Ehepartner ins Grunbuch mit eintragen bei Wohnungskauf

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich werde demnächst eine Eigentumswohnung kaufen, die ich mit meinem Ehemann beziehen werde. Der Kaufpreis kommt komplett von mir, wir sind auch erst 7 Monate verheiratet (Zugewinngemeinschaft). 

  1. Ist es sinnvoll meinen Mann auch als Käufer im Kaufvertrag zu nennen, um Erbprobleme zu umgehen, falls ich bald sterben sollte (ich habe noch Eltern und Geschwister, wegen Pflichtteil)?
  2. Was geschieht im Fall einer Scheidung wenn der Ehemann auch als Käufer genannt ist?
Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

ihre Frage beantworte ich wie folgt:

Die von Ihnen erworbene Eigentumswohnung wird in jedem Fall in den so genannten Zugewinnausgleich fallen. Beim Zugewinnausgleich ist wichtig, zunächst zu wissen, dass der Zugewinnausgleich nicht auf eine Teilung der Vermögens hinausläuft, sondern ein Ausgleich des Wertzuwachses der Vermögen erfolgt, der während der Ehe entstanden ist. Dazu wird für jeden Ehegatten getrennt zunächst das sogenannte Endvermögen ermittelt. Endvermögen ist dasjenige Vermögen eines jeden Ehegatten, das dieser zum Zeitpunkt des Endes der Ehe besitzt. Dieser Zeitpunkt ist dann gegeben, wenn einem der Ehegatten vom Gericht ein Scheidungsantrag zugestellt wird. Vom jeweiligen Endvermögen wird das sogenannte Anfangsvermögen abgezogen. Das ist also das Vermögen, das ein Ehegatte am Tag der standesamtlichen Heirat besessen hat. Zum Anfangsvermögen wird auch das Zuerwerbsvermögen zugerechnet, das ist dasjenige Vermögen, das ein in Ehegatte während der Ehe erworben hat (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft). Hinsichtlich des Anfangsvermögens und des Zuerwerbsvermögens findet noch ein Inflationsausgleich statt. Der jeweilige Zugewinn ist dann das Endvermögen abzüglich des Anfangsvermögens und des zu Zuerwerbsvermögens. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs (bei der Scheidung) ist dann die hälftige Differenz beider Zugewinne von demjenigen Ehegatten an den anderen Ehegatten zu bezahlen, der dem Wert nach den höheren Zugewinn erzielt hat.

Wenn ich unterstelle, dass der Kaufpreis der Eigentumswohnung sich bereits bei der Eheschließung in Ihrem Vermögen befunden hat, würde sich im Zugewinn die Eigentumswohnung bei Ihnen dahingehend auswirken, dass bei Alleineigentum der Zugewinn bei Ihnen allein entsteht, wenn diese Eigentumswohnung in der Ehezeit einen Wertzuwachs erfährt. Im Streitfall wird der Wertzuwachs durch Erholung eines Sachverständigengutachtens ermittelt. Angenommen Sie erwerben die Eigentumswohnung in 2011 und lassen sich 2020 scheiden, so könnte eine Beispielsrechnung (nur bezogen auf die Eigentumswohnung) etwa wie folgt aussehen: Kaufpreis der Wohnung 2011: 100.000 €, Wert der Wohnung in 2020: 150.000 €, Inflationsausgleich 2011-2020 15.000 € = Zugewinn (nur bezogen auf die Wohnung= 150.000 € abzüglich 100.000 € abzüglich 15.000 € = 35.000 €; Zugewinnausgleich daher 17.500.-- €. Ein Zugewinnausgleichsanspruch entsteht also nur, wenn der Wertzuwachs höher als die Inflationsrate ist.

