Muss ich die Wände bei Auszug weiß streichen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 11.02.2014
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Muss ich die Wände meiner Wohnung bei Auszug weiß streichen? So die Vorgabe im Mietvertrag bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Vor 2,5 Jahren bin ich eingezogen, Erstbezug. Der Vermieter ließ mich vor Einzug die Wandfarben auswählen und führte dann die Malerarbeiten entsprechend aus. Jetzt 2,5 Jahre später verlangt er, dass ich alle Wände durchweiße, obwohl der Zustand der Wände kaum Gebrauchsspuren aufweist.

Antwort des Anwalts

Der Bundesgesetzgeber hat bei der Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuches, in welches das Mietrecht eingebettet ist, im Jahre 1900 die Auffassung vertreten, dass der Vermieter grundsätzlich alleine für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist. Zur Instandhaltung einer Wohnung gehört aber auch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken bzw. sonstiger Zubehöre.

Zwischenzeitlich ist, vor allen Dingen durch die Rechtsprechung, gängige Auffassung, dass der Vermieter in 2 Teilbereich, nämlich im Bereich von Schönheitsreparaturmaßnahmen und im Bereich von so genannten Kleinstreparaturen, die Verpflichtung zur Instandhaltung auf den Mieter übertragen darf. Allerdings ist hierzu eine gültige Abwälzungsklausel notwendig. Deswegen kommt es immer darauf an, ob die verwandte Klausel zur Überwälzung von Verpflichtungen des Vermieters auf den Mieter wirksam ist.

In den vergangenen Jahren, insbesondere seit dem Jahre 2004, hat der Bundesgerichtshof als höchstes deutsches Zivilgericht sich sehr oft mit den Klauseln zur Überwälzung von Schönheitsreparaturmaßnahmen vom Vermieter auf den Mieter beschäftigen müssen und hat etliche dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Insbesondere dann, wenn der Mieter durch die Übernahme von Schönheitsreparaturmaßnahmen in seinen Rechten eingeschränkt wurde oder der Vermieter einen nicht gerechtfertigten Vorteil erlangen würde, soll eine solche Klausel unwirksam sein.

Zu prüfen ist mithin, ob die von Ihnen dargelegten Klauseln unwirksam sind.

Sofern in der von Ihnen beschriebenen Klausel verfügt wird, dass der Anstrich von Decken und Wänden in weiß, ist diese Klausel klar rechtswidrig. Grundsätzlich war es durchaus legitim, zu vereinbaren, dass die Wohnung in einem weißen Zustand zurückgegeben werden soll. Dies ist deswegen so, weil ein weißer Anstrich innerhalb der Wohnung als gängig gilt und davon ausgegangen wird, dass auch der potenzielle neue Mieter dies so wünscht. Im Jahre 2011 hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsauffassung jedoch gekippt. Er stellt klar, dass der Mieter die Wohnung auch in einem anderen, als weiß gestrichenen Zustand zurückgeben darf. Begründet wird dies damit, dass das Interesse des Vermieters allein darin liegt, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, die eine zügige Weitervermietung zulässt. Eine zügige Weitervermietung ist aber auch dann möglich, wenn die Wohnung anders als weiß gestrichen worden ist. Allerdings ist dann darauf zu achten, dass immer nur leichte Farben verwandt werden, wie etwa lindgrün oder ein helles rot. Kräftige Farben wie dunkelbraun, schwarz, dunkelblau etc. führen dagegen immer zu einem Nachbesserungsanspruch des Vermieters.

Sie können die Wohnung nunmehr in dem Ist-Zustand zurückgeben. Achten Sie dann jedoch darauf, dass Bohrlöcher verschlossen werden, weil dies eine Grundverpflichtung des Mieters ist. Achten Sie aber auch darauf, dass (vgl. oben) bei Rückgabe immer nur helle Farbtöne zu akzeptieren sind. Dunkle Farbtöne würden dann einen Schadenersatzanspruch des Vermieters generieren, auch wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sein sollte.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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