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Kosten für Reinigung des Innenhofs

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 16.04.2014

Frage:

Darf der Vermieter ohne Vorankündigung einen Fachbetrieb für die Reinigung des Innenhofs beauftragen? Der Hauseingang unserer WG befindet sich in einem Innenhof, an dem auch andere Mietparteien angeschlossen sind. Zusätzlich wird dieser als Wagenstellplatz vermietet. Zuvor hat unser Vermieter in regelmäßigen Abständen den Innenhof kostenlos gereinigt. Doch in der Zwischenzeit hat der Vermieter anscheinend einen Fachbetrieb zur Durchführung der Außenreinigung beauftragt, ohne uns darüber in Kenntnis zu setzen.

Erst, als wir im Dezember letzten Jahres die Betriebsnebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2012 erhielten, kam die Kostenforderung. Laut Mietvertrag sind sämtliche Betriebskosten gemäß §§ 1,2 der Betriebskostenverordnung vom Mieter zu tragen, allerdings steht auch folgende Klausel im Vertrag: "Sofern Betriebskosten nach Vertragsabschluss neu entstehen, ist der Vermieter nach vorheriger Ankündigung in Textform berechtigt, auch diese auf die Mieter umzulegen. Die Umlage ist nur zulässig für die Zeit ab Ankündigung an den Mieter." Zusätzlich besteht unserer Meinung nach ein Interessenkonflikt, da der Innenhof zusätzlich als Autostellplatz an eine andere Mietpartei vermietet wird. Müssen wir die geforderten Kosten trotzdem tragen?

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Antwort:

Grundsätzlich darf der Vermieter einen Fachbetrieb mit der Reinigung des Innenhofes beauftragen.

Rechtlich problematisch ist alleine die Weiterberechnung an die Mieter im Wege der Betriebskostenabrechnung.

Grundsätzlich sind die Reinigungskosten für den Innenhof - soweit sie der Nutzung der Mieter als Zugang dienen - Betriebskosten. Es ist müßig den Unterschied herauszuarbeiten, ob es sich um die Reinigung im Rahmen der Gebäudereinigung oder der Gartenpflege handelt. In beiden Fällen sind die Kosten als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig (BetrKV § 2 Nr. 9 und 10).

Nicht umlagefähig sind jedoch die Reinigungskosten, die auf den anderweitig vermieteten Wagen-Stellplatz fallen. Dieser Platz steht alleine der Nutzung durch dessen Mieter zur Verfügung. Der Vermieter ist also verpflichtet die Reinigungskosten für den Stellplatz aus den umzulegenden Betriebskosten herauszunehmen. Solange er das nicht tut ist die Forderung nicht berechtigt. Als Argumentationshilfe können Sie den dritten Beitrag nutzen, insbesondere den vorletzten Absatz http://www.nebenkosten-rechner.de/news/tag/umlage/ .

Damit kommen wir zur Frage der von Ihnen zitierten Mehrbelastungsklausel:
"Sofern Betriebskosten nach Vertragsabschluss neu entstehen, ist der Vermieter nach vorheriger Ankündigung in Textform berechtigt, auch diese auf die Mieter umzulegen. Die Umlage ist nur zulässig für die Zeit ab Ankündigung an den Mieter."

Im engen Sinne des Wortes trifft diese Klausel auf Ihren Fall nicht zu. Damit ist eigentlich gemeint, dass über die beim Mietvertrag zugrundegelegten Klauseln der BetrKV hinaus neue Betriebskosten enstehen, z.B. durch Gesetzesänderungen, die neue Betriebskosten mit sich bringen.

Es geht in Ihrem Fall aber um durch den Hinweis auf die BetrKV um vertraglich zulässige Betriebskosten, die vorher nicht berechnet wurden, wie in Ihrem Fall die Reinigungskosten. Grundsätzlich hätte der Vermieter auch für die eigene Reinigung der Fläche Betriebskosten geltend machen können. Der Vermieter kann diese Kosten ohne Weiteres umlegen. Gesetzlich ist er nicht zu einer Ankündigung verpflichtet.

Im Ergebnis werden Sie die Betriebskosten, die auf die Hofreinigung entfallen grundsätzlich tragen müssen, allerdings nur nach Bereinigung durch den Betriebskostenanteil der auf den Stellplatz entfällt.

Da in Ihrem Mietvertrag, so wie ich Ihre Schilderung verstehe, die Betriebskosten nicht einzeln und numerativ aufgeführt sind, sondern auf die BetrKV und die darin enthaltenen Betriebskosten Bezug nimmt, ergibt sich aus der Berechnung der Reingungskosten keine in der Sache neue Betriebskostenart, mit der Folge, dass die Liste aus dem Mietvertrag zu erweitern wäre.



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