowohl wirtschaftlich als auch Übertragung der physischen Immobilie)
  • Gewährleistungsregelung (in der Regel gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“)
  • Wohnungsnummer und Lage im Haus
  • Wohnfläche
  • Sondereigentum (neben der Wohnung bspw. auch Zimmertüren)
  • Sondernutzungsrechte (z.B. für Kfz-Stellplätze, Gartenflächen, Dachterrassen)
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
  • Gemeinschaftsordnung (regelt Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer)
  • Höhe des Hausgeldes

Exkurs: Was ist eigentlich Hausgeld?

Beim Hausgeld (fälschlicherweise oft auch als Wohngeld bezeichnet) handelt es sich um eine jährliche Vorauszahlung, die jedes Mitglied der Wohnungseigentümergesellschaft zahlen muss. Die dient unter anderem dazu, die folgenden Kosten zu decken:

  • Versicherungen
  • Hausverwaltung
  • Hausmeister
  • Treppenhausreinigung
  • Heizung, Wasser, Hausstrom, Abfallentsorgung
  • Instandhaltungsrücklage

Wie hoch das Hausgeld ausfällt, legt der Hausverwalter im Rahmen eines Wirtschaftsplans fest. Häufig beträgt es etwa 3 Euro pro Quadratmeter. Das Hausgeld kann dabei auf mehrere Arten auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Beispielsweise kann es nach Zahl der Quadratmeter oder nach den bewohnten Einheiten berechnet werden. Nach Ende des Abrechnungszeitraums wird eine Jahresabrechnung erstellt: Sie müssen dann entweder eine Nachzahlung leisten oder bekommen Restguthaben ausgezahlt.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie die umlagefähigen Nebenkosten – darunter Hausmeister und Abfallentsorgung – auf Ihre Mieter umlegen.

"Gekauft wie gesehen": Ein Hinweis zur Gewährleistung

Beim Kauf einer Wohnung gilt in der Regel der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Das bedeutet: Fallen Ihnen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags noch Mängel am Objekt auf, können Sie diese nur in Ausnahmefällen reklamieren.

Sie müssen daher sicherstellen, dass Ihnen wirklich alle nötigen Informationen vorliegen. Besichtigen Sie beispielsweise nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch alle Gemeinschaftsflächen. Auch den Keller- und Dachbodenabteilen, die zur Wohnung gehören, sollten Sie einen Besuch abstatten. An dieser Stelle lohnt sich auch ein Blick in die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen: Unter Umständen kamen hier bereits Mängel wie ein sanierungsbedürftiges Dach oder eine unzureichende Dämmung zur Sprache. Leider können Laien den tatsächlichen Zustand einer Immobilie nur in den seltensten Fällen selbst einschätzen: Besser ist es direkt einen neutralen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen.

Auf keinen Fall sollten Sie darauf verzichten, den aktuellen Eigentümer zu möglichen Mängeln zu befragen. Er muss auf Ihre Fragen wahrheitsgemäß antworten, da es sich ansonsten um einen versteckten Mangel handelt, für den er haftet. Was viele nicht wissen: Im Gegensatz zum Eigentümer, haftet der Immobilienmakler nicht für seine Aussagen. Er darf sich auf die Informationen verlassen, die er vom Eigentümer erhalten hat und kann diese auch so an Sie weitergeben.

Spartipps für den Wohnungskaufvertrag

Der Wohnungskauf ist ein kostspieliges Unterfangen. So fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:

  • Gebühren für Notar und Grundbuchamt (etwa 1,5 % des Kaufpreises)
  • Maklergebühr (etwa 3 bis 7 % des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises)

Zwar können Sie eine Wohnung grundsätzlich auch von privat und ohne Makler kaufen, doch bleiben die Kaufnebenkosten hoch. Während Sie bei den Notar- und Grundbuchgebühren keinen Handlungsspielraum haben, können Sie bei der Grunderwerbsteuer mit einigen Tricks den einen oder anderen Euro sparen.

Grunderwerbsteuer müssen Sie dann zahlen, wenn Sie ein Grundstück erwerben. Kaufen Sie eine Wohnung, handelt es sich dabei rein rechtlich immer um den Kauf eines bebauten Grundstücks. Um die Steuer kommen daher nicht herum. Allerdings können Sie den Kaufvertrag so gestalten, dass sowohl die Instandhaltungsrücklage als auch etwaiges bewegliches Inventar gesondert aufgelistet werden. Dies reduziert den eigentlichen Kaufpreis Ihrer Wohnung, wodurch sich wiederum die Grunderwerbsteuer reduziert.

In 7 Schritten zur Traumwohnung: Wie läuft ein Wohnungskauf ab?

Sie haben ein passendes Objekt gefunden, dieses einer eingehenden Prüfung unterzogen, sich mit dem Verkäufer über dem Kaufpreis geeinigt und die Finanzierung gesichert? Herzlichen Glückwunsch, dem Traum von der eigenen Wohnung steht nun nichts mehr im Weg!

