Untermieter mit Mietrückstand: Ist eine Kündigung möglich?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe meine komplette Wohnung mit Wissen und Vertrag mit der Hausverwaltung untervermietet. Die Untermieterin zahlt immer wieder unpünktlich, zum Teil nicht vollständig und mit fadenscheinigen Ausreden. Diesen Monat steht die Miete noch komplett aus. Die Begründung, die ich gestern per E-Mail erhalten habe, ist, dass angeblich Mäuse in der Wohnung sind.

Bereits im Februar hat die Dame – ohne mich zu informieren – mit der Hausverwaltung gesprochen und den Kammerjäger gerufen. Dieser war zwei Mal vor Ort, konnte aber keine Mäuse bzw. keinen Mäusebefall feststellen.

Ich möchte, dass die Dame so schnell wie möglich auszieht. Der Untermietvertrag ist befristet bis zum 31.07. – wie kann ich reagieren?

Antwort des Anwalts

Sie können einem (Unter-)Mieter fristlos kündigen, wenn er mit mehr als 2 Monatsraten in Mietrückstand ist. Sie sollten daher die aufgelaufenen Mietrückstände aufaddieren und wenn die Summe der Rückstände die Grenze von 2 Monatsmieten überschreitet, fristlos zum Ende des Monats kündigen.

Ist der Betrag noch nicht erreicht, sollten Sie die Untermieterin schriftlich (per Einschreiben) abmahnen und unter Hinweis auf die unregelmäßigen und unvollständigen Mietzahlungen zur pünktlichen Mietzahlung auffordern sowie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses androhen, wenn nicht der Mietrückstand bis zum 6.6. (dann incl. Junimiete) vollständig ausgeglichen ist.

Sie müssen allerdings damit rechnen, dass die „sparsame“ Untermieterin sich allerlei Gründe für die einbehaltene Miete einfallen lassen wird, die Sie in einem gerichtlichen Verfahren nachhaltig in Frage stellen müssen.

Von einer Räumungsklage würde ich zudem vor dem 31.07. abraten, da das Klageverfahren mehrere  Monate dauert und erst nach dem vereinbarten Räumungstermin abgeschlossen wäre. Es bringt also nichts. Räumt die Untermieterin allerdings nicht fristgerecht, sollte umgehend eine Räumungsklage erhoben werden.

Der Verzicht auf eine Räumungsklage bedeutet keinen Verzicht auf die ausstehenden Mieten. Ich rate diese ebenfalls erneut schriftlich anzumahnen und sodann die Gesamtsumme nach dem Ende des Mietverhältnisses einzuklagen oder ggf. mit einer hinterlegten Mietkaution zu verrechnen. 

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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