Fragen um den Kündigungsschutz
Ich habe eine ETW 2004 erworben, um dort eigentlich zu wohnen, im nachhinein stellte sich heraus das die Mieter nicht nur ihren normalen Kündigungsschutz haben (wohnen seit 1994 in der Wohnung) also 9 monate, sondern laut Bayr. Landesverordnung bis zu 10 Jahren Kündigungsschutz. Nun meine Fragen, was heißt bis zu 10 Jahren?? Sind es genau 10 Jahre, oder können es auch mehr oder weniger sein ? Und zweitens, wenn ich die Wohnung wieder verkaufen würde, wie lange ist dann da der Kündigungsschutz? Fangen die " 10 Jahre" von neuen an, oder gilt das Gesetz da nicht mehr?
Sehr geehrter Mandant,
Frage 1.: Was heißt bis zu 10 Jahren? Sind es genau 10 Jahre, oder können es auch mehr oder weniger sein?
a) Dreijahresfrist bei Umwandlung
Die Regelung des § 577?a Abs. 1 BGB begründet zugunsten des Mieter einen Ausschluss der Kündigung des Erwerbers einer umgewandelten Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs oder anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung für die Dauer von drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Wird die Wohnung vom Ersterwerber an einen Zweiterwerber weiterveräußert, so beginnt die Frist nicht neu zu laufen. Vielmehr tritt der Zweiterwerber in eine laufende Frist ein. Ist die Frist zum Zeitpunkt des Zweiterwerbs bereits abgelaufen, so kann der Zweiterwerber ohne Beachtung einer Sperrfrist kündigen. In Ihrem Fall ist gem. § 577 a Abs. 1 BGB zunächst einmal danach zu fragen, wann die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (ETW) umgewandelt wurde. Ist die Mietwohnung bereits vor Einzug des Mieters (also vor 1994) in eine ETW umgewandelt worden, kommen die 3 und 10-jährige Frist nicht zur Anwendung. Sie können dann gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Wurde nach 1994 umgewandelt, so können Sie sich auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an Sie berufen. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis auf der Vermieterseite eintritt. Die Kündigungssperre gilt dabei nicht nur für denjenigen, der unmittelbar vom Umwandler erwirbt, sondern auch für den Zweiterwerber und jeden weiteren Erwerber. Für die Fristberechnung gilt hier der Rechtsentscheid des BayObLG vom 24. 11. 1981 (NJW 1982, 451). Das BayObLG geht davon aus, dass die Dreijahresfrist mit der Vollendung des Ersterwerbs beginnt und dass der Zweiterwerber in eine zum Zeitpunkt seines Erwerbs noch laufende Frist eintritt, vgl. MünchKomm/Häublein BGB 5. Aufl. 2008 § 577?a Rn 8. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Ersterwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an (AG Stuttgart WuM 1999, 462). Auch der Zeitpunkt der Auflassung ist nicht maßgebend. Sie sollten deshalb im Wohnungsgrundbuch nachsehen, das der Notar vermutlich anlässlich Ihres Kaufs angefordert hat. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die dreijährige Wartezeit ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573?c BGB wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.
b) Zehnjahresfrist nach § 577 a Abs. 2 BGB
§ 577?a Abs. 2 BGB enthält Sonderregelungen für Gebiete mit unzureichender Wohnraumversorgung. In diesen Gebieten können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung eine Kündigungssperre bis zur Dauer von zehn Jahren anordnen. In Bayern ist dies durch die Sperrfristverordnung Bayern vom 13.02.2007 geschehen. Danach verlängert sich die oben erläuterte Dreijahresfrist in den in der Verordnung ausgewiesenen Gebieten auf zehn Jahre.
Frage 2.: Und zweitens, wenn ich die Wohnung wieder verkaufen würde, wie lange ist dann da der Kündigungsschutz? Fangen die " 10 Jahre" von neuen an, oder gilt das Gesetz da nicht mehr?
Für den Lauf und die Anrechnung der Zehnjahresfrist gilt nichts anderes als das oben bereits zur Dreijahresfrist Gesagte. Die Frist fängt also bei erneuter Veräußerung nicht erneut an zu laufen; vielmehr übernimmt der Erwerber die bereits abgelaufene Frist.
