Kann ein, zwischen Nachbarn geschlossener Vergleich den neuen Eigentümer verpflichten?
Ich habe als Hauseigentümer im Jahr 2008 mit meinem Nachbarn einen von einer Schiedsperson der Gemeinde protokollierten Vergleich geschlossen und mich darin verpflichtet, eine auf meiner Seite entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze gepflanzte Hecke durch regelmäßiges Beschneiden stets auf einer Wuchshöhe von 2m zu halten. Zuvor war von meinem Nachbarn als Antragsteller des Schlichtungsverfahrens eine Wuchshöhe von nicht mehr als 1,50 gefordert worden. Da m. E. die festgelegten 2m ortsüblich und für einen wirksamen Sichtschutz erforderlich sind, habe ich zur Vermeidung von späteren Streitigkeiten auf einen schriftlich protokollierten Vergleich hingewirkt.
Ich möchte meine Immobilie demnächst verkaufen. Meine Absicht ist es, dem Käufer das Eigentum möglichst unbelastet und vor allem unbeschränkt zu verschaffen und habe dazu folgende Fragen:
Erstreckt sich die Rechtskraft dieses Vergleichs durch den Verkauf auf meinen Käufer und ist aus diesem Grund ein Hinweis hierauf bzw. eine entsprechende Regelung in den Kaufvertrag aufzunehmen (z.B. als nachbarrechtliche Beschränkung) oder können im erneuten Streitfall zwischen Käufer und meinem Nachbarn diese Fragen ggf. neu geregelt werden?
Falls grundsätzlich der geschlossene Vergleich auch gegen meinen Käufer vollstreckt werden kann, ist dies dadurch zu verhindern, indem ich die Heckenpflanzen vor Eigentumsübergabe selbst entferne?
Sehr geehrter Mandant,
die Rechtskraft des Vergleiches erstreckt sich nur auf die beteiligten Personen.
Die getroffene Vereinbarung ist nicht mit dem Grundstück verbunden.
Wenn Sie oder Ihr Nachbar das Eigentum an der Sache durch Verkauf abgeben sind die jeweiligen Käufer nicht durch den Vergleich verpflichtet. Aber auch Derjenige der bleibt, ist gegenüber dem Erwerber nicht durch den Vergleich verpflichtet.
Das bedeutet Ihr Käufer erwirbt die Hecke beim Kauf mit, ohne Rechten oder Pflichten aus dem Vergleich. Ihr Nachbar hat also neues Spiel bei Ihrem Käufer.
Wenn Sie vermeiden wollen, dass der Käufer direkt vom Nachbarn in Anspruch genommen wird, können Sie versuchen durch Verhandlung mit Nachbarn und Käufer eine gleichlautende Regelung zwischen den Beiden herbeizuführen.
Weniger verbindlich wäre, wenn Ihr Käufer gegenüber dem Nachbarn schriftlich erklärt, dass er sich an die im Vergleich getroffene Festlegung halten werde. Damit ist der Nachbar zwar nicht zwingend gehindert die Sache erneut zu verfolgen, es kann Ihm aber den Boden entziehen, wenn er eine gerichtliche Unterlassungsverfügung verfolgen will.
Die Hecke vor dem Verkauf zu entfernen, würde etwaigen Begehrlichkeiten des Nachbarn den Boden entziehen, aber Ihrem Käufer auch den Sichtschutz rauben.