Tipp: Die Finanzierung ist eigentlich in trockenen Tüchern, aber die finale Zusage der Bank steht noch aus? In diesem Fall können Sie sich Ihre Traumwohnung anhand eines Vorvertrags sichern. Wie das genau funktioniert und wann ein Vorvertrag sinnvoll ist, erfahren Sie hier: Vorvertrag beim Immobilienkauf

Schritt 1: Notartermin und Vorbesprechung

Im ersten Schritt müssen Sie und der Verkäufer der Immobilie zum Notar gehen. Dieser fragt alle relevanten Daten ab, so dass er einen ersten Vertragsentwurf für Sie erstellen kann.

Schritt 2: 14-tägige Prüffrist

Liegt Ihnen der Kaufvertragsentwurf des Notars vor, haben Sie mindestens 2 Wochen Zeit, um diesen zu prüfen. Bei Verständnisfragen sollten Sie nicht davor zurückschrecken, den Notar zu kontaktieren. Unterlaufen beim Immobilienkauf Fehler, kann das teuer werden.

Schritt 3: Finanzierung sichern

Um die Finanzierung sollten Sie sich kümmern, wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben und wissen, wie hoch die Darlehenssumme genau ausfallen muss. Gibt die Bank grünes Licht, sollten Sie den Darlehensvertrag aber nicht sofort unterschreiben. Experten raten dazu, ihn erst frühestens 2 Wochen vor dem notariellen Beurkundungstermin zu unterzeichnen. Sollte doch noch etwas schiefgehen, können Sie so von Ihrem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen und den Kredit rückgängig machen.

Schritt 4: Beurkundungstermin und Vertragsunterzeichnung

Wenn Sie keine Fehler im Vertrag entdecken konnten, müssen Sie und der Verkäufer einen gemeinsamen Notartermin zur finalen Vertragsunterzeichnung wahrnehmen. In diesem Termin wird der Notar den Vertrag noch einmal Wort für Wort vorlesen. Zögern Sie auch hier nicht, Rückfragen zu stellen und so letzte Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen. Kleinere Vertragsänderungen kann der Notar problemlos noch einbauen.

Schritt 5: Zahlung

Nachdem der Vertrag unterzeichnet ist, müssen Sie Ihre Wohnung noch bezahlen. Halten Sie sich hierbei einfach an die Zahlungsmodalitäten, die Sie und Ihr Gegenüber vertraglich vereinbart haben. Etwa gleichzeitig wird das Finanzamt Sie dazu auffordern, die Grunderwerbsteuer zu überweisen. Erst wenn dies geschehen ist, kann die Grundbuchänderung erfolgen, wodurch Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie werden.

Schritt 6: Grundbuchänderung und Eigentumsübertragung

Erst wenn Ihr Name im Grundbuch steht, sind Sie offizieller Eigentümer der Immobilie. Die Grundbuchänderung gibt der Notar für Sie in Auftrag, so dass Sie eigentlich nur abwarten müssen. Da der Prozess gut und gerne mehrere Wochen oder sogar Monate dauern kann, sollten Sie den Notar bitten, als Absicherung eine Auflassungsvormerkung für Sie ins Grundbuch eintragen zu lassen. Diese verhindert, dass der aktuelle Eigentümer die Wohnung trotz unterschriebenem Kaufvertrag ein zweites Mal veräußert oder ohne Ihr Wissen noch Hypotheken oder andere Belastungen auf das Grundstück aufnimmt.

Schritt 7: Schlüsselübergabe

Wie bei der Zahlung, so gilt auch bei der Schlüsselübergabe: Halten Sie sich an die Modalitäten, die Sie per Kaufvertrag vereinbart haben. So kann die Schlüsselübergabe beispielsweise auch schon erfolgen, wenn Ihr Name noch nicht im Grundbuch steht. Hier kommt es ganz darauf an, worauf sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben.

Wohnung kaufen: Beratung durch einen Anwalt oder eine Anwältin

Beim Wohnungskauf kann einiges schiefgehen. Haben Sie beispielsweise Mängel übersehen, können Sie diese nachträglich nur in seltenen Fällen noch anzeigen. Zu Problemen kann es auch dann kommen, wenn Sie den Kaufvertrag voreilig unterschreiben und die Finanzierung noch gar nicht steht. Sie sind in diesem Fall nicht abgesichert und haften mit Ihrem Privatvermögen. Immerhin ist ein Immobilienkaufvertrag rechtlich bindend, weshalb Sie trotz fehlender finanzieller Mittel zur Abnahme des Objekts verpflichtet sind. Es kostet viel Geld, eine Wohnung zu kaufen. Dennoch sollten Sie hier nicht an der falschen Stelle sparen und sich stattdessen frühzeitig um Expertenrat bemühen. Die selbstständigen Kooperationsanwälte und -anwältinnen der Deutschen Anwaltshotline stehen Ihnen an 365 Tage im Jahr zur Verfügung. Nutzen Sie einfach die Hotline oder schildern Sie Ihren Fall schriftlich im Rahmen der Online-Rechtsberatung. Sie erhalten in kürzester Zeit rechtlichen Rat. Übrigens: Der Anwalt haftet am Telefon oder in der Online-Rechtsberatung ebenso wie der Anwalt vor Ort.

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