Forderung nach Wegerecht ohne schriftlichen Vertrag für Nachbarn

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Unser Nachbar fährt seit 1979 – er hat damals ein Haus gekauft ohne Wegerechte, die 1927 laut Grundbuchamt nachweislich gelöscht wurden – über einen unbefestigten Gartenweg, der unser Haus mit unserem Garten verbindet, zu seinem Haus. In den 40 Jahren hat sich der Nachbar nicht an der Sauberhaltung, Instandhaltung usw. beteiligt. Auch unsere Bemühungen den Weg gemeinsam mit ihm zu Pflastern, denn bei Regen ist er aufgeweicht und schmutzig, schlugen fehl. 2004/2005 zog der Nachbar aus dem Haus aus. 2 Jahre war es unbewohnt und der Weg verkrautete. 2006 zog er wieder in das Haus ein und es ergab sich die Möglichkeit (nach über 100 Jahren), dass der Nachbar sein Grundstück an eine öffentliche Straße hätte anschließen können, ohne über unser Privatgrundstück fahren zu müssen. Der Nachbar lehnte ab, die Möglichkeit bestand noch bis 2009, da nach Neubebauung der Grundstücke hinter dem Grundstück des Nachbarn noch nicht alle Grundstücke verkauft waren. Jetzt will er sein Grundstück verkaufen und verlangt die Eintragung einer Grunddienstbarkeit auf unser Grundstück.

Kann er das? Hat er nach dem Auszug nicht das Wegerecht verloren? Der Nachbar beruft sich auf das Sachenbereinigungsgesetz, denn er besitzt keine schriftlichen Verträge zum Wegerecht, er ist seit 1979 einfach ohne mit uns zu sprechen über unser Grundstück gefahren.

Antwort des Anwalts

Es ist fraglich, ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz hier Anwendung findet. Notwendig wurde das SachenRBerG, da nach dem Recht der DDR die bauliche Nutzung eines Grundstücks i. d. R. nicht an das Grundeigentum geknüpft war. Demgegenüber folgt nach dem BGB das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum an dem Grundstück. In der DDR beruhte die Nutzung vielfach lediglich auf einer öffentlich-rechtlichen Nutzungszuweisung, einer formlosen Gestattung oder wurde auch bloß faktisch – ohne rechtliche Absicherung – durchgeführt.

Generell bestimmt § 1 Abs.1 Ziff. 4,  dass das Gesetz anzuwenden ist bei Grundstücken auf denen andere natürliche oder juristische Personen als der Grundstückseigentümer bauliche Erschließungs-, Entsorgungs- oder Versorgungsanlagen, die nicht durch ein mit Zustimmung des Grundstückseigentümers begründetes Mitbenutzungsrecht gesichert sind, errichtet haben.

Hierunter fallen auch zu DDR-Zeiten begründete Wegerechte. Wenn aber der Voreigentümer des Nachbarn den vorhandenen Weg bereits vor der Gründung der DDR genutzt hat, so wäre das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nach meiner Rechtsauffassung nicht anwendbar. Dies erfasst dem Sinn und Zweck nach keine Sachverhalte, die bereits vor der Gründung der DDR bestanden haben.

In diesem Fall gelten dann die Vorschriften des BGB. Da ein solcher Fall jedoch noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde, kann nicht mit absoluter Sicherheit vorhergesagt werden, ob die Gerichte dieser Rechtsauffassung folgen.

Folgt man meiner Rechtsauffassung hätte der Nachbar keinen Anspruch darauf, dass Ihr Grundstück mit einem Wegerecht dinglich belastet wird. In diesem Fall stünde ihm lediglich ein Notwegerecht nach § 917 BGB zu. Dieses ist jedoch nicht kostenlos, sondern er müsste Sie durch eine Geldrente entschädigen.

Folgt man meiner Rechtsauffassung nicht, so hätte er einen Anspruch auf Eintragung eines Wegerechts, wenn:

  1. die Nutzung vor Ablauf des 2. Oktober 1990 begründet wurde

  2. die Nutzung des Grundstücks für die Erschließung oder Entsorgung eines eigenen Grundstücks oder Bauwerks erforderlich ist

  3. ein Mitbenutzungsrecht nach den §§ 321 und 322 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik nicht begründet wurde. Diese Voraussetzungen wären dann wohl gegeben

Aber auch dieses ist nicht umsonst. Sie können dann als Eigentümer des belasteten Grundstücks die Zustimmung zur Bestellung einer Dienstbarkeit von der Zahlung eines einmaligen oder eines in wiederkehrenden Leistungen zu zahlenden Entgelts (Rente) abhängig machen.

Dies bedeutet, dass letztlich eine Mitbenutzung des Weges in beiden Fällen nicht verhindert werden kann, der Nachbar aber stets dafür auch zahlen muss.  Sollte man sich auf eine Eintragung einigen, kann auch bestimmt werden, dass das Nachbargrundstück für Pflege und Erhalt des Weges und Schneereinigung etc. aufkommen muss. Natürlich muss der Nachbar in diesem Fall auch die Notarkosten bezahlen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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