Eigentümerversammlung - Anfechtung der Wahl

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

WEG
Am Donnerstag, den 22.01.2015 fand die ordentliche Eigentümerversammlung (normal wurde immer im Oktober die EGT-Versammlung durchgeführt Jahresabschluss 30.06.2014 – die Eigentümerversammlung -EGTV- findet normal in den ersten zwei Oktoberwochen des Jahres 2014) statt (gesetzlich: jährlich und regelmäßig).

Die anwesenden Eigentümer haben in geheimer Wahl ihren Beirat gewählt.

Der Beirat sollte sich, wie nach dem Gesetz vorgesehen auf drei Beiräte beschränken.

Mit Stimmenmehrheit wurde Herr B. K. (54); U. K-R. ca. 34? Stimmen und Herr A. D. mit 24, gewählt.

Auf die übrigen Bewerber verteilten sich 22 Stimmen auf Herr. P. und 17 Stimmen konnte Frau Sch. auf sich berufen.

Hr. Sch. (Geschäftsführer Immoverw.) teilte Fr. G. + Fr. T. (beide Damen von der b+b) sowie Hrn. D. Ergebnis mit (Fr. T. von der b+b übernahm die Auszählung). Zu Hrn. D. "Es bleibt beim alten Beirat."

Hr. Sch. (b+b Immobilienverwaltung Heilbronn) teilte das Stimmenergebnis den Eigentümern mit - Auf Hr. K. erhielt??, auf K-R, Hr. D.; Hr. P + Fr. Sch. ...

Daraufhin kam von Hr. P. der Einwand: „Schade ich wäre auch gerne im Beirat aber es sind ja schon drei.“

Hr. Sch. b+b erwidert: „Das können Sie noch. Wir wählen noch den dritten Beirat, dann aber nur mit Handzeichen.

Einwand einer Eigentümerin: „Wieso wird jetzt nochmals gewählt, wir haben gewählt, das ist wie im Bundestag, da zählt nur die einfache Mehrheit. Sonst würden die ja zu keinem Beschluss kommen - würden keinen Beschluss durchbringen.“
Herr P. stand auf und warb für sich in dem er sagte, er habe die Vollmacht von Herrn R. erhalten und Herr R. wollte auch, dass er in den Beirat kommt.
Übrige Personen (Hr. D + Fr. Sch. sagten nichts)

Herr Schneider: „Wir wählen nochmal, diesmal nur mit Handzeichen.
Wer ist für Herrn D. hebe seine Karte hoch (die Stimmkarte für die Eigentümerversammlung ist immer orangefarben)
wer ist für....
wer ….
Bei dieser offenen Wahl erhielt Hr. D. weniger Stimmen wie Hr. P + Fr. Sch. erhielt zwölf oder 17 Stimmen.

Irgendjemand hatte noch nicht die Hand mit der orangefarbenen Karte hoch gehalten, also wiederholte Herr Schneider nochmal diese Wahl.

Die erste Wahl (geheime Wahl) ist gültig.
In den zurückliegenden Jahren wurde die Beiratswahl immer mit einfacher Mehrheit durchgeführt.

Auch findet in einer Wahl nicht plötzlich zwei verschiedene Wahlverfahren Anwendung.

Man führt nicht eine Wahl durch (Wahl mit der Stimmkarte), um diese Wahl als Probewahl zu deklarieren und erneut abstimmen zu lassen.

Um zum passenden Ergebnis zu kommen (für die b+b), scheint die b+b so lange abstimmen zu lassen, bis das Ergebnis erreicht ist, welches sie wünscht.

Hr. Sch. ist seit dem Ausscheiden von Herrn Bartenbach, Geschäftsführer der b+b Immobilienverwaltung mit Sitz in Heilbronn.
Seit 1996 bis heute hat Herr Sch. als Immobilienverwalter eigenständig Eigentümerversammlungen durchgeführt (diese Antwort erhielt ich von Herrn Sch. auf meine telefonische Nachfrage vom 30.01.2015 14:35h).

Da dürfen, wie ich meine, solche Fehler nicht passieren.
Zumal, wie ich meine verstanden zu haben, dass Herr Sch. eine juristische Ausbildung/Studium hat.

Hr. Sch. ist Geschäftsführer der b+b. Seit dem Jahr 1996 ist er als Immobilienverwalter bei der b+b tätig und führt die Eigentümerversammlung in seinem Bezirk durch).

Laut § 29..... Wohnungseigentümergesetz (WEG) ist bei Verwaltungsbeiratswahlen die Stimmenmehrheit gültig.

