Mutter im Pflegeheim: Welche Auswirkungen hat das auf ihr Nießbrauchrecht?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Meine Mutter (84 Jahre) ist seit etwa 3 Jahren wegen einer Demenzerkrankung im Pflegeheim. Davor lebte sie alleine in einer Eigentumswohnung, die mir 2002 notariell überschrieben wurde. Dabei wurde auch ein lebenslanges Nießbrauchrecht (Wohnrecht) für meine Mutter vertraglich vereinbart (Siehe Anlage Verrat-Wohnung). Ebenso, dass meine Mutter für alle Unterhalts- und Instandhaltungskosten dieser Wohnung aufkommt. Diese Wohnung stand seit der Heimunterbringung der Mutter leer.
Bisher konnte der Anteil der Heimkosten, der die Rente plus Pflegegeld der Mutter übersteigt, aus deren Geldvermögen gedeckt werden. Dies ist nun aufgebraucht. Weiteres Vermögen hat die Mutter nicht. Damit stellt sich nun die Frage nach der weiteren Finanzierung der Kosten des Pflegeheimes, die nicht durch laufende Einnahmen der Mutter gedeckt werden.
Ich bin eine von 3 Töchtern meiner Mutter. Mein Vater ist 2002 verstorben.
Ich selbst wohne mit meinem 10jährigen Sohn und Ehemann in einer Eigentumswohnung, für die eine meiner Schwestern im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. Mir steht für diese Wohnung ein Nießbrauchrecht zu.
Meine Mutter hat mir eine Vorsorgevollmacht erteilt (Siehe Anlage). Ich bin als Betreuerin für meine Mutter bestellt.
Nun die Fragen:

  1. Kann ich die Wohnung, in der meine Mutter wohnte, trotz deren Nießbrauchrecht verkaufen?
  2. Kann ich in diese Wohnung einziehen? Muss ich in diesem Fall Miete an die Mutter/den Heimträger zahlen?
  3. Kann ich diese Wohnung vermieten? Wem stehen dann die Mieteinnahmen zu?
  4. Auf jeden Fall muss die Wohnung zunächst renoviert werden. Wer trägt die Kosten?
  5. Muss ich beim Verkauf, Vermietung oder Selbstbezug das Nießbrauchrecht ablösen? Wie wird gegebenenfalls die Höhe der Ablöse berechnet?
  6. Falls die Renovierungskosten nicht von der Sozialhilfe (Grundsicherung) übernommen werden, kann ich diese mit der Ablöse des Nießbrauchs verrechnen?
  7. Meine Schwester, möchte die Wohnung, in der ich zur Zeit wohne vermieten, um ihre Frührente aufzubessern? Wem stehen die Mieteinnahmen zu?
  8. Wie wird mein Immobilieneigentum und das meiner Schwester bei der Berechnung der Unterhaltszahlungen berücksichtigt?
Antwort des Anwalts
  1. Kann ich die Wohnung, in der meine Mutter wohnte, trotz deren Nießbrauchrecht verkaufen? Sie können diese Wohnung verkaufen, allerdings nur mit dem eingetragenen Nießbrauchrecht. Der Käufer muß also Ihrer Mutter weiter den Nießbrauch gewähren. Eine Löschung des Nießbrauchrechts wäre nur mit vormundschaftsgerichtlicher Genehmigung möglich. Ihre Vollmacht ist hierzu nicht ausreichend, da diese nicht in notarieller Form erteilt wurde.

  2. Kann ich in diese Wohnung einziehen? Muss ich in diesem Fall Miete an die Mutter/den Heimträger zahlen? Sie können auf Grund der erteilten Vollmacht einen Mietvertrag zwischen Ihrer Muter und Ihnen selbst abschließen. Die Miete ist auf ein Konto Ihrer Mutter zu zahlen und kann dann an das Heim weitergeleitet werden. In diesem Fall müssen Sie beachten, daß Ihre Mutter dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, welche zu versteuern sind.

