Bürge im Mietvertrag zählt als Mitmieter

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir haben unter der Bedingung, dass die Mutter für die Mietzahlungen bürgt, mit einem jungen Mann einen Mietvertrag abgeschlossen.

Diesen Vertrag hat auch die Mutter mit unterschrieben.
Die Mutter möchte jetzt aus dem Vertrag herausgenommen werden. Da wir bezweifeln, dass die Mietzahlungen auch künftig gewährleistet sind, möchten wir dem Mieter kündigen.

Ist die Kündigung rechtssicher, wenn wir uns auf die Bedingung des Vertragsabschlusses berufen?
Oder muss der Vertrag, etwa wie bei Eheleuten, mit dem verbleibenden Partner fortgesetzt werden?

Antwort des Anwalts

Mutter und Sohn bilden nach dem BGB eine Mietergemeinschaft, da sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Auf das Verhältnis untereinander, sowie im Verhältnis zu Ihnen als Vertragspartner, ist daher neben dem Mietrecht auch Gemeinschaftsrecht anzuwenden.

Nach § 744 BG steht die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes – hier der Mietwohnung – nur Teilhabern der Gemeinschaft gemeinschaftlich zu. Das heißt, eine einzelne Person ist nicht befugt in irgendeiner Art über den Gegenstand zu verfügen oder Rechtliche Bindungen einzugehen bzw. zu kündigen. Die Mutter des Sohnes hat also nicht das Recht den Vertrag alleine zu kündigen, oder aus dem Mietvertrag herausgenommen zu werden. Sie ist auch Ihnen gegenüber gezwungen, den Mietvertrag gemeinsam mit ihrem Sohn fortzusetzen. Es besteht kein Anrecht, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.

Sollten Sie dem Ansinnen der Mutter nachgeben, bestünde keine Möglichkeit die Wohnung dem verbliebenen Sohn zu kündigen. Sie wären gezwungen, das Mietverhältnis mit diesem fortzusetzen.

Als Vermieter können Sie Wohnraum nur unter den Bedingungen des § 573 BGB kündigen. Da ich nicht weiß, ob sonstige Gründe gegeben sind, füge ich Ihnen die Vorschrift ein: § 573

Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
    (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wie sie sehen, reicht es nicht aus, daß Sie sich auf die Bedingungen bei Vertragsschluß berufen. Ich rate Ihnen, die Mutter in der derzeitigen Situation nicht aus dem Vertragsverhältnis zu entlassen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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