Telefonische Rechtsberatung zum Thema Schimmel

Frage: In einem Zimmer (welches neben dem Schlafzimmer liegt )befindet sich seit nunmehr 3 Monaten schwarzer Schimmel. Der Vermieten (welcher auch ein guter Freund ist) wurde umgehend informiert. In seinem Auftrag kamen mehrere Gutachter, ein Rechtsstreit mit dem Bauherren droht und ich bleibe auf der Strecke. Der Vermieter will nichts in dem Raum verändern lassen bin ein Klärung in Sicht ist. Da der Schimmel gesundheitsschädlich ist muss ich doch irgendwelche Recht wie zum Beispiel eine Mietminderung haben?

Antwort: Sehr geehrter Mandant, Die Rechtsgrundlage für die Mietminderung findet sich in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in dem es in "bestem Juristendeutsch" unter anderem heißt: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit." Vorausgesetzt ist demnach das Vorliegen eines nicht unerheblichen Mangels, welcher die Wohnqualität beeinträchtigt. Dies ist bei Schimmel an den Wänden einer Mietwohnung grundsätzlich der Fall. Ein Verschulden des Vermieters für den derzeitigen Zustand ist nicht erforderlich für eine Mietminderung. Er kann sich daher nicht mit dem Hinweis auf einen möglichen Fehler des Bauherrn aus seiner Verantwortung stehlen. Allerdings darf der Mangel natürlich auch nicht von Ihnen verursacht worden sein (z.B. durch nicht ausreichendes Durchlüften der Wohnung). Von einem fehlerhaften Lüftungsverhalten Ihrerseits gehe ich nach Ihren Schilderungen aber selbstverständlich nicht aus. Daher wird die Ursache für die Schimmelbildung hier aller Voraussicht nach in einer fehlerhaften Bausubstanz liegen. Nach alledem können Sie die Miete ab dem Zeitpunkt der Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter mindern. Sofern der Zustand schon drei Monate andauert und Sie den Vermieter hierüber schon vor drei Monaten in Kenntnis gesetzt haben, können Sie auch jetzt noch für die vergangenen drei Monate die Miete mindern und natürlich auch für die noch kommende Zeit, sofern dem Mangel nicht abgeholfen wird. Die Höhe der Minderung wird anhand sämtlicher Einzelfallumstände ermittelt. In der Regel werden hier zwischen 10 und 25 Prozent Minderung bei Schimmelbefall angemessen sein. Da hier offenbar nur ein Raum (und wohl nicht direkt das Schlafzimmer) betroffen ist, dürften hier wohl eher 10 bis 15 Prozent angemessen sein. Bemessungsgrundlage ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete (d.h. der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Zusätzlich wird Ihnen auch ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht eingeräumt. D.h. Sie können z.B. zusätzlich zur Minderung eine ganze Monatsmiete einbehalten, müssen diese aber nach Behebung des Mangels nachzahlen. Dies läuft dann gewissermaßen auf eine Stundung hinaus und soll Ihnen als Mieter als weiteres Druckmittel dienen, um die baldige Ausbesserung durch den Vermieter zu beschleunigen. Daneben haben Sie natürlich auch einen Anspruch auf Behebung des Mangels gegenüber Ihrem Vermieter. Ob er dann anschließend den Bauherrn in Regress nehmen kann, mag zwar für ihn wichtig sein, jedoch hat dies keinen Anspruch auf Ihr Recht aus dem Mietverhältnis gegenüber Ihrem Vermieter, in einer mangelfreien Wohnung zu leben. Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst mit meiner Antwort weiterhelfen konnte und bedanke mich bei Ihnen für das entgegengebrachte Vertrauen. Für das weitere Vorgehen in Ihrer mietrechtlichen Angelegenheit wünsche ich Ihnen einstweilen viel Erfolg. Einstweilen wünsche ich Ihnen trotz der Widrigkeiten ein schönes Wochenende.

