Heizkosten werden nur geschätzt: Kann ich eine ordentliche Messung verlangen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe letztes Jahr meine vermietete Wohnung gekauft und bin inzwischen Eigentümer. In diesem Zusammenhang habe ich eine umfangreiche Renovierung vorgenommen, u. a. wurde auch das Bad komplett saniert und dadurch ein neuer, sog. "Plattenheizkörper" angebracht. Seit Juli versuche ich nun, durch die von der Hausverwaltung beauftragte Abrechnungsfirma einen Heizkostenverteiler anbringen zu lassen. Zufällig las ich auf der Rechnung für die Neu-Installation der Wasseruhren, sozusagen im "Kleingedruckten", dass der Heizkörper nicht ausstattbar sei laut Montageleiter und daher mein Verbrauch nun geschätzt wird. Ich habe sofort mitgeteilt, dass ich dieser Schätzung weder zugestimmt habe, noch zustimmen werde. Inzwischen habe ich durch die Hausverwaltung mehrmals anmahnen lassen, bei mir diesen Heizkostenverteiler anzubringen. Die Firma weigert sich jedoch, da aufgrund der Blechummantelung dies nicht möglich sei. Nun meine Frage: Ist es zulässig, mir diese Schätzung einfach so "unterzujubeln"? Ist die Abrechnungsfirma dazu verpflichtet, zu installieren? Ich befürchte, dass die Schätzung höher sein wird als mein tatsächlicher Verbrauch. Zudem wurden mir keine Grundlagen für die Schätzung mitgeteilt und ich habe die Vermutung, dass die Abrechnungsfirma evtl. nicht mit dem entsprechenden Werkzeug ausgestattet ist und daher versucht, mich abzuwimmeln. Sie haben angeboten, nochmals vor Ort zu kommen, um mir die Sachlage zu erklären. Die Fahrtkosten müsste ich tragen (laut Hausverwaltung), und es würde sowieso nichts anderes herauskommen - so ungefähr der Text der letzten E-Mail.

Antwort des Anwalts

Die gesetzliche Grundlage für die Erstellung von Heizkostenabrechnungen ist die Heizkostenverordnung. Diese ist auch auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft anzuwenden gem. § 1 Abs. 2 Ziff. 3 erste Alternative HeizkostenV. § 6 Abs. 1 HeizkostenV schreibt zwingend vor, dass eine Abrechnung nur nach dem konkreten Verbrauch erstellt werden muss und eine Schätzung demnach unzulässig ist.

§ 9 a HeizkostenV gestattet aber in Sonderfällen eine Schätzung. Das Gesetz sagt an dieser Stelle: Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Ein Geräteausfall liegt bei Ihnen nicht vor. Fraglich ist es, ob andere zwingende Gründe vorliegen.

Zunächst wäre die Wohnungsverwaltung darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass Wärmezähler bei Ihnen nicht anbringbar sind. Dabei darf sie nach meinem Dafürhalten nicht darauf abstellen, dass die im Hause sonst verwendeten Wärmezähler nicht montierbar sind. Sie muss dann notfalls bei Ihnen ein anderes System installieren. Verdunstungsröhrchen dürften zudem bei jedem Heizkörper zu installieren sein.

Erst wenn es für die Wohnungsverwaltung technisch unmöglich ist, überhaupt ein System zu installieren, dürfte sie bezüglich Ihrer Heizkosten auf eine Schätzung zurückgreifen.

Bei dieser Antwort ging ich davon aus, dass die Heizkörper durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind und Sie deshalb befugt waren, diese auszutauschen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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