  3. Kann ich diese Wohnung vermieten? Wem stehen dann die Mieteinnahmen zu? Selbstverständlich können Sie die Wohnung auch an Dritte vermieten. Diese Einnahmen stehen dann Ihrer Mutter zu. Es kann verfahren werden wie unter 2. Auch hierbei handelt es sich um steuerpflichtige Einnahmen.

  4. Auf jeden Fall muss die Wohnung zunächst renoviert werden. Wer trägt die Kosten? Dies ist eine Vereinbarungsfrage zwischen Mieter und Vermieter. Es kann vereinbart werden, daß der Mieter die Kosten der Renovierung übernimmt. In diesem Fall müßen Sie beachten, daß dieser dann beim Auszug nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine Renovierung schuldet.

  5. Muss ich beim Verkauf, Vermietung oder Selbstbezug das Nießbrauchrecht ablösen? Nein, das müssen Sie nicht. Wie oben erwähnt bedarf es zur Ablösung einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung. Dazu müßte der Wert des Nießbrauchs errechnet werden. Hierzu gibt es ein Bewertungsgesetz. Danach ist der Jahresmietwert (Kaltmiete) des Objekts zu ermitteln und mit der statistischen Lebenserwartung Ihrer Mutter in Monaten nach der Sterbetafel des statistischen Bundesamts zu multiplizieren. Davon wird dann ein Zinsabschlag noch abgezogen.

  6. Falls die Renovierungskosten nicht von der Sozialhilfe (Grundsicherung) übernommen werden, kann ich diese mit der Ablöse des Nießbrauchs verrechnen? Ja, da Ihre Mutter die Erhaltungskosten der Wohnung laut Notarvertrag schuldet.

  7. Meine Schwester, möchte die Wohnung, in der ich zurzeit wohne vermieten, um ihre Frührente aufzubessern? Wem stehen die Mieteinnahmen zu? Ihnen, da Ihnen der Nießbrauch an der Wohnung zusteht.

  8. Wie wird mein Immobilieneigentum und das meiner Schwester bei der Berechnung der Unterhaltszahlungen berücksichtigt? Diese Frage kann nur sehr grob beantwortet werden. Ihnen steht ein Schonvermögen zu. Schonvermögen ist der Betrag, den die Rechtsprechung dem Unterhaltspflichtigen zum Schutz vor finanzieller Überlastung zubilligt. Es betrifft also die Werte, die von der Heranziehung für die Unterhaltspflicht verschont bleiben. Es hat verschiedene Aspekte: Einerseits soll der Lebensbedarf des Unterhaltspflichtigen geschützt, andererseits seine Altersvorsorge nicht gefährdet werden. Der Staat möchte damit verhindern, dass alle Mittel für den Elternunterhalt verwendet werden und das Kind deswegen im Alter selbst staatliche Hilfen in Anspruch nehmen muss.

Wie hoch die Grenze des Schonvermögens beim Elternunterhalt ist kommt jeweils auf den Einzelfall an, weil sich der Betrag aus mehreren Faktoren zusammensetzt. Es durchzieht dabei alle finanziellen Aspekte des Unterhaltspflichtigen, weil er auch grundsätzlich mit allen finanziellen Mitteln für den Elternunterhalt aufkommen muss.

Beim Immobilieneigentum ist zu beachten: Es wird keine Verwertung des Immobilienwertes verlangt, wenn die Immobilie das Leben des Unterhaltspflichtigen bereits über eine lange Zeit geprägt hat, so der BGH. Gerade das Bewohnen über einen langen Zeitraum und eine familiäre Verwurzelung können hierbei ausschlaggebend sein. Vor Gericht muss der Unterhaltspflichtige allerdings selbst Beweise dafür vorlegen, warum das Eigenheim prägend für sein Leben sei. Zum Schonbereich gehören außerdem Rücklagen zur Modernisierung und Sanierung einer solchen Immobilie (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. Juni 2012, Az: II-9 UF 190/11).

Mieteinnahmen hingegen sind als Einkommen beim Elternunterhalt einzusetzen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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