Wenn Sie hingegen dahingehend verfahren, dass Sie die Wohnung 2011 aus eigenen Mitteln erwerben, den Ehemann aber zu einem halben Miteigentumsanteil an der Wohnung im Grundbuch eintragen lassen hat, dies nur bezogen auf die Eigentumswohnung bei gleichen Zahlen wie oben folgende Auswirkung: Anfangsvermögen bei Ihnen 100.000 €, Endvermögen 75.000 €, Inflationsausgleich 7500 €. Dies ergibt einen Verlust von 37.500 €. Beim Ehegatten würde sich die Übertragung des halben Miteigentumsanteils wie folgt auswirken: Anfangsvermögen null Euro, Endvermögen 75.000 €, ist gleich Zugewinn 37.500 €. Da Ihr Zugewinn negativ ist, wird auf null gestellt und Ihr Ehegatte hätte einen Zugewinnausgleich von 18750 € an Sie zu bezahlen. Er bleibt dann natürlich trotzdem Miteigentümer zu ein halb. Wenn dann keine Einigung darüber besteht, wie am Ende der Ehe mit der im jeweils hälftigen Eigentum stehenden Wohnung verfahren wird, könnte er überdies die Auseinandersetzung der Wohnung im Teilungsversteigerungsverfahren betreiben, so dass sie zwar dann insoweit den Zugewinn haben, aber auch letztendlich den Wert der halben Wohnung verlieren. Bleiben Sie Alleineigentümer der Wohnung, also beteiligen Sie den Ehegatten nicht durch Eintragung mit einem Anteil in Ihrer ETW, so verbleibt Ihnen die Wohnung im Falle der Scheidung vollständig - es ist nur der inflationsbereinigte Wertzuwachs an den Ehegatten auszugleichen. Ich weise darauf hin, dass das Vorstehende, insbesondere hinsichtlich der Zahlen natürlich ganz anders aussehen kann, wenn noch weitere Vermögen am Anfang der Ehe vorhanden sind oder in der Ehe erworben werden. Aus meiner Sicht ist es wirtschaftlich deutlich sinnvoller, dass Sie eine von ihnen aus Ihren alleinigen finanziellen Mitteln erworbene Immobilie im Alleineigentum behalten, da wertmäßig der mögliche Zugewinnausgleich wesentlich geringer ist, als das was sie erhalten beziehungsweise ihnen verbleibt, wenn die Eigentumswohnung beim Erwerb zur Hälfte an den Ehemann geht, ohne dass dieser eigene Mittel eingesetzt hat.

Ob Sie ETW zum Alleineigentum erwerben oder zu Miteigentum mit dem Ehegatten wirkt sich auch auf das Erbe aus. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass nach gesetzlicher Erbfolge der Ehegatte bei Bestehen von Zugewinngemeinschaft Erbe zu 3/4 würde und im Übrigen Ihre noch lebenden Eltern als gesetzliche Erben für das restliche Viertel berufen werden. Solange ein Elternteil lebt, schließt dieser Ihre Geschwister von der gesetzlichen Erbfolge aus, das heißt, Ihre Geschwister wären erst gesetzliche Erben, wenn Ihre beiden Eltern verstorben sind.

Pflichtteilsansprüche entstehen nur, wenn pflichtteilsberechtigte Erben durch Testament vom Erbe ausgeschlossen werden. Ihre Geschwister werden in keinem Fall pflichtteilsberechtigt, eine Pflichtberechtigung der Eltern kommt nur in Betracht, wenn sie keine leiblichen Kinder haben. Ein Pflichtteilsrechte des Ehegatten kommt dann zum Tragen, wenn Sie ihn durch Testament von der Erbschaft ausschließen. Der Pflichtteil beträgt grundsätzlich die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Würden Sie also vor ihrem Mann versterben und Ihre Eltern noch leben, gleichzeitig durch Testament Ihre Eltern von der Erbfolge ausgeschlossen werden, dann hätte jeder der Eltern einen Pflichtteilsanspruch von einem sechzehntel des Werts der Eigentumswohnung (und des sonstigen Vermögens).

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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