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Mietminderung wegen gesundheitsschädlichem Schimmel?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 12.03.2010

Frage:

In einem Zimmer (welches neben dem Schlafzimmer liegt )befindet sich seit nunmehr 3 Monaten schwarzer Schimmel. Der Vermieter (welcher auch ein guter Freund ist) wurde umgehend informiert. In seinem Auftrag kamen mehrere Gutachter, ein Rechtsstreit mit dem Bauherren droht und ich bleibe auf der Strecke. Der Vermieter will nichts in dem Raum verändern lassen bin ein Klärung in Sicht ist. Da der Schimmel gesundheitsschädlich ist muss ich doch irgendwelche Recht wie zum Beispiel eine Mietminderung haben?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Die Rechtsgrundlage für die Mietminderung findet sich in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in dem es in "bestem Juristendeutsch" unter anderem heißt: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit."

Vorausgesetzt ist demnach das Vorliegen eines nicht unerheblichen Mangels, welcher die Wohnqualität beeinträchtigt. Dies ist bei Schimmel an den Wänden einer Mietwohnung grundsätzlich der Fall. Ein Verschulden des Vermieters für den derzeitigen Zustand ist nicht erforderlich für eine Mietminderung. Er kann sich daher nicht mit dem Hinweis auf einen möglichen Fehler des Bauherrn aus seiner Verantwortung stehlen. Allerdings darf der Mangel natürlich auch nicht von Ihnen verursacht worden sein (z.B. durch nicht ausreichendes Durchlüften der Wohnung). Von einem fehlerhaften Lüftungsverhalten Ihrerseits gehe ich nach Ihren Schilderungen aber selbstverständlich nicht aus. Daher wird die Ursache für die Schimmelbildung hier aller Voraussicht nach in einer fehlerhaften Bausubstanz liegen. Nach alledem können Sie die Miete ab dem Zeitpunkt der Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter mindern. Sofern der Zustand schon drei Monate andauert und Sie den Vermieter hierüber schon vor drei Monaten in Kenntnis gesetzt haben, können Sie auch jetzt noch für die vergangenen drei Monate die Miete mindern und natürlich auch für die noch kommende Zeit, sofern dem Mangel nicht abgeholfen wird.

Die Höhe der Minderung wird anhand sämtlicher Einzelfallumstände ermittelt. In der Regel werden hier zwischen 10 und 25 Prozent Minderung bei Schimmelbefall angemessen sein. Da hier offenbar nur ein Raum (und wohl nicht direkt das Schlafzimmer) betroffen ist, dürften hier wohl eher 10 bis 15 Prozent angemessen sein. Bemessungsgrundlage ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete (d.h. der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).

Zusätzlich wird Ihnen auch ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht eingeräumt. D.h. Sie können z.B. zusätzlich zur Minderung eine ganze Monatsmiete einbehalten, müssen diese aber nach Behebung des Mangels nachzahlen. Dies läuft dann gewissermaßen auf eine Stundung hinaus und soll Ihnen als Mieter als weiteres Druckmittel dienen, um die baldige Ausbesserung durch den Vermieter zu beschleunigen.

Daneben haben Sie natürlich auch einen Anspruch auf Behebung des Mangels gegenüber Ihrem Vermieter. Ob er dann anschließend den Bauherrn in Regress nehmen kann, mag zwar für ihn wichtig sein, jedoch hat dies keinen Anspruch auf Ihr Recht aus dem Mietverhältnis gegenüber Ihrem Vermieter, in einer mangelfreien Wohnung zu leben.

Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst mit meiner Antwort weiterhelfen konnte und bedanke mich bei Ihnen für das entgegengebrachte Vertrauen. Für das weitere Vorgehen in Ihrer mietrechtlichen Angelegenheit wünsche ich Ihnen einstweilen viel Erfolg. Einstweilen wünsche ich Ihnen trotz der Widrigkeiten ein schönes Wochenende.



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