Renovierung beim wohnungsauszug

Online-Rechtsberatung
Stand: 20.01.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe meinen Mietvertrag fristgerecht zum 30.4.2011 gekündigt. Im Mietvertrag sind starre Fristen für Schönheitsreparaturen festgelegt. Es gibt ausserdem eine Klausel, in der die Übergabe in renoviertem Zustand festgelegt wird: 
" Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in neu renoviertem Zustand zurückzugeben, wobei eine weiss gestrichene Rohfasertapete als vereinbart gilt. Diese Verpflichtung entfällt nur dann, wenn die letzte fristgerechte Renovierung der Wohnung innerhalb der letzten 6 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses nachweislicher erfolgt ist und eine nochmalige Renovierung im Hinblick auf die Weitervermietung nachweislich nicht erforderlich ist."

Der Mietvertrag stammt aus dem Jahre 1992 und die Wohnung ist nicht in den letzten 6 Monaten gestrichen worden, sondern vor einigen Jahren.

Der Vermieter weist auf eine prozentuale Beteilung an den Schönheitsreparaturen hin, "wenn die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurückgegeben wird", die im Mietvertrag so nicht vorgesehen ist.

Die Frage ist, ob ich Schönheitsreparaturen (die im Mietvertrag genau genannt werden) durchführen muss oder nicht und ob ich mich prozentual an Schönheitsreparaturen beteiligen muss ?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

ich habe inzwischen die Unterlagen geprüft. Von entscheidender Bedeutung ist, ob die Vereinbarungen in der Anlage zum Mietvertrag vorformuliert worden sind oder ob es sich um sogenannte Individualvereinbarungen handelt. Bei Individualvereinbarungen wären diese ohne Zweifel zulässig und gültig. Daher gehe ich zunächst auf die Frage des Vorliegens einer Individualvereinbarung ein.
Ob eine solche Vereinbarung vorliegt oder nicht, ist leider nicht nie wirklich eindeutig feststellbar und würde im Zweifel von einem Richter entschieden werden müssen. .In der Beweispflicht dafür, dass eine Individualvereinbarung vorliegt, ist immer der Vermieter.
Grundsätzlich unterscheidet man Individualvereinbarungen von vorformulierten Klauseln bzw. AGB wie folgt:
Gem. § 305 ff BGB sind AGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Seite stellt. Keine AGB liegen vor, wenn der Vertrag ausgehandelt wurde (§305 Abs. 1 S. 3 BGB). Die Rechtsprechung nimmt ein Aushandeln bei äußerlich als AGB erscheinendem Vertragstext nur dann an, wenn für bestimmte Vorteile des Verwenders dem anderen Teil eine Gegenleistung eingeräumt wird.
Gegenüber Verbrauchern gilt die vereinfachte AGB-Definition des § 310 Abs. 3 BGB: einmaliges Verwenden des Klauselwerkes durch den Unternehmer genügt.
Betrachten wir hier den Formularvertrag und die Anlage, so lässt sich folgendes feststellen. Zwar steht im Vertrag, dass es sich um im Einzelnen ausgehandelte Sondervereinbarungen handeln soll (§ 24 Punkt 2 des Vertrags), jedoch spricht einiges dagegen. Eine Gegenleistung bzw. ein Vorteil für den Mieter ist in keiner der angeblich einzeln ausgehandelten Klausel der Anlage erkennbar. Auf jeder Seite findet sich links unten eine 7-stellige Nummer die den Eindruck erweckt, als sei es eine Dokumentennr. oder ähnliches und die jeweilige Seiten somit nur Kombinationen aus verschiedenen Vordrucken. Die Texte der Vereinbarungen sind nahezu Wortgleich mit den gestrichenen Klauseln im Vertragsvordruck. Ein Mitspracherecht Ihrerseits bei der Vereinbarung der Anlage 1 ergibt sich aus dem Text in keiner Weise, vermutlich hat man Ihnen beides schlicht zur Unterschrift vorgelegt.
Des Weiteren liegt eine Individualvereinbarung nur dann vor, wenn die Klausel vom Vermieter bei Vertragsschluss ernsthaft zur Disposition gestellt und dem Mieter damit Gelegenheit gegeben wurde, auf den Inhalt der Klausel Einfluss zu nehmen (BGH NJW 1988, 410). Dies setzt voraus, dass der Vermieter die näheren Umstände des Aushandelns vortragen und insbesondere darlegen muss, welche Alternativen zur Wahl gestanden haben.
Weitere Beispiele für vorformulierte Klauseln sind:

  • Textbausteine, die jedes Mal anders zusammengesetzt werden (OLG Hamm, Betriebsberater 1988, S. 868);
  • im Kopf gespeicherte Klauseln, wenn sie für künftige mehrfache Verwendung vorgesehen sind (BGHZ Band 141, S. 108)
  • inhaltlich gleiche Klauseln, auch wenn sie bei Verwendung sprachlich variiert werden ( OLG Dresden, Betriebsberater 1999, S. 228).
    Im Ergebnis ist also festzuhalten, dass es sich in Ihrem Fall wohl nicht um eine Individualvereinbarung handelt, sondern insgesamt ein vorformulierter Mietvertrag vorliegt.
    Nachdem diese Hürde genommen ist, stellt sich die Frage der Zulässigkeit der Renovierungsklauseln. Hierbei ist eindeutig, dass starre Fristen für Schönheitsreparaturen und Renovierung unzulässig sind, wenn sie nicht die Möglichkeit einräumen, je nach Abnutzungsgrad von ihnen abzuweichen. In Ihrem Vertrag finden sich Mindestfristen, d. h. egal ob es nötig ist, die Renovierung hat mindestens alle z. B. 5 Jahre stattzufinden. Diese Regelung ist somit unzulässig mit der Konsequenz, dass die Verpflichtung, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, hinfällig wird.
    Das weitere Bestandteile, wie z. B. die Pflicht, einen Fachbetrieb mit den Renovierungen zu beauftragen und nur bestimmte Farben zu verwenden, ebenfalls ungültig sind, spielt somit keine Rolle mehr.
    Soweit es die Endrenovierung betrifft, so liegt hier eine Unzulässigkeit bereits dadurch vor, dass es in dem Vertrag eine Kombination von Pflichten zu Schönheitsreparaturen und Schlußrenovierung gibt. Es gibt nur eine Ausnahme, die der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 03.06.1998 zulässt und zwar ist dann eine Schlussrenovierungsklausel neben den laufenden Schönheitsreparaturen zulässig, wenn hinreichend klargestellt ist, dass der Mieter die Endrenovierung nur dann vornehmen muss, wenn die Fristen (siehe oben) seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen sind.
    Es ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs festzuhalten, dass für den Fall, dass im Mietvertrag eine laufende und eine abschließende Renovierung vereinbart worden sind, beide Klauseln unwirksam sind. Der Mieter muss in diesem Fall keine Schönheitsreparaturen durchführen.
    Die Pflicht zur prozentualen Beteiligung an Kosten von Schönheitsrenovierungen lt. Schreiben der Hausverwaltung konnte ich Ihrem Vertrag nicht entnehmen. Was nicht im Vertrag steht, gilt ohnehin nicht.
    Unabhängig davon wäre auch eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - Az. VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778).
    Da Ihr Vertrag aber keine wirksame Verpflichtung zur Schönheits- und Endrenovierung enthält, wäre auch die Kostenbeteiligung schon deswegen nicht Rechtens .
Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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