Rechte und Pflichten bei Wohnung ohne Mietvertrag

Online-Rechtsberatung
Stand: 27.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich wohne seit 1999 ohne Mietvertrag in einer 3-Zimmer-Dachwohnung mit ca. 55 qm (alter Zustand: Nachtspeicheröfen, Boiler etc. und Schrägen in allen Zimmern) in dem Einfamilienhaus meiner Oma. Diese ist vor zwei Jahren gestorben.

Nun gehört das Haus meinem Onkel, Tante und Mutter zu gleichen Teilen - immer noch ohne Mietvertrag. Die Miete beträgt aktuell 250 Euro (also um 50 Euro erhöht vor zwei Jahren) kalt, aber es fallen extrem hohe Nebenkosten an. Allein Strom/Nachtspeicheröfen kosten 170 Euro. Jedoch gibt es diverse Mängel an der Wohnung:

  • Wohnung ist von außen nicht abschließbar (ich bin Freiberufler und mein Büro befindet sich in der Wohnung. Sprich Kundendaten sind offen zugänglich und ich kann nicht kontrollieren, wer wann in die Wohnung geht)
  • Schimmel im Bad
  • Boiler in der Küche defekt (kein warmes Wasser)
  • keinerlei Neuerungen in der gesamten Mietzeit (was ok ist bei der geringen Miete, aber ich akzeptiere dafür auch keine de luxe-Wohnung)

Wohnung wurde von mir beim Einzug renoviert und es wurde von meiner Oma schriftlich (allerdings nicht in Form eines Mietvertrages) festgelegt, dass nach Auszug keinerlei Forderungen an mich gestellt werden dürfen. Derzeit will ich auch nicht ausziehen. Dennoch kommt es leider zu Differenzen, jedoch nur mit einem Teil der Erben, meiner Tante. Ich soll/muss die Wohnung streichen und div. Kartons von mir sind auf der Bühne gelagert. Ich habe mündl. zwei Wochen Zeit um zu entrümpeln bekommen, sonst droht der Vermieter mit Entsorgung.

Meine Fragen:

  • ist es rechtens, dass ich meine Wohnung nicht abschließen kann oder ist das ein Grund für Mietminderung?
  • habe ich Anspruch auf neuen Boiler in der Küche?
  • wer muss den Schimmel beseitigen?
  • kann nur ein Erbteil die Bedingungen festlegen?
  • darf mein Eigentum einfach ohne meine Zustimmung entsorgt werden?
  • die Mieterhöhung vor zwei Jahren belief sich auf 250 Euro und soll jetzt auf 350 Euro erhöht werden - darf die Miete um diesen Betrag in dieser Zeitspanne erhöht werden?
  • sofern ich gekündigt werden würde, wie lange ist meine Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?
Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Frage 1.: - ich soll/muss die Whg. streichen - div. Kartons von mir sind auf der Bühne gelagert, mündl. 2-Wochenfrist um zu entrümpeln (stört aber im Prinzip keinen, zudem ordentlich zusammengestellt, kein Messi!) sonst Drohung der Entsorgung

a) Renovierung: Gem. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter die Sache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nach Ihren Angaben befand sich die Wohnung bei Einzug in einem unrenovierten Zustand. Sofern vereinbart wurde, dass Sie die Renovierung nicht nur bei Einzug, sondern auch während des Mietverhältnisses durchzuführen haben, sind Sie auch weiterhin verpflichtet. Wurde nichts vereinbart, muss der Vermieter auf seine Kosten renovieren. Beweispflichtig für Ihre Renovierungspflicht ist der Vermieter. Vermag er den Beweis nicht zu führen, weil Ihre Oma als Zeugin nicht mehr in Betracht kommt und ein schriftlicher Mietvertrag nicht vorhanden ist, dürfte die Erbengemeinschaft die Wohnung auf eigene Kosten komplett renovieren müssen.

b) Entrümpelung: Sofern die Abstellorte nicht zu Ihren Wohnräumlichkeiten gehören, haben Sie sie freizuhalten. Es geht dabei nicht um die Frage, ob die Gegenstände stören oder nicht, sondern um die Frage, ob Sie die Abstellflächen nutzen dürfen oder nicht.

Frage 2.: - ist es rechtens, dass ich meine Whg. nicht abschließen kann oder ist das Mietminderung?

Sie haben selbstverständlich das Recht Ihre angemieteten Räume zu verschließen und andere, auch die Vermieter, vom Zutritt auszuschließen. Eine Mietminderung dürfte nach über zehnjähriger Duldung des Betretens unangebracht sein.

Frage 3.: - Anspruch auf neuen Boiler in der Küche?

Da Sie vermutlich mit einem intakten Boiler eingezogen sind, hat der Vermieter diesen Zustand auf seine Kosten zu erhalten. Ist der Boiler irreparabel, haben Sie Anspruch auf einen neuen Boiler. Solange Sie kein warmes Wasser haben, können Sie die Miete um 10 % mindern.

Frage 4.: - wer muss den Schimmel beseitigen?

Grundsätzlich der Verursacher. Ist der Schimmel durch Ihr Verhalten, z.B. mangelndes Lüften oder Heizen, entstanden, haben Sie ihn auf Ihre Kosten zu beseitigen. Ansonsten der Vermieter.

Frage 5.: - kann nur ein Erbteil die Bedingungen festlegen?

Solange es sich um eine ungeteilte Erbengemeinschaft handelt, können diese nur gemeinsam handeln.

Frage 6.: - darf mein Eigentum einfach entsorgt werden ohne meine Zustimmung?

Nein! Auch wenn Sie ihre Sachen außerhalb Ihrer Mieträume unberechtigt lagern, müssen Sie zunächst zur Beseitigung aufgefordert werden; dann allerdings reagieren!

Frage 7.: - Mieterhöhung vor 2 Jahren auf 250 Euro und soll jetzt auf 350 Euro erhöht werden - darf die Miete um diesen Betrag in dieser Zeitspann erhöht werden?

Eine Mieterhöhung wäre nur mit Ihrer Zustimmung möglich und ist schriftlich zu begründen. Sofern eine Erhöhung nach dem Mietspiegel erfolgt, ist die Kappungsgrenze von 20 % zu beachten. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht haben. Demnach ist eine Mieterhöhung derzeit unzulässig. Bereits die letzte Mieterhöhung hätte nur auf 240,00 € erfolgen dürfen.

Frage 8.: - sofern ich gekündigt werden würde, wie lange ist meine Kündigungsfrist "OHNE" Mietvertrag?

Zur Klarstellung: Sie befinden sich im Irrtum, wenn Sie glauben keinen Mietvertrag zu haben. Sie haben sehr wohl einen mündlichen Mietvertrag geschlossen, denn zur Begründung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bedarf es nicht der Schriftform. Die Frist für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter beträgt nach § 573 c Abs. 1 drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung jeweils um weitere drei Monate. In Ihrem Fall wären es demnach bereits neun Monate. Allerdings wäre eine Kündigung des Vermieters nur wegen Eigenbedarfs möglich. Ansonsten greift der Mieterschutz. Eine Ausnahme bildet § 573 a BGB. Danach ist eine erleichterte Kündigung dann möglich, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind. Die Kündigungsfrist würde sich dann nochmals um weitere drei Monate auf 1 Jahr verlängern.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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