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Verspätete Kautionsrückzahlung an Mieter - Schadensersatz?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 30.10.2011

Frage:

Ich habe bei den Mietern eine Kaution von 700.-€ verlangt, diese haben bei mir
bis Nov 2010 gewohnt, weil ich nicht wusste ob ich noch Forderungen habe
habe ich immer gesagt, dass ich mit der Jahresabrechnung die Kaution zurückzahlen werde.

Da aber die Hausverwaltung gewechselt hat ist die Jahresabrechnung, obwohl mehrfach von mir angemahnt, erst am 10 August gekommen,ich habe sogleich alles weitergereicht und die Kaution zurückbezahlt.

Nur hat inzwischen der Rechtsanwalt dies gefordert obwohl es auch nicht schneller ging und nun fordert der Rechtsanwalt meiner ehemaligen Mieterinnen
dass ich seine Gebühren zahlen muss was 240.--€ beträgt weil ich solange die
Kaution nicht zurückgezahlt habe und dass er dies,falls ich nicht bis zum 4.11.11 bezahle, den Rechtsweg beschreitet.

Kann denn das sein, es trifft nicht mich die Schuld, sondern die Hausverwaltung und eigentlich muss doch derjenige,der den RA beauftragt diesen auch bezahlen, oder wie?
Auch prahlte die Mieterin, dass sie so eine gute Rechtsschutzversicherung habe.

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Antwort:

Grundsätzlich ist eine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses bei mangelfreier Übergabe zurückzugeben.

Da aber eine Abrechnung über Nebenkosten meist nicht sofort möglich ist, räumen die Gerichte den Vermietern eine Frist von 6 Monaten nach Mietende für die Rückzahlung der Kaution ein.

Der Anwalt kann seine Gebühren also nur dann geltend machen, wenn er Sie später als 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses angeschrieben hat. Vorher bestand kein fälliger Anspruch.

Voraussetzung für die Geltendmachung der Forderung der Rechtsanwaltsgebühren ist weiter, dass Sie sich mit Ihrer Leistung in Verzug befunden haben. Dazu wäre Voraussetzung, dass Sie zuvor (schriftlich) in Verzug gesetzt worden wären. Da Verzug erst nach dem Ende der 6-Monatsfrist eintritt, ist auch nur eine Inverzugsetzung nach Ablauf der 6 Monate möglich.

Allerdings ist es tatsächlich nicht so, dass derjenige, der den Anwalt beauftragt, diesen auch immer selbst bezahlen muss. Befindet sich der Schuldner mit seiner Leistung in Verzug, kann der Gläubiger die Kosten für die Beauftragung des Anwaltes als Verzugsschaden geltend machen (§§ 280, 286 BGB). Damit kommt es eben darauf an, ob die Forderung fällig war und Sie sich in Verzug befunden haben.

Ob die Voraussetzungen für eine Übernahme der Anwaltskosten vorliegen, kann an Hand Ihrer Angaben nicht zweifelsfrei beurteilt werden. Sie könne dieses jedoch mit meinen Erläuterungen selbst feststellen.

Praxistip: Um dem vorhersehbaren Ärger mit dem Mieter zu entgehen, empfiehlt es sich am Ende der Mietzeit nur den Betrag zurück zu halten, der voraussichtlich für einen Ausgleich der Nebenkosten tatsächlich benötigt wird. Diese Höhe kann man meist annähernd den Abrechnungen der Vorjahre entnehmen. Der Streit ist dann im Regelfall entschärft, da nur noch eine kleinere Summe im Streit steht.

Die Kostenrechnung des Anwaltes ist nach Ihren Angaben in der Höhe nicht nachvollziehbar. Bei einem Streitwert von 700 € (Rückzahlung Kaution) belaufen sich die Anwaltsgebühren auf 120,66 €.

Wenn Sie sich also tatsächlich im Zahlungsverzug befinden, müssen Sie nur 120,66 € zahlen.

Letztlich weise ich darauf hin, dass Sie möglicherweise einen Schadensersatzanspruch gegen die Hausverwaltung haben, wenn diese trotz Frustsetzung die Abrechnung nicht fristgerecht durchgeführt hat und dieses ursächlich geworden ist für Ihre Probleme. Aber auch hier gilt die Einschränkung, dass dieses nur für einen angemessenen Betrag gilt, der als wahrscheinliche Nachzahlung aus den Vorjahren begründet werden kann.



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