Kündigungsverzicht im Mietvertrag zulässig?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir haben einen neuen Mietvertrag bekommen in dem folgender Zusatz ist:
„Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass sie wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr zur ordentlichen Kündigung verzichten.“ Damit bin ich einverstanden und finde das auch in Ordnung.
Weiter heißt es:
„Über die vierjährige Vertragszeit hinaus erhält der Mieter eine Option auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für weitere vier Jahre.“
Mein zukünftiger Vermieter hat mir mündlich versichert, dass nach den vier Jahren der Vertrag normal weiter läuft und nicht immer in vier Jahres Schritten gekündigt werden kann. Es ist nur eine Option.
Mein Frage an Sie: Wie verstehen sie die Klausel und ist sie rechtens?

Antwort des Anwalts

Bedenken gegen die Unterzeichnung des Mietvertrages bestehen aus meiner Sicht nicht, denn die vom Vermieter gewünschte Klausel ist unwirksam.

Grundsätzlich geht das BGB von dem Leitbild des unbefristeten Mietvertrages aus. Dieses ist für den Mieter vorteilhaft, da er jederzeit kündigen kann während der Vermieter einen Kündigungsgrund nachweisen muss. Um diesen Vorteil des Mieters auszugleichen und diesen längerfristig zu binden, wird in vielen Mietverträgen ein wechselseitiger Kündigungsverzicht vereinbart.
Dieser zulässige wechselseitige Kündigungsverzicht wird von der Rechtsprechung allerdings auf vier Jahre beschränkt. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam und der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (BGH, Az.: VIII ZR 86/10).

Es spricht Vieles dafür, dass durch die zusätzliche „Option“ der gesamte Kündigungsverzicht unwirksam wird. In jedem Fall wird das Mietverhältnis aber nach Ablauf der vier Jahre als unbefristetes Mietverhältnis ohne Einschränkungen fortgesetzt. Es handelt sich eben nicht um ein befristetes Mietverhältnis sondern um den (unwirksamen) Ausschluss einer Kündigung.

Sie sollten den Vertrag also ohne große Diskussion mit dem Vermieter unterschreiben – es ist nicht zu Ihrem Nachteil.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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