Fragen zu Räumungsurteil - vorläufige Vollstreckbarkeit

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe ein Versäumnisurteil erhalten. Ohne mündliche Verhandlung gemäß § 331 für Recht erkannt:

1.) Der Beklagte (ich) wird verurteilt die Wohnung xy zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2.) Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:
Der Streitwert wird auf 1620 € festgesetzt

Nun meine Fragen:
Was heißt das genau? Wie lange habe ich Zeit die Wohnung zu räumen? Sind die 1620 € die Gerichtskosten oder muss das an den Vermieter gezahlt werden? Was heißt vorläufig vollstreckbar?
Lohnt sich ein Einspruch gegen dieses Urteil?

Vorgeschichte: Die Wohnung wurde von uns zum 31.03.2011 gekündigt, aufgrund eines Zwischenfalls waren wir nicht in der Lage die Wohnung zu räumen bis jetzt. Ich habe auch den Vermieter im April informiert, dass wir noch etwas Zeit brauchen (dies war auch kein Problem). Wir haben allerdings kein Termin festgesetzt und so lief die Sache einfach weiter. Die Miete hat er allerdings bis heute jeden Monat weiter erhalten. Was können wir jetzt tun, wir würden die Wohnung nun bis Ende des Monats räumen und ab nächsten Monat die Mietzahlung einstellen.

Antwort des Anwalts

Aufgrund des Urteils müssen Sie die Wohnung grundsätzlich sofort räumen.
Es ist gesetzlich vorgesehen, dass das Gericht dem Schuldner eine Räumungsfrist einräumen kann, und zwar entweder auf dessen Antrag hin oder von Amts wegen. Ein Antrag wurde nicht gestellt, von Amts wegen ist offensichtlich keine Frist bestimmt worden, daher muss die Räumung sofort erfolgen.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat folgenden Hintergrund: ein Urteil an sich ist vollstreckbar, das heißt, man kann den Urteilspruch mit staatlichen Zwangsmitteln durchsetzen. Wenn gegen das Urteil noch ein Rechtsmittel möglich ist (was grundsätzlich bei jedem Urteil der Fall ist) wird in der Regel eine vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung ausgesprochen. Der Grund dafür ist, dass der Gläubiger sofort vollstrecken dürfen soll, der Schuldner aber für den Fall er erfolgreichen Einlegung eines Rechtsmittels abgesichert sein muss. Ein Beispiel: wenn Ihr Urteil ein „normales“ Urteil und kein Versäumnisurteil wäre, und der Gläubiger sofort vollstrecken würde, müssten Sie erst mal raus aus der Wohnung. Dadurch entstünde Ihnen wahrscheinlich ein Schaden. Wenn Sie dann in Berufung gingen und gewinnen würden, hätten Sie immer noch den Schaden. Deshalb soll die Sicherheitsleistung dazu dienen, diesen Schaden abzusichern.
Ein Versäumnisurteil ist allerdings kraft Gesetzes ohne eben diese Sicherheitsleistung vollstreckbar.

Wenn Sie nicht freiwillig ausziehen, kann Ihr ehemaliger Vermieter sofort vollstrecken.
Allerdings geht auch die Zwangsvollstreckung nicht von jetzt auf gleich.
Nach § 180 Ziffer 2 der GVGA (Gerichtsvollziehergeschäftsanweisung) muss der Gerichtsvollzieher Ihnen den Tag und die Stunde der Zwangsvollstreckung rechtzeitig mitteilen. Diese Benachrichtigung muss Ihnen förmlich zugestellt werden. Und jetzt kommt´s: ZWISCHEN DEM TAG DER ZUSTELLUNG UND DEM TAG DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG MÜSSEN WENIGSTENS DREI WOCHEN LIEGEN.
Selbst, wenn Sie also morgen die Zustellung des Gerichtsvollziehers betreffend der bevorstehenden Räumung erhalten sollten, würde diese diesen Monat nicht mehr stattfinden, da die Räumung ja erst drei Wochen nach der Zustellung erfolgen darf.
Ein Einspruch gegen das Urteil lohnt sich nur insoweit, als Sie dann einen Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist stellen könnten, was aber überflüssig ist, wenn Sie ohnehin Ende November ausziehen wollen.
Im Übrigen kann das Versäumnisurteil auch während des Einspruchsverfahrens vollstreckt werden.

Rein rechtlich haben Sie mit dem Einspruch meiner Ansicht nach keine Chance, da der Räumungsanspruch besteht.

Unter engen Voraussetzungen kann ein Antrag auf einstweilige Einstellung der Räumung gestellt werden, etwa, wenn Sie mehrere kleine Kinder und keine anderweitige Unterbringungsmöglichkeit haben. Allerdings werden diese Anträge sehr restriktiv gehandhabt.

Im Hinblick auf die erheblichen Kosten für die Zwangsvollstreckung, die der Vermieter erst einmal aufbringen muss (durchaus mehrere tausend EUR), würde ich mit diesem versuchen zu vereinbaren, dass er die Zwangsvollstreckung nicht mehr im November beauftragt. Solange er sein Geld sieht, spricht hiergegen normalerweise nichts.
Allerdings sollten Sie dann Ende November auch ausgezogen sein.
Selbst, wenn sich der Vermieter darauf nicht einlassen sollte, dürfte wegen des zeitlichen Ablaufs eine Zwangsräumung in diesem Monat ausscheiden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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