Nachweispflicht des Vermieters im Rahmen der Nebenkostenabrechnung

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich vertrete eine Firma. die Mieter und Betreiber der örtlichen Stadthalle ist. Seit 2006 wird die Nebenkostenabrechnung mit Widerspruch belegt wegen nicht Nachvollziehbarkeit der Angaben. Obwohl für Wasser, Lüftungsenergie und Heizungsenergie Zähler vorhanden sind, erhalten wir keine detailierte Abrechnungen sondern nur Zahlenwerke mit % und Flächenanteilen. Zudem werden über unsere Zähler Einrichtungen mit den angegebenen Energien versorgt, ohne dass sie abrechnungstechisch erkennbar abgezogen werden. Genauso verhält es sich mit den Müllabgaben
Meine Frage also:

Darf der Vermieter, wenn Ablesegeräte vorhanden sind, eine nicht eindeutige Berechnung vornehmen, und muss er die Müllabrechnung, da wir einen eigenen gemeldeten Müllcontainer haben, nicht auch verbrauchsnachweislich gestalten. Und muss er nicht auf den Widerruf hin die verlangten Rechnungen uns zukommen lassen.

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und führe auf Ihre Fragen, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt aus. Ferner möchte ich mich für die betriebsbedingte Verzögerung der Beantwortung entschuldigen.

Frage 1 (Umlageschlüssel)

Zur der Frage des Umlageschlüssels ist zwischen den einzelnen BK-Arten zu unterscheiden. Während für Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung zu verteilen ist (hierzu weiter unten), so ist bzgl. der sonstigen Betriebskostenarten zunächst auf die vertragliche Regelung zu verweisen. Fehlt es an einer solchen, ist grundsätzlich anteilmäßig nach Fläche umzulegen (vgl. BGH, Urt. v. 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06). Selbst wenn Zähler vorhanden sind besteht kein Anspruch des Mieters, dass diese anstelle der Grundfläche als Berechnungsmaßstab herangezogen werden (BGH, Urt. v. 12.03.2008, Az. VIII ZR 188/07). Für diese Rechtsansicht streitet § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, der diese Abrechnungsart, vorbehaltlich fehlender sonstiger Vereinbarungen, vorsieht.

Anders verhält es sich bei den Kosten der Warmwasser- und Heizungsversorgung. Hier gilt, wie oben bereits erwähnt, die HeizkostenV. Deren Regelungen sind vertraglich nicht abbedingbar, sie gelten also universal unabhängig von einer (bei Ihnen ohnehin nicht vorhandenen) vertraglichen Vereinbarung.

Gem. § 4 Abs. 1 HeizkostenV ist ZWINGEND der Verbrauch zu erfassen (also durch Zähler) und mithin verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Hier ist darauf zu achten, dass für jeden Verbraucher (Mieteinheit) gesondert der Verbrauch zu erfassen ist. Die Erfassung mehrerer, unabhängig voneinander zu sehenden Verbraucher, entspricht nicht den Regelungen der HeizkostenV. Bei der Aufschlüsselung ist sodann noch beachtenswert, dass mind. 50%, höchstens 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch, der Rest nach Fläche, abzurechnen ist (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

Frage 2 (Müll)

Ein wenig anders verhält es sich bei den Müllgebühren. Diese sind grundsätzlich nach Fläche oder Personen umlagefähig. Hier gilt also das oben Gesagte. Auch wenn Sie einen eigenen Müllcontainer besitzen (und diesen selber, außerhalb der BK-Abrechnung bezahlen), sind grundsätzlich die weiteren Kosten der Entsorgung, so theoretisch weitere Entsorgungsgefäße vorgehalten werden, umlagefähig, so nicht vertraglich eine andere Vereinbarung getroffen wurde. Steht dort nämlich bspw., dass Sie für die Müllentsorgung selber verantwortlich zeichnen, darf eine weitergehende Umlage nicht erfolgen.

Frage 3 (Belege):

Es ist gänzlich unstreitig, dass der Vermieter (egal ob Widerspruch oder nicht), auf Verlangen dem Mieter gegenüber die Kostenentstehung durch Belegeinsicht nachweisen muss. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht allerdings nicht (vgl. BGH, Urt. v. 08.03.2006, Az.: VIII ZR 78/05). Er muss dem Mieter jedoch ggf. die Einsichtnahme in seinen Büroräumen ermöglichen. Eine Pflicht zur Übersendung von Fotokopien, ggf. gegen Kostenerstattung, kann man lediglich dann verlangen, wenn das Aufsuchen der vermieterlichen Räumlichkeiten, bspw. aufgrund räumlicher Entfernung, dem Mieter unzumutbar wäre.

Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme vor Ort UND die Übersendung von Kopien, steht dem Mieter gem. § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der Nachforderung aus der BK-Abrechnung zu (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rdz. 809 m.w.N. AG Diez, Urt. v. 26.09.2001, Az.: 8 C 210/01; AG Dinslaken, Urt. v. 8.05.2001, Az.: 33 C 177/00; AG Siegburg, Urt. v. 17.05.1991, Az.: 9 C 549/90).

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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