Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir beabsichtigen ein Einfamilienhaus bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben. In dem Haus wohnen Mieter. Das Haus konnte vom Gutachter von innen nicht besichtigt werden. Der Mietvertrag kann nicht eingesehen werden. Evtl. besteht ein besonderer Kündigungsschutz im Vertrag! Eine Kontaktaufnahme meinerseits haben die Mieter bisher nicht zugelassen. Die Mieter sind anscheinend ein älteres Ehepaar. Wir möchten selbst in das Haus einziehen (Eigenbedarf) weil unsere Wohnung zu klein geworden ist. Womit müssen wir rechnen? Ist eine Kündigung des Mietvertrages immer durchsetzbar?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

I. Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung
II. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

  1. Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung
  2. Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung
  3. Schutzrechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung
  4. Zeitpunkt der Bekanntgabe einer Eigenbedarfskündigung

I. Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung

Hat ein Ersteher im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein vermietetes Objekt ersteigert, so gibt ihm § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a: Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.). Der Ersteher kann also nur unter der Voraussetzung eines berechtigten Interesses, das im Kündigungsschreiben hinreichend darzulegen ist, kündigen (s.u. II.). Damit ist das Sonderkündigungsrecht des ZVG nur mehr eine zeitliche, aber keine materielle Erleichterung für die Vermieterkündigung, vgl. BGH NJW 1982, 1696 sowie § 573 d BGB i.V.m. §§ 573, 573 a BGB. Die zeitliche Erleichterung kann allerdings erheblich sein, weil auf vertraglich vereinbarte Fristen auch keine Rücksicht genommen zu werden braucht. Letzteres dürfte auf Grund des sonderbaren Verhaltens der Mieter und Ihre Unkenntnis vom Inhalt des Mietvertrages besondere Bedeutung erlangen.

II. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Zu 1.:
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung.

Zu 2.:
Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im schlechtesten Fall kann dies auf eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hinauslaufen.

Zu beachten ist ferner § 568 Abs. 2 BGB. Danach soll der Vermieter dem Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff BGB rechtzeitig hinweisen.

Zu 3.:
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt.

Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10.
Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Zu 4.:
Rein rechtlich muss der Eigenbedarf wie oben bereits erläutert, spätestens mit Zugang der Kündigung in dem Kündigungsschreiben dargelegt werden. Eine vorzeitige Verpflichtung des Vermieters bzw. Eigentümers, auch bei Erwerb, besteht nicht. Häufig kann es jedoch ratsam sein, die Eigenbedarfskündigung vorzeitig anzukündigen um ggf. den Mieter zum freiwilligen und vorzeitigen Auszug zu bewegen. Unabhängig vom bestehenden Kündigungsrecht ist natürlich stets ein Aufhebungsvertrag möglich. Häufig zahlen Erwerber freiwillig einen Betrag zur Vermeidung eines Rechtsstreits, um selbst zügig einziehen zu können.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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