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Übernahme der Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.01.2010

Frage:

Betr: Endrenovierung/Auszug aus Mietwohnung

Vertragsklausel-Text:
§9 "Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen"
1. Der Vermieter hat die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Kü/Bad/WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.
(x) Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen.
(x) Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat sie nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses in renovierten Zustand zurückzugeben.

FRAGE:
Muss ich meine Mietwohnung bis zum Auszug streichen? Müssen Fenster geputzt und Teppichböden gereinigt werden oder fällt das unter Gebrauchsspuren? Gilt es, Nägellöcher von Bildern zu verspachteln? (Dass von mir verursachte Schäden beseitigt werden müssen ist mir bekannt.).

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihren Mietvertrag habe ich mit Dank erhalten und zur Grundlage meiner nachstehenden Prüfung gemacht.

Fragestellung:

Schönheitsreparaturen, Endrenovierung oder/und Abgeltung nach Auszug des Mieters

Zunächst sind 3 Dinge zu unterscheiden. Einerseits sind Schäden an der Mietsache von den sog. Schönheitsreparaturen abzugrenzen und andererseits bauliche oder sonstige Veränderungen.

Schäden an der Mietsache sind Beeinträchtigungen an der Substanz, an der Mietsache oder Einrichtungsgegenständen. Die häufigsten Schäden stellen Dübellöcher, Abplatzungen an Badewanne, Waschbecken oder Toilettenbecken sowie Lichtschaltern etc. dar. Diese sind unabhängig vom Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen stets vom Mieter zu beseitigen.

Schönheitsreparaturen sind im Gegensatz dazu Abnutzungen, die während der Mietzeit durch natürlichen Gebrauch der Mietsache entstehen. Dazu weiter unten.

Bauliche oder sonstige Veränderungen hat der Mieter bei Auszug zurück zu bauen. Er ist grundsätzlich dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, es sei denn, der Vermieter hat Umbauten genehmigt und sich den Rückbau nicht vorbehalten.
Anderenfalls ist der Mieter stets zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet. Dies ergibt sich auch aus § 10 des vorliegenden Mietvertrages. Diese Klausel begegnet keinen Wirksamkeitsbedenken.

Die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen richten sich nach § 9 des Mietvertrages. Hier kommt insbesondere § 9 Abs. 2 zum Tragen. Allerdings ist der Mieter zu den dortigen Maßnahmen nur verpflichtet, wenn die Klausel wirksam ist. Der VIII. Zivilsenat, also der für Mietrecht zuständige Senat des BGH hat in den letzten Jahren seit 2003 nahezu sämtliche bislang gebräuchlichen Schönheitsreparaturklauseln in (älteren) Mietverträgen für unwirksam erklärt. Zumeist ging es dabei um die sog. starren oder weichen Fristenpläne sowie Abgeltungsklauseln (auch Quotenklauseln).

Zu unterscheiden sind hier die intervallmäßig bestimmten Schönheitsreparaturen während der Laufzeit des Mietverhältnisses, die Endrenovierungsklausel und die Abgeltungsklauseln bei Auszug des Mieters.

Bei der vorliegenden Regelung für die laufenden Schönheitsreparaturen in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen im allgemeinen entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Folge hat. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2006, Az: VIII ZR 106/05. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume.

Gleiches gilt (beinahe zwangsläufig) für die Abgeltungsklausel in § 9 Abs. 3 des Mietvertrages. Hier müsse dem Mieter auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergäbe, BGH Urteil vom 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06. Ihr Mietvertrag ist der klassische Fall, der nahezu sämtliche Unwirksamkeitsgründe, die der BGH seit seiner neueren Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln entwickelt hat, in sich vereint.

Dies zeigt sich auch in der noch anzusprechenden sog. Endrenovierungsklausel, die sich ebenfalls in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages findet. Danach wären Sie verpflichtet, die Wohnung bei Ihrem Auszug in jedem Fall vollständig zu renovieren, gleichviel, in welchem Zustand sich die Wohnung tatsächlich befindet, ob also Schönheitsreparaturen erforderlich sind oder nicht. Einer derartigen Klausel widersprach der BGH in seinem Urteil vom 12. September 2007, Az: VIII ZR 316/06. Auf die Revision des Mieters stellte er fest, die Klausel sei vom durchschnittlichen Mieter eher so verstehen, dass die Wohnung beim Auszug auf jeden Fall frisch renoviert übergeben werden müsse oder jedenfalls keine Wohnspuren zeigen dürfe. Das benachteilige den Mieter unangemessen. Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH entschieden, dass eine Pflicht zur Endrenovierung unwirksam ist, wenn sie unabhängig davon bestehe, wann die letzte Schönheitsreparatur gemacht wurde. Das gelte auch, wenn der Mieter keine Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen habe. Denn die isolierte Endrenovierungspflicht verpflichte den Mieter auch dann, wenn er nur kurz in der Wohnung wohnte oder freiwillig Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte.

In Ihrem Fall kommt letztlich lediglich noch § 18 des Mietvertrages zum Tragen, wonach die Mieträume nach Beendigung der Mietzeit gesäubert zurückzugeben sind. Dieser Pflicht sollten Sie nachkommen.

Sofern der Vermieter keine rechtmäßigen Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung oder wegen Schäden an der Mietsache gegen Sie hat, muss er die Mietkaution nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung an Sie abrechnen und auskehren. Nur zu gern versuchen Vermieter durch willkürliche Gegenforderungen die Aufrechnung zu erklären. Die meisten Klageverfahren über die vermeintliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen finden über Zahlungsklagen der Mieter statt, die Ihre Mietkaution einklagen müssen.

Davor ist im Mietrecht niemand geschützt.



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