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Kündigungsfrist für gewerblich genutztes Atelier


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.12.2011

Frage:

Ich habe zum 1.1.2009 einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit über ein "Atelier" abgeschlossen, d. h. das gilt als gewerblicher Raum (im Mietvertrag steht explizit "zu anderen als zu Wohnzwecken").

Eine Kündigungsfrist ist nicht vermerkt, also gehe ich von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres aus. Meine Vermieterin hat mir nun vom Ausland aus eine schriftliche Kündigung (datiert mit dem 23.12.2011) zukommen lassen, in welcher sie mir ohne Angabe von Gründen zum 31.3.2012 kündigt.

Frage: 1. Ist das rechtmäßig? Muss ich eine Frist einhalten für meinen Einspruch? Ich habe eine Email geschrieben und nach den Gründen gefragt - um herauszufinden, ob eine außerordentliche Kündigung vorliegt, aber die Vermieterin antwortet mir nicht. Es geht mir vor allen Dingen darum, Zeit zu gewinnen für die Suche nach einer Alternative.
2. Ich habe eine Kaution hinterlegt. Ich habe die Wohnung ungestrichen und unrenoviert übernommen - bin ich verpflichtet, nach dieser kurzen Dauer etwas in dieser Richtung zu unternehmen? Was muss ich tun?

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Antwort:

Frage 1.: Ist das rechtmäßig? Muss ich eine Frist einhalten für meinen Einspruch?

Ich gehe davon aus, dass Sie das Atelier beruflich nutzen, so dass es sich um Geschäftsraum iSv § 580 a Abs. 2 BGB handelt mit der Folge, dass die ordentliche Kündigung am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Die Kündigung Ihrer Vermieterin wirkt damit erst zum Ende Juni 2012. Eine Frist für einen Einspruch ist im Gesetz nicht vorgesehen. Sie sollten Ihrer Vermieterin mitteilen, dass Sie die Kündigung fristgerecht zum 30.06.2012 akzeptieren.

Frage 2.: Ich habe eine Kaution hinterlegt. Ich habe die Wohnung ungestrichen und unrenoviert übernommen - bin ich verpflichtet, nach dieser kurzen Dauer etwas in dieser Richtung zu unternehmen? Was muss ich tun?

Da Sie die ersten drei Jahre Mietzeit im Januar 2012 vollendet haben, sind Sie nach § 9 Abs. 2 des Mietvertrages zur Renovierung der Küche, Bad und Duschraum verpflichtet, sofern dies der Zustand erfordert. Ob dies der Fall ist, vermag ich von hier aus nicht zu beurteilen. Bei den übrigen Räumen sind die Intervalle (alle 5 Jahre) noch nicht um, so dass eine Renovierung ausscheidet. Zwar sieht § 9 Abs. 2 für diesen Fall die Zahlung eines Abgeltungsbetrages vor. Diese Regelung ist jedoch unwirksam, da Ihnen das Recht vorenthalten wird, die Zahlung durch Selbstvornahme abzuwenden. Nach der Rechtsprechung des BGH sind Abgeltungsklauseln ohne diesen Zusatz unwirksam. Eine Zahlung eines entsprechenden Betrages scheidet damit aus.



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