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Kündigungsfristen für unentgeltlich genutzte Wiese


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 16.09.2010

Frage:

1. Eine Privatperson nutzt seit 15 Jahren kostenlos eine Wiese zwecks Pferdehaltung. Größe der Wiese ca. 1350 qm. Einen schriftlichen Vertrag gibt es nicht (wurde zwischen meinem Vater und dem Nutzer vereinbart). Mein Vater ist dement und nicht mehr geschäftsfähig. Ich bin als Sohn vom Amtsgericht als Betreuer bestellt. (der Aufgabenkreis umfaßt die Vermögenssorge). Ich möchte das Grundstück verkaufen, da es Bauland ist. Welche Kündigungsfristen (schriftlich) muß ich einhalten?

2. Der elterliche Resthof steht leer, da mein Vater in einem Altenheim lebt. (dement, ich bin Betreuer s.o.) Die Mutter ist gestorben. Ein junges Ehepaar nutzt Hof, Scheune zwecks Tierhaltung (Tiere sind Eigentum der Käufer) kostenlos. Es gibt einen Vorvertrag mit ihnen zwecks Kauf des Hauses. Wie schließe ich meine Haftung ggü. den Kaufinteressenten bei Unfall dieser Käufer und Dritter (Vater der Käufer etc.), Verlust der Tiere der Interessenten bei Feuer/Wasserschäden aus, bis der Kaufvertrag getintet ist? Der Vorvertrag ist nicht befristet. Wie lange bin ich daran gebunden? Sind Nachtspeicheröfen abzubauen? Sie sind mit Elektrokabeln mit Zählerkasten verbunden. Käufer ist der Meinung, daß sie mobil sind und deshalb abgebaut werden müssen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

1. Kündigungsfristen für unentgeltlich genutzte Wiese
2. Resthof
a) Haftungsausschluss
b) Gebundenheit an Vorvertrag

zu 1.: Das Wesen eines Miet- oder Pachtvertrages ist auf der Mieterseite nicht nur die Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks, sondern auch die Zahlung eines Miet- oder Pachtzinses. Vorliegend hat Ihr Vater die Wiese, demnach ein Grundstück, unentgeltlich überlassen. Deshalb liegt weder ein Mietvertrag noch ein Pachtvertrag vor mit der Folge, dass die dortigen Kündigungsfristen nicht gelten bzw. anwendbar sind. Verzichtet der Vermieter auf ein Entgelt oder ist gegenseitig keine Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung vereinbart, so liegt im rechtlichen Sinn eine Leihe bzw. ein Leihvertrag vor. Ist die Dauer der Leihe nicht bestimmt, so kann der Verleiher die Sache jederzeit gemäß § 604 Abs. 3 BGB zurückfordern, ohne dass eine Kündigungsfrist einzuhalten ist.
Auch in einem Leihvertrag können aber zulässigerweise Regelungen über eine Kündigung der Leihe bzw. deren Ausschluss enthalten sein. Maßgebend ist dann alleine das, was die Parteien im Leihvertrag oder einer sonstigen Vereinbarung geregelt haben.
Für die Abgrenzung eines Leihvertrages von einem Mietvertrag kommt es nicht darauf an, wie die Parteien das Vertragsverhältnis bezeichnet haben. Kennzeichnend für das Vorliegen eines Mietvertrages ist, dass der Vermieter den Gebrauch eines Objektes gegen Bezahlung eines Entgeltes dem Mieter überlässt. Sie können demnach die Wiese jederzeit ohne Einhaltung einer Frist und ohne Aussprechen einer Kündigung zurückfordern. Allerdings sollten Sie dem Entleiher nach einer 15 jährigen Nutzungsdauer eine den Umständen nach (freiwillige) Räumungsfrist gewähren.

Zu 2. a): Vermutlich wird Ihr Vater eine Gebäudeversicherung sowie eine Brandversicherung abgeschlossen haben. Damit ist er in der Regel ausreichend abgesichert. Eine Haftung gegenüber den derzeitigen Nutzern kann sich allenfalls aus einem bereits bestehenden Vertragsverhältnis ergeben. Der Vorvertrag zum Erwerb gibt hierzu nach Ihren Angaben nichts her, da er eine Regelung der derzeitigen Nutzung nicht zum Gegenstand hat. Da die Nutzer den Hof ebenfalls unentgeltlich nutzen, gilt das zu 1. Gesagte uneingeschränkt auch hier. Danach kann sich eine Haftung nur aus den §§ 598 ff. BGB (Leihvertrag) ergeben. Gemäß § 599 BGB hat der Verleiher, also Ihr Vater, nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Vorsatz dürfte von vornherein ausscheiden. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlichem Maße verletzt und das unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Wäre z.B. der Boden stark mit Giftstoffen kontaminiert und hätte Ihr Vater Kenntnis davon, wäre es grob fahrlässig, den Nutzer von solchen Gefahren für die Tiere nicht zu informieren. Sie können diese Frage deshalb eher vernachlässigen. Dennoch wäre es ratsam, im Rahmen des Leihvertrages einen schriftlichen Haftungsausschluss für jegliche Sachen auszuschließen, die die Nutzer in das Grundstück einbringen.

Zu 2. b): Der Kaufvertrag einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Grundstück) kommt gem. § 433 BGB durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Dabei handelt es sich um ein Angebot und eine Annahme. Da Sie sich offensichtlich über die wesentlichen Bestandteile geeinigt haben, ist zwischen Ihnen ein Kaufvertrag grundsätzlich geschlossen worden. Im Falle eines Immobilienkaufs kommt jedoch ein entscheidender Unterschied zum Kaufvertrag über eine bewegliche Sache zum Tragen. Gem. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, einer notariellen Beurkundung. Es genügt mithin im Gegensatz zu normalen Kaufverträgen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht, dass die Parteien sich einigen. Es muss in jedem Fall die in § 311 b BGB vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung beachtet und eingehalten werden. Ist das formbedürftige Rechtsgeschäft überhaupt nicht beurkundet, so ist es gem. § 125 S. 1 BGB nichtig. Der Vorvertrag bedarf grundsätzlich der Form des Hauptvertrages, da aus ihm der Abschluss des Hauptvertrages erzwungen werden kann und deshalb die mit der Form bezweckte Warnfunktion in den Vorvertrag vorgelagert werden muss, vgl. Bamberger/Roth/Eckert BGB 2. Auflage 2008 § 145 Rn. 24. So ist zum Schutz vor Übereilung der Vorvertrag zu einem Grundstücksverkauf formbedürftig, vgl. BGHZ 97, 147; BGH NJW-RR 2008, 824.

Hinwies und Empfehlung: Sie sollten künftig mit Erklärungen dieser Art zurückhaltender sein. Im Prinzip ist nämlich zwischen Ihnen ein Kaufvertrag zustande gekommen; seine Wirksamkeit scheitert lediglich an der nichteingehaltenen Form. Damit erübrigt sich die Frage nach der Verpflichtung zum Abbau der Nachtspeicheröfen. Im (notariell) zu schließenden Vorvertrag oder Kaufvertrag sollten Sie dem Abbau nicht mehr zustimmen.



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