So wurde auch in den zurückliegenden Jahren gewählt und den Eigentümer erläutert.
Ich bin seit April 1980 Eigentümer, habe bis auf 2 Ausnahmen (Okt. 1986 Geburt meines Sohnes und Okt. 1987 durch eine OP im Juni 87) an jeder Eigentümerversammlung teilgenommen. Die Tagesordnungspunkte wurden immer mit Stimmenmehrheit angenommen und beschlossen.
Kann ich diesen Beschluss anfechten (auch wenn ich nicht betroffen bin)?
Wenn ja, wie kann ich den Beschluss anfechten, mit Widerspruch, Beschlussanfechtung
bleibt die geheime Wahl bestehen (hätte ich gerne) oder muss (wenn Widerspruch oder Beschlussanfechtung stattgegeben wird) erneut gewählt werden?

Das Protokoll wurde von Frau G. (Verwalterin) an Hr. Sch. Geschäftsführer b+b zur Überprüfung geschickt. Der Beiratsvorsitzende hat es noch nicht (Unterschrift) erhalten ebenso die übrigen Wähler

Antwort des Anwalts

Frage 1: Die Tagesordnungspunkte wurden immer mit Stimmenmehrheit angenommen und beschlossen. Kann ich diesen Beschluss anfechten (auch wenn ich nicht betroffen bin)?

Antwort Rechtsanwalt:

Gegen jeden Beschluss einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist grundsätzlich die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer statthaft. Das ergibt sich aus § 46 Wohnungseigentumsgesetz (im Folgenden: WEG) *1).

Der korrekte Antrag solch einer Klage wäre, die in der Eigentümerversammlung vom 22.01.2015 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Dabei sollten Sie den genauen Wortlaut der Beschlüsse zitieren und das Protokoll beilegen eventuell auch mit den Vermerken und Beweismitteln, warum das Protokoll fehlerhaft sein soll.

Anfechtbar ist somit auch die vorliegende Wahl zum Beirat bzw. Verwaltungsbeirat durch die Eigentümerversammlung. Der Beirat ist zwar nicht zwingend erforderlich, wie sich aus der Formulierung von § 20 WEG 2) ergibt. Wenn ein Beirat aber gewählt wird, hat er im Rahmen von § 29 WEG 3) Befugnisse zur Verwaltung und daher müssen die Regeln einer demokratischen Wahl zwingend auch insoweit  eingehalten werden.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29 WEG *3).

Was Sie mit nicht betroffen meinen, ist nicht ganz klar. Vermutlich haben Sie selbst nicht mit abgestimmt. Das würde gegebenenfalls keine Rolle spielen.

Die sogenannte Beschwer (oder Klagebefugnis) ist dabei ungeschriebene  Zulässigkeitsvoraussetzung solch einer Klage. Der Richter wird jedoch die Klage bereits dann zulassen, wenn Sie Wohnungseigentümer sind und wenn der Beschluss auch Sie als Miteigentümer betrifft. Schließlich wird im Ergebnis dann der Beirat auch in Ihren Angelegenheiten tätig. 

Frage Teil 2 Wenn ja (Ergänzung: ich diesen Beschluss anfechten kann auch wenn ich nicht betroffen bin), wie kann ich den Beschluss anfechten, mit Widerspruch, Beschlussanfechtung bleibt die geheime Wahl bestehen (hätte ich gerne) oder muss (wenn Widerspruch oder Beschlussanfechtung stattgegeben wird) erneut gewählt werden?

Antwort Rechtsanwalt:

Das Gesetz sieht gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft  die oben erwähnte Anfechtungsklage nach § 46 WEG*1) vor.

Die Anfechtungsklage ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer insgesamt zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Die Begründung der Anfechtungsklage muss innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung erfolgen.

In diesem Rahmen müssten Sie dann gegebenenfalls die Unrichtigkeit des Protokolls behaupten und entsprechende Beweisangebote vorlegen.

Tipp: Alternativ als eventuell einfachere, billigere und elegantere Möglichkeit kann ein einzelner Wohnungseigentümer oder eine Gruppe von Wohnungseigentümern jederzeit neue Anträge zur Tagesordnung der kommenden Wohnungseigentümerversammlung stellen, z.B. Antrag auf Abwahl aller oder einzelner Beiratsmitglieder bzw. gegebenenfalls auf Neuwahl des Beirats. Die Dauer der Amtszeit ist ja gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Eine Mehrheit der Versammlung müsste allerdings dann nach allgemeinen Regeln bei der Abstimmung dem Antrag zustimmen.

Im Fall der erfolgreichen Abwahl bzw. Neuwahl würde dann prozessuale Überholung eintreten und der Richter  müsste dann nach Erledigungserklärung in der Hauptsache analog § 91a Zivilprozessordnung (ZPO) nur noch über die Kosten der Anfechtungsklage entscheiden.