Frage: Ich habe eine Eigentumswohnung in Mainz, die vermietet ist. Nach dem Winter trat Schimmel in 2 Zimmern (Schlafzimmer, Kinderzimmer) auf. Meine Mieter informierten mich und ich habe umgehend mit der Hausverwaltung einen Gutachter und einen Handwerker informiert, die sich der Sache angenommen haben. Aufgrund von Trocknungs- / und Handwerksarbeiten, haben die Mieter 2 Woche die 2 Räume nicht vollständig nutzen können und mussten im Wohnzimmer schlafen. Jetzt möchten sie eine Mietminderung geltend machen. Ist das rechtens? Wenn ja; wie hoch dürfte sie sein. Des weiteren verlangen Sie von mir, dass ich die Rückwände ihres Kleiderschranks bezahle, die durch den Schimmel zu Schaden gekommen sind. Muss ich die Kosten übernehmen oder müssen sie dieses selber tun, weil sie den Schimmel nicht "früh genug" gemerkt haben? Der Schimmel war durch eine Wärme-/Kältebrücke in der Isolierung verursacht worden. Ursache ist nun aber behoben.

Antwort: Sehr geehrte Mandantin, gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit den Ansprüchen der Mieter aufgrund des aufgetretenen Schimmels Stellung. 1. Jetzt möchten sie eine Mietminderung geltend machen. Ist das rechtens? Sofern die Mieter den Schimmel ab Kenntniserlangung unverzüglich gemeldet haben und auch kein grobes Verschulden hinsichtlich des Zeitpunktes der Kenntniserlangung vorliegt, können die Mieter gem. § 536c in Verbindung mit § 536 BGB durchaus Mietminderung geltend machen. so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2. Wenn ja; wie hoch dürfte sie sein. Gem. § 536 Abs. 1 BGB haben die Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert war, also offenbar für die 2 Wochen, in denen die 2 Schlafräume nicht als solche genutzt werden konnten, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Frage der Höhe der Angemessenheit ist letztlich eine Einzelentscheidung des zuständigen Gerichts je nach den konkreten Feststellungen des Einzelfalles. Ein Anhaltspunkt stellt die Größe der nicht benutzbaren Wohnfläche an der Gesamtfläche der Wohnung dar. Allerdings kann die sich hierbei ergebende Quote nicht pauschal angewendet werden, sondern weiterhin ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den nicht nutzbaren Räumen um 2 wesentliche Schlaf- und Aufenthaltsräume handelt. Folglich scheint eine Mietminderung für die 2 Wochen der Nichtnutzbarkeit von Schlaf- und Kinderzimmer von etwa 50% angemessen. 3. Des weiteren verlangen Sie von mir, dass ich die Rückwände Ihres Kleiderschranks bezahle, die durch den Schimmel zu Schaden gekommen sind. Muss ich die Kosten übernehmen oder müssen sie dieses selber tun, weil sie den Schimmel nicht "früh genug" gemerkt haben? Sofern zumindest ein Mitverschulden der Mieter bei der frühzeitigen Beseitigung des Schimmels nachweisbar wäre, was letztlich aus dem Gutachten hervorgehen müsste, wäre es möglich, den grds. gem. § 536a BGB gegebenen Schadensersatzanspruch zu vermindern bzw. evtl. vollständig entfallen zu lassen. Leider sind Sie als Vermieter aber für den Umstand beweispflichtig, dass ein Mitverschulden der Mieter vorliegt, dass diese also den Schimmel nicht rechtzeitig festgestellt oder gemeldet haben. Sollte sich ein entspr. Hinweis in dem Ihnen vorliegenden Gutachten nicht finden, ist leider von einer vollständigen Kostentragungspflicht Ihrerseits auszugehen, sofern der Mangel an der Mietsache den Schaden am Kleiderschrank der Mieter ausgelöst hat.