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Vereinbarungen über die Kostentragung beim Nießbrauch gem. § 1047 BGB

Vereinbarungen über die Kostentragung beim Nießbrauch gem. § 1047 BGB

Der etwas altertümliche Begriff des Nießbrauchs (aus dem Lateinischen usus fructus, Recht auf Gebrauch bzw. Fruchtziehung) hat auch heute im Rechtsverkehr noch einen recht weiten Anwendungsbereich namentlich bei der vorweggenommenen Erbfolge oder bei erb- und familienrechtlichen Auseinandersetzungen.

Bei der Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt ergeben sich steuerliche Vorteile, denn der abgezinste Wert des Nießbrauchs kann vom Wert der Immobilie abgesetzt werden und der Steuervorgang kann bis zum späteren Erbfall verschoben werden. Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen (§ 100 BGB) einer Sache oder eines Rechts zu ziehen. Ohne ausdrückliche Zusatzvereinbarung bleibt es bei der vom Gesetz vorgesehenen – dürftigen – Regelung der Kostentragung über öffentliche oder private Lasten, vgl. dazu § 1047 BGB.

Nicht gesetzlich geregelt ist die Frage, wer die darüber hinaus anfallenden Kosten zu tragen hat, die also weder öffentliche noch privatrechtliche Lasten im Sinnen von § 1047 BGB sind. Das Landgericht Coburg hatte konsequent aber nicht wirklich fairerweise mit rechtskräftigem Urteil vom 23.08.2010, Az. 14 O 107/10 anlässlich einer Klage der mit einem Nießbrauch belasteten Eigentümerin gegen den Nießbrauchsberechtigten eine Übernahme der weitergehenden laufenden Kosten mangels konkreter Übernahmevereinbarung abgelehnt. Bei der (notariellen) Einigung über die Eintragung eines Nießbrauchs im Grundbuch empfiehlt es sich daher, zugleich mit in den Notarvertrag aufzunehmen eine möglichst präzise Vereinbarung zwischen Nießbrauchsberechtigtem und Eigentümer darüber, wer welche Kosten tragen muss.

Denkbar ist auch eine Vereinbarung dahin gehend, dass der Nießbrauchsberechtigte entgegen dem gesetzlichen Regelfall auch die Lasten trage muss, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind. Darüber hinaus sind regelungsbedürftig sämtliche weiteren Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie, wobei man sich zunächst einmal an dem Inhalt eines normalen Mietvertrags orientieren kann. Im entschiedenen Fall ging es um die Hausrats- und Wohngebäudeversicherung, Strom, Wasser, Erdgas, Zeitungsabonnement und Bezahlfernsehen.

Anlass zum Streit kann sich darüber hinaus ergeben bei der Frage der Kostentragungspflicht von laufenden Verwaltungskosten, bei Rücklagenbildung für das Gebäude, Reparaturen, bei Sanierung des Gebäudes bzw. Modernisierungsarbeiten, beim Umbau, bei großen oder kleinen Reparaturen und bei sonstigen Gemeinschaftskosten. Je präziser und besser die vertragliche Regelung ist, desto weniger Streit gibt es später.

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