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Nutzungsentschädigung weil Kellerraum nicht abschließbar ist?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 24.10.2011

Frage:

Ich bin Eigentümerin einer 3- Zimmerwohnung die ich selbst bewohne. Nun wurde im Haus (5 Partien) eine neue Heizungsanlage (Gasheizung) eingebaut. Aus technischen /baulichen Gründen musste der Gasabsperrhahn laut ENBW in meinem Keller eingebaut werden. Das bedeutet, dass ich den Kellerraum nun nicht mehr abschließen kann.

Kann ich hierfür eine Nutzungsentschädigung verlangen und wenn ja, was wäre angemessen?

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Antwort:

Ich gehe davon aus, dass für den Umbau und den Eingriff in Ihr Sondereigentum ein Beschluss erforderlich gewesen wäre. Da es aber offensichtlich den Zwang des Faktischen gibt, macht es wenig Sinn auf einen Unterlassungsanspruch abzuzielen.

Es ist so, dass durch die Hausgemeinschaft als Bauherr in Ihre Nutzungsrechte an Ihrem Sondereigentum eingegriffen wurde. Ihnen wird die Nutzung Ihres Kellerraumes zum Zwecke der gesicherten Verwahrung von Dingen durch die Vorschrift den Raum mit den Absperrventil unverschlossen zu lassen vorenthalten. Damit wird Ihr Recht zum Besitz nach § 1004 BGB gestört, woraus sich grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch nach § 823 II BGB ergibt.

Für die Berechnung der Höhe des Schadens wäre die Berechnung einer Miete für entsprechenden Kellerraum das Naheliegenste. Die angemessene Miete lässt sich vielleicht durch Vergleich mit separat vermieteten Kellerräumen in der nahen Umgebung finden. Gegebenenfalls lassen sich auch Mieten aus dem Vergleich von am Markt angebotenen mit und ohne Kellerraum herleiten. Möglicherweise weist auch der Mietspiegel Wohnungen mit und ohne Keller aus.

Da sich aber die Situation nicht mehr ändern wird, wäre wahrscheinlich der Erwerb des Kellerraumes durch die Gemeinschaft und Überführung in Gemeinschaftseigentum zu dem ortsüblichen Preis angebracht. Das ist meines Erachtens die wirtschaftlichste Lösung, wenn es einen finanziellen Ausgleich geben soll. Das müsste wahrscheinlich durch einen Vergleich mit verkauften anderen Objekten ermittelt werden.

Eine kreative Lösung wäre, wenn Sie die Räume tauschen könnten, wenn also beispielsweise aus Ihrem Raum der offen zugängliche Fahrradkeller werden würde und sie den bisherigen Fahrradkeller als abgeschlossenen Kellerraum erhielten. Das müsste dann natürlich notariell umgeschrieben werden.



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