Kündigung des Mietvertrages: Welche Vorschriften muss ich beachten?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe einen befristeten Mietvertrag (von 01.09.2013 bis 30.11.2014). Leider muss ich vorzeitig den Mietvertrag kündigen ohne die Möglichkeit die vorgesehene 3 monatige Frist einzuhalten.

Der Grund ist, dass mein jetziger Arbetisvertrag abgebrochen wurde und ich eine andere Arbeitsstelle in einer anderen Stadt gefunden habe.
Wie kann ich möglichst "schmerzlos" mit der Situation umgehen?

Antwort des Anwalts

Maßgeblich für die Beantwortung Ihrer Anfrage sind die Vorschriften des Mietrechtes, §§ 535 ff. BGB.
Nach § 575 BGB darf ein Zeitmietvertrag nicht mehr ohne Begründung abgeschlossen werden. § 575 BGB lautet:
„(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
    und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
    (2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
    (3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
    Wie Sie sehen, liegt ein Begründungserfordernis vor. Gegen dieses Erfordernis des § 575 I BGB hat der Vermieter in dem Mietvertrag verstoßen. Insoweit hat es in der Tat sehr geholfen, dass Sie mir die entsprechende Passage aus dem Mietvertrag via Mail zusenden konnten. Hierfür meinen Dank. In diesem Passus des Mietvertrages ist lediglich die Befristung, nicht aber ein Grund für die Befristung enthalten. Damit handelt es sich um eine unwirksame Klausel, § 575 IV BGB.

Mithin handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, den Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten ohne Begründung kündigen können. Beachten Sie aber bitte zwei Dinge:

Zum einen ist für die Frist immer der dritte Werktag des Monats maßgeblich. Bis dahin muss die Kündigungserklärung in schriftlicher Form beim Vermieter eingegangen sein (!). Maßgeblich wäre mithin also der morgige Tag, wobei ein Versenden der Kündigung vorab per Telefax zulässig und ausreichend ist, wenn Sie das Original der Kündigung alsbald hinterhersenden. Dann würde das Mietverhältnis bereits zum 30.11.2014 enden, andernfalls entsprechend später.

Zum anderen versenden Sie bitte die Kündigungserklärung so, dass im Fall der Behauptung des Vermieters, er hätte die Kündigung nie erhalten, deren Zugang nachgewiesen werden kann, am besten geht dies mit einem Einwurfeinschreiben.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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