Änderung des Warmwasserverteilerschlüssels?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Es geht um eine WEG die aus 3 Eigentümern besteht.
2 Eigentümer wohnen selbst in dem Mehrfamileinhaus und ich als 3. habe meine Wohnung an eine junge Familie vermietet (2 Erwachsenen + 2 Kinder).
Das Haus hat 3 WE in 2 Etagen (Erdgeschoss, 1. Etg. 2.ETG.
Erdgescchoss: dort wohnt eine ältere Frau (Eigentümerin, verwitwet)
1.Etg. ist meine Wohnung
2.ETG. (kleinste Wohnung, im Dachgeschoss teilw. mit Schrägen) wohnt ein Ehepaar (Frau zu Hause, Mann als Rechtsanwalt beschäftigt.) deren Kinder bereits aus dem Haus sind. Dieses Ehepaar ist immer auf den eigenen Vorteil bedacht und erzeugt oft unzufrieden, insbesondere die Frau versucht meine Mieter ständig zurecht zu weisen!

Aktuell geht es darum, dass dieses Ehepaar nun betreiben will, dass der Warmwasserverteilerschlüssel (Grund/Verauch) von 50/50% auf 30/70% geändert werden soll da sie der Ansicht sind, da sie ja nur noch zu 2. sind, dass sie zu Lasten meiner Mieter die ja nun zu 4. sind, zu viel an Wärmekosten bezahlen.

Festzuhalten ist, dass das Haus ca. 25 Jahre alt ist und das die alte Regelung vor allem solange wie sie zu 4. waren bis zum heutigen Tag galt und sich keiner beschwerte.
Ich lehnte die Umstellung ab mit der Begründung dass die Grundkosten eben ja auch dem technischen Stand des Hauses (nicht individuell beinflussbarer Verbrauch) Rechnung trägt. Da dieser Zustand sich bis heute nicht verändert hat also keine gemäss Heizkostenverordnung (§6 (4) zulässige Veränderung gegeben ist als Grund.

Im übrigen sich ja auch die Wohnung in der 2.ETg. (also ihre Wohnung) energetisch ja in ungünstiger Lage befindet und eine Änderung auf 30/70 auch für sie ein Nachteil sein könnte.
Ergebnis: sie sind unbelehrbar und haben nun formal (das erste mal so) zu einer Sondereigentümerversammlung eingeladen (mit uns3 Eigentümern) um das nun durchzudrücken. Die ältere Frau will keinen Streit mit ihnen und würde wohl der Änderung deshalb auch zustimmen zumal sie für sich keinen Nachteil erwartet sondern auch eine Kostenreduzierung.

Frage:
Ich würde mit Bezug auf das WEG §16 (4) die ja u.a. eine 3/4 Mehrheit für eine solche Änderung (mit dem Hinweis auf §6 (4) Heizkostenverordnung) ablehnen. Da das bei 3 Parteien dann rechnerische 2,25 Stimmen bedeuten würde, könnte nur die Einstimmigkeit zur Genehmigung der Änderung führen richtig?
PS.: meine Mieter haben im Mietvertrag die 50/50% stehen
Ich würde der Änderung zustimmen, wenn man konkrete energetische Verbesserungen umsetzen würde (Isolierung, neue Heizung etc...) oder man gutachterlich feststellen würde dass der aktuelle energetische Zustand des Hauses 30/70 rechtfertigen kann.

Antwort des Anwalts

Ich kenne Ihre Teilungserklärung nicht und weiß nicht wer berechtigt ist eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Deshalb vorab ein Hinweis, wie Sie aus formalen Gründen unter Umständen die gesamte Angelegenheit zu Fall bringen können.

Nach § 24 Absatz 1 und 2 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden; außerdem in Fällen, die in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt sind oder, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Einberufung auch, wenn ein Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) bestellt ist, durch dessen Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter erfolgen (§ 24 Absatz 3 WEG). Da bei Ihnen es weder einen Verwalter zu geben scheint, noch ein Verwaltungsbeirat zu bestehen scheint, können Sie eventuell gefasste Beschlüsse der Versammlung dadurch angreifen, daß keine ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung erfolgte.

Dies scheint mir der einzig juristisch vertretbare Weg zu sein. Für eine Regelung oder Neuregelung der Betriebskosten gilt nämlich § 16 Abs. 3 WEG. Hier bedarf es keiner ¾ Mehrheit, sondern eine einfache Mehrheit reicht zur Abänderung aus.

§ 16 Abs. 4 WEG ist auf diese Fälle nicht anwendbar. Hier geht es im wesentlichen um bauliche veränderungen. Bei einer geänderten Betriebskostenabrechnung handelt es sich jedoch nicht um eine solche Maßnahme.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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