Außergerichtlicher Räumungstitel zur Vermeidung eines Räumungsrechtsstreits

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe ein gewerbliches Mietverhältnis aufgrund erheblichen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt. Zur Vermeidung einer langwierigen und kostspieligen Räumungsklage würde ich gerne erfahren, ob ich einvernehmlich eine Rückgabe der Räume mit dem Mieter vereinbaren kann und hierbei mit festhalte, dass sich der Mieter per Unterwerfungserklärung zur Räumung verpflichtet. Kann ich im Falle dessen, dass der Mieter dann nicht räumt kraft dieser Vereinbarung direkt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, oder wäre auch dann weiterhin eine Räumungsklage zur Erzielung eines Räumungstitels erforderlich?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

Außergerichtlicher Räumungstitel zur Vermeidung eines Räumungsrechtsstreits

Grundsätzlich besteht natürlich, soweit die Mietrückstände eine ausreichende Höhe erreicht haben, die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Allerdings schließt sich daran oft ein langwierigen Räumungsrechtsstreit an, der nicht nur kostenintensiv, sondern im gewerblichen Bereich häufig auf Grund von Insolvenzen zu erheblichen Verlusten auf Vermieterseite führen (uneinbringliche Kosten).

Es bietet sich daher die wenig bekannte Möglichkeit an, dass sich der Mieter bereits bei Vertragsschluss oder während der Mietzeit durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Eine solche Urkunde i.S.v. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO stellt einen Räumungstitel dar, der den Vorteil hat, dass der Vermieter nicht erst ein langwieriges Räumungsverfahren anstrengen muss. Allerdings genügt eine schriftliche Vereinbarung, wie Sie sie offensichtlich anstreben, allein nicht. Denn ohne einen vollstreckungsfähigen Titel (Urteil oder notarielle Urkunde) könnten Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung im Falle des Verbleibens des gekündigten Mieters nicht wirksam beauftragen. Es muss also in der Urkunde auch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel enthalten sein.

Ferner muss die Geltendmachung des Räumungsanspruches an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein. So müssen eine wirksame Kündigung und deren Voraussetzungen vorliegen. In Ihrem Fall kann sich die zu erstellende Urkunde auf die Räumung selbst beschränken, da Sie offensichtlich bereits wirksam gekündigt haben. Dies ist in der Urkunde festzustellen.

Diese Vorgehensweise ermöglicht es, dass nicht Sie als Vermieter klagen müssen, sondern der Mieter müsste, wenn er sich gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde wehren möchte, Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO erheben und dort seine Einwendungen geltend machen.

Hinweis: Gegenstand einer Urkunde i.S.d. § 794 ZPO kann jeder vollstreckungsfähige Anspruch sein, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich ist. Ausgenommen sind nur Ansprüche, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen (Räumungs- und Herausgabeanspruch nach späterer (künftiger) Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 574 bis 574 c BGB), vgl. Zöller/Stöber ZPO 28. Aufl. 2010 § 794 Rn 26. Bei gewerblichen Mietverhältnissen, wie in Ihrem Fall, ist obige Vorgehensweise jedoch zulässig.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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