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Gewerbliches Mietrecht - Kündigung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Gota Biehler
Stand: 15.03.2012

Frage:

Ich habe eine Frage zum gewerblichen Mietrecht.

Ich habe ein Gewerbeobjekt bis März 2015 gemietet. Der Vermieter möchte jetzt bereits Ende 2013 in das Objekt einziehen und fragte uns, ob wir eventuell die Mietdauer verkürzen wollten. Wir erklärten generell unsere Zustimmung, unter der Voraussetzung, daß wir ein adäquates Folgeobjekt für einen Getränkehandel finden. Es folgten tägliche Anrufe (bis zu fünf Anrufe pro Tag), ob wir denn jetzt bereit seien, auszuziehen, immer mit der gleichen Antwort unsererseits.
Daraufhin bot der Mieter an, er müßte ja bei einem Umzug auch noch viel Arbeit in das Objekt stecken, uns eine Abfindung von EUR 12000 zu bezahlen, wenn wir Ende April 2013 das Objekt geräumt übergeben. Von uns wieder die gleiche Antwort, wir versuchen das.
Soviel zur Vorgeschichte.
Dann kam von uns eine Steilvorlage, wir hatten den Dauerauftrag für die Miete, warum Auch immer, auf Dezember 2011 begrenzt und auch bei Kontrolle der Kontoauszüge nicht bemerkt, daß die Miete nicht bezahlt wurde. In den vielen Telefonaten und Mails hat uns der Vermieter aber auch nie daraufhin angesprochen. Das war für ihn der Grund, eine fristlose Kündigung, vorab per Email auszusprechen, das Einschreiben sollte am gleichen Tag versandt werden. Wir haben das geprüft und dann sofort die rückständigen Mieten überwiesen.
Die Kündigung per Einschreiben/Rückschein kam am Samstang und wurde heute, am Donnerstag bei der Post abgeholt.
Heute wurde ein erneutes Telefonat mit dem Vermieter geführt. Es kam dabei heruas, dass der Vermieter die Kündigung aufrecht hält und erklärt, dass er nicht mehr beabsichtigt, das Objekt selbst zu nutzen. Er möchte stattdessen das Objekt an uns verkaufen oder die Miete um 40% zu erhöhen.
Meine Fragen dazu:
Ist die Kündigung per Email, mit dem unterschriebenen Kündigungsschreiben als Anhang, rechtskräftig und wird diese durch Bezahlung der Rückstände wieder aufgehoben? Wie müssen wir ggf. die Aufrechnung erklären? Schriftlich per Einschreiben oder genügt die Überweisung?

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Antwort:

Anders als bei Wohnraummietverträgen muss die Kündigung eines Gewerberaummietvertrages nicht schriftlich erfolgen. Meist ist aber im Mietvertrag selber die schriftliche Form (manchmal sogar per Einschreiben) vereinbart. Für die schriftliche Form reicht der Zugang per Telefax zu normalen Geschäftszeiten (nicht 23.55 Uhr am letzten Fristtag).

Die gesetzliche ordentliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Ende des Kalendervierteljahres, kann aber durch den Mietvertrag auch verlängert werden.

Auch bei einem Gewerberaummietverhältnis gelten die Regelungen des § 543 II BGB. Danach ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt, wenn Sie mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug sind. Er muss in dem Kündigungsschreiben des Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angeben.
Eine Abmahnung ist nach vereinzelter Meinung dann erforderlich, wenn bisher Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder Unwilligkeit fehlten. Hierauf könnten Sie sich evtl. berufen, ob dies vor Gericht Aussicht auf Erfolg hat, hängt sicherlich von dem jeweiligen Richter ab.

Eine Heilung durch Zahlung, wie in § 569 III BGB vorgesehen, gilt nur bei Wohnraummietverhältnissen.

Wenn der Vermieter das Mietverhältnis allerdings mehrere Monate fortsetzt, ohne Sie auf Räumung zu verklagen, gilt das Mietverhältnis als einvernehmlich weiter geführt.

Haben Sie Ansprüche gegen den Vermieter, mit denen Sie aufrechnen können?



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