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Schönheitsreparatur-Klausel in Mietvertrag ungültig?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 14.01.2014

Frage:

Ich habe die Wohnung meines verstorbenen Vaters gekündigt, leergeräumt und wollte sie besenrein, wie es im Mietvertrag steht übergeben.
Nun will der Vermieter einen Kostenvoranschlag in Auftrag geben für Schönheitsreparaturen, die mein Vater noch schuldet.

Im Mietvertrag steht unter:

(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen) *) in der Wohnung auszuführen, sowie die Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne und Wasch- und Abflußbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.
*) Zu streichen, falls im Mietzins inbegriffen.

(4) Beim Auszug muß der Mieter die Wohnung besenrein mit allen, auch den von ihm selbst angeschafften Schlüsseln zurückgeben.

Mein Vater hat die Wohnung seit 1953 ununterbrochen bewohnt und natürlich mehrfach renoviert. in den letzten Jahren habe ich für ihn allerdings nur noch einzelne Wände gestrichen, da er auf Grund seines hohen Alters (Geburtsjahr 1912) selbst dazu nicht mehr in der Lage war.

Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung hat die Wohnung bei einer Vorbesichtigung im möbeliertem Zustand als "in relativ gutem Zustand" bezeichnet.

Hat es Ausicht auf Erfolg, die Kostenübernahme laut Kostenvoranschlag ganz, oder teilweise abzulehnen?

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Antwort:

Aufgrund der von Ihnen übermittelten Informationen sehe ich keinen Anspruch des Vermieters auf die Übernahme irgendwelcher Kosten.
Ich gehe davon aus, daß Sie Erbe Ihres Vaters sind und insofern als Kostenschuldner grundsätzlich in Frage kämen.

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese werden auch als "malermäßige Instandhaltung" bezeichnet, was den Kern der Sache besser beschreibt. Seit jeher kann der Vermieter durch den Mietvertrag diese Verpflichtung auf den Mieter abwälzen, um dadurch aus der Verpflichtung herauszukommen dem Mieter die Wohnung tapezieren zu müssen.

Genau diesem Zweck entspricht die von Ihnen zitierte Regelung.
Aber die Regelung legt keinen Maßstab fest, wann oder unter welchen Umständen Ihr Vater verpflichtet sein soll, Schönheitsreparaturen auszuführen. Damit "schuldet" Ihr Vater keine Schönheitsreparaturen. Die Regelung kann und soll in der Form nur verhindern, daß der Vermieter Ihrem Vater als Mieter Schönheitsreparaturen schuldet.

Zusätzlich gibt es noch 2 Gründe, aus denen die Regelung ungültig ist. Derartige Klauseln unterliegen der Normenkontrolle als Allgemeine Geschäftsbedingung.
Verlangt werden kann nur die malermäßige Instandhaltung der Fenster und Türen auf der Wohnungsseite. Die Außenseite ist immer Vermietersache. Dahingehend differenziert die Klausel im Vertrag nicht. Der Bundesgerichtshof geht regelmäßig davon aus, daß eine Klausel die Unzulässiges fordert nicht rechtlich auf den zulässigen Kern reduziert werden muss, sondern insgesamt ungültig ist. Also wäre das der erste Grund, daß diese Klausel an sich unwirksam wäre.

Die weitergehende "Verpflichtung" Rolläden usw. instandzuhalten ist eine unzulässige übermäßige Benachteiligung des Mieters. Diese Instandhaltung ist alleine die Sache des Vermieters. Da die in derselben Klausel steht, wie die Schönheitsreparaturen , wäre das noch ein Grund für die Unwirksamkeit der Klausel insgesamt.

Die normale Abnutzung ist durch den Mietpreis abgegolten. Unabhängig davon besteht natürlich die Pflicht zu Beseitigung von Schäden. Rotweinflecken auf der Tapete, durch eine Türklinke hereingeschlagene Löcher im Putz usw. Sollten solche Schäden zur Diskussion stehen, empfehle ich eine ergänzende Anfrage über unser Mailsystem unter Schilderung des konkreten Schadens. Dann können eine Kollege oder ich Ihnen zum Umfang des Schadensersatzes weitere Hinweise geben.



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