Exkurs: Sie haben danach zwar nicht ausdrücklich gefragt, aber dennoch möchte ich hier noch einige Anmerkungen zu den Erfolgsaussichten Ihrer Klage (Begründetheit) machen:

Wenn die Zulässigkeitsvoraussetzungen eingehalten werden, die Anfechtungsklage insbesondere form- und fristgerecht erhoben worden ist, und die Beschlussfassung tatsächlich fehlerhaft war und das Ergebnis auf dem Fehler beruht, wird das Gericht der Klage stattgeben und den Beschluss für unwirksam erklären.

Zu den inhaltlichen Einwendungen gegen den Beschluss:

Zitat: „Das Protokoll wurde von Frau G (Verwalterin) an Hr. Sch. Geschäftsführer b+b zur Überprüfung geschickt. Der Beiratsvorsitzende hat es noch nicht (Unterschrift) erhalten ebenso die übrigen Wähler.  Sehr geehrte Rechtsanwälte, hier das Protokoll, das so nicht stimmt. Im ersten Wahlgang wurde geheim gewählt, der zweite Wahlgang war mit Handzeichen, ebenso der 3 Wahl. Im Protokoll wurden die Ergebnisse von Frau Sch. mit Herrn P verwechselt. Zum 2. Wahlvorgang kam es erst als Hr. P. gerne in den Beirat wollte. Frau Sch. hatte 17 Stimmen und zwölf Stimmen.“

Stellungnahme Rechtsanwalt:

Meinten Sie hier: Frau Sch. hatte 17 Stimmen und Herr P hatte 12 Stimmen? Wie war denn das Ergebnis der Abstimmung für Herrn P???

Die Abstimmungsabfolge ist in der Tat seltsam, aber als solches nicht grundsätzlich unzulässig.

Falsch und unwirksam wäre die Abstimmung nur dann, wenn im Ergebnis infolge der Verwechslung des Abstimmungsergebnisses Herr P als in den Beirat gewählt im Protokoll aufgenommen wurde, obwohl in Wirklichkeit Frau Sch. mehr Stimmen bekommen hatte. Leider kann ich das allerdings Ihrem – ansonsten so langen und ausführlichen – Bericht nicht entnehmen. Mit diesem Vortrag so würde Ihre Klage wohl im Ergebnis mangels substantiierten Vortrags als unbegründet abgewiesen werden müssen.

Hier gilt folgendes: Bei formellen Mängeln sind die Beschlüsse nur anfechtbar, wenn der formelle Mangel auch im Ergebnis kausal für die Beschlüsse war. Die Kausalitätsvermutung ist widerlegbar.

Sie müssen also zumindest für das Gericht plausibel behaupten und darlegen, dass konkrete Abstimmungsfehler bzw. eine falsche Protokollierung des Abstimmungsergebnisses sich so auf das Ergebnis der Abstimmung ausgewirkt haben, dass also im Ergebnis falsch aufgenommene Stimmenmehrheiten zur Wahl des Beirats beigetragen haben.

Die Verwechslung des Abstimmergebnisses wäre solch ein Fehler. Es muss allerdings auch sicher sein, dass sich dieser Fehler auf die Wahl ausgewirkt hatte bzw. dass das nicht ausgeschlossen werden kann. Daran fehlt es bislang.

Das Problem ist die Beweislast. Sie müssen alles, was Sie behaupten, auch beweisen.

Das geht technisch darüber, dass in der Anfechtungsklage inhaltliche Unrichtigkeit des Protokolls behauptet werden muss.

Tipp: Dabei können Sie als Zeugen angeben für die Behauptung, dass die Wahl falsch protokolliert worden ist und dass in Wirklichkeit die Mehrheit Frau Sch. hatte und nicht Herr P.. Dabei können Sie als Zeugen sämtliche beteiligten Eigentümer, Name, Vorname und ladungsfähige Anschrift angeben, notfalls beim Grundbuchamt erfragen.

Wenn der Richter allerdings als Ergebnis einer Beweisaufnahme feststellt, dass die Zeugen etwas anderes wahrgenommen haben bzw. sich nicht mehr erinnern, blieben Sie beweisfällig und unterliegen.

Der auch fehlerhaft zustande gekommene Beschluss bleibt nach allgemeinen Regeln solange bestehen, bis ein Gerichtsurteil, das seine Unwirksamkeit feststellt, rechtskräftig wird, also nicht mehr mit normalen Rechtmitteln angegriffen werden kann.

Auf Ihren Antrag kann das Gericht aber eventuell eine einstweilige Anordnung erlassen. Voraussetzung dafür ist u.a. ein glaubhaft zu machendes Eilbedürfnis und ein zu erwartender nicht wieder gutzumachender Schaden, wenn das Urteil abgewartet wird.

Ihre Frage/n ist/ sind damit beantwortet.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 46 WEG Anfechtungsklage

(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

*2) § 20 WEG

Gliederung der Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.

(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.

*3) § 29 WEG Verwaltungsbeirat

(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen wird.

(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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