Einschränkung durch bauliche Maßnahmen des Nachbarn

Online-Rechtsberatung
Stand: 03.03.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Angrenzend an meinem Grundstück hat mein Nachbar, dessen Wohn- und Stallgebäude seit Zig-Jahren unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehen, an diesen zuzusätzlich zu alten Stallfenstern ohne Lüftung, weitere Wohnraumfenster eingebaut. Ich bin diesbezüglich weder vom Bauamt und vom Nachbarn nie angesprochen worden. Vermutlich liegt hier eine nicht angemeldete Nutzungsänderung des Stallteiles vor.
Den Zeitpunkt der Maßnahme kann durchaus schon 2 bis 3 Jahre zurückliegen; denn mir sind bei meinen Inspektionen diese Aktivitäten erst seit Ende 2010 aufgefallen. Mein Mieter will sich wohl nicht gerne dazu äußern. Muß ich mir die baulichen Maßnahmen von meinem Nachbarn bieten lassen? Ich beabsichtige hier eventuell selber ein Wohnhaus zu erstellen, und fühle mich durch die Fenster im Baurecht eingeengt.
Sollten Sie weitere Punkte zur Beantwortung meiner Frage benötigen, teilen Sie mir 

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

Grundsätzlich sind an den Grundstücksgrenzen Abstände einzuhalten, es darf also nicht direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden.
Allerdings kann zum einen hiervon eine Ausnahme gemacht werden, etwa in einem Bebauungsplan. Zum anderen kann es sein, dass der Bau des Hauses des Nachbarn bei Erstellung mit den Bauvorschriften im Einklang stand, so dass die Errichtung damals rechtmäßig war und Bestandsschutz besteht.
Wenn jedoch bisher nur eine Nutzung als Stall vorlag, hätte die Nutzungsänderung der Bauaufsichtsbehörde zumindest angezeigt werden müssen. Insoweit lohnt es sich sicher, die Bauaufsicht über die aktuelle Nutzung zu informieren.
Sofern Ihr Nachbar für die neue Nutzung eine Abstandsfläche einzuhalten hatte, müsste er nunmehr, um seine Nutzungsänderung zu legalisieren, eine Abstandsflächenbaulast auf Ihrem Grundstück eintragen lassen, wozu Sie zustimmen müssten, was Ihnen unter Umständen eine gute Verhandlungsposition verschafft.
Ich würde als ersten Schritt vorschlagen, bei der Bauaufsicht anzufragen, ob eine Baugenehmigung vorliegt (bzw. eine Nutzungsänderungsgenehmigung) und zugleich den Zustand anzeigen. Die Behörde muss dann von Amts wegen ermitteln.
In der Regel (manchmal aber auch nicht) wird den Nachbarn eine Baugenehmigung des Bauherrn ebenfalls zugestellt, da ansonsten die Nachbarn die Möglichkeit haben, ein Jahr lang Widerspruch einzulegen. Sofern Sie keine Baugenehmigung des Nachbarn zugestellt bekommen haben, gehe ich davon aus, dass keine vorliegt.
Erfragen Sie bei der Behörde auch direkt, ob und in welcher Form es Ihnen möglich ist, ein Wohnhaus zu erstellen. Sofern Sie durch die neue Nutzung des Nachbarn hierin beeinträchtigt sind, könnten zivilrechtliche Schadenersatzansprüche in Betracht kommen. Auch die oben genannte Abstandsflächenbaulast (dadurch könnte der Nachbar die Einhaltung des eventuell erforderlichen Grenzabstands auf Ihrem Grundstück erfüllen) könnten Sie vergütet bekommen.
Das weitere Vorgehen hängt jedoch davon ab, ob und inwieweit Ihr Nachbar legal/illegal gebaut hat.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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