Telefonische Rechtsberatung zum Thema Mietvertrag

Nürnberg (D-AH) - Eine Toilette ist kein Müllschlucker. Wird in einem Mietvertrag extra besondere Sorgfalt beim Umgang mit den Sanitäranlagen in einem Haus verlangt, so haben sich alle Bewohner daran zu halten. Werden über den WC-Abfluss trotzdem Tampons entsorgt und kommt es dadurch zu einer Verstopfung der Rohre, hat die dafür verantwortliche Mieterin die Kosten für die teure Reinigung der Abwasseranlage alleine zu tragen. Eine solche Reparatur kann nicht zu Lasten des Vermieters gehen, hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil das Amtsgericht Bergheim entschieden (Az. 28 C 219/07). Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, ist das von der umstrittenen Verstopfung betroffene Haus in Pulheim an eine so genannte Fäkalienhebeanlage zur Entsorgung des Abwassers angeschlossen. Die arbeitet mit einer Pumpe, der ein Zerhacker vorgeschaltet ist, welcher Festteile und Papier pumpfähig zerkleinert. Sind die zu groß, fällt die ganze Anlage aus. Über diesen Umstand war die Mieterin der Wohnung im Souterrain des Hauses bei ihrem Einzug vor einem Jahr aufgeklärt worden, wobei der Eigentümer ausdrücklich darauf hinwies, dass in dem WC der Wohnung insbesondere keine Damenhygienetextilien entsorgt werden dürften. Die neue Bewohnerin hielt sich aber offensichtlich nicht daran, wodurch es bei ihr mehrfach zu Toiletten-Verstopfungen kam, die der Vermieter immer wieder beseitigen ließ. Schließlich versagte die gesamte Fäkalienhebeanlage des Hauses, und für die umfangreichen Rohr- und Filterreinigungsarbeiten fielen Kosten in Höhe von 321,47 Euro an. Das Geld wollte der Hausbesitzer nun von der Frau als Verursacherin des Übels zurück haben. Zu Recht, wie das Amtsgericht entschied. Ein als Zeuge geladener Arbeiter der Reparaturfirma hatte nämlich ausgesagt, dass alle Tamponreste eindeutig in dem separaten Rohr gefunden wurden, das nur aus der Wohnung der Frau kam - und nicht, wie von ihr unterstellt, aus dem benachbarten Büro oder dem Waschmaschinenraum des Hauses. Auch der Behauptung, die Rückstände würden dann eben von einer Vormieterin stammen, widersprach der Fachmann. Dann hätte sich die Verstopfung aufgrund der erheblichen Menge der gefundenen Tampons bereits zu einem bedeutend früheren Zeitpunkt bemerkbar machen müssen - und nicht erst jetzt, über ein Jahr nach dem Neueinzug.

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Frage: Mietverhältnis begann am 01.10.2005 endet jetzt zum 15.08.2009. Im Mietvertrag steht unter Punkt 4: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. Im Mietvertrag steht unter Punkt 5: Als angemessene Schönheitsreparaturen gelten in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Unter weitere Vereinbarungen: Bei Rückgabe der Mietsache sind alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen, ansonsten gilt Punkt 5 vollinhaltlich. Mietvertrag wurde vom Mieter auch so unterschrieben. Meine Frage lautet: Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?

Antwort: Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle...? vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie in der Regel alle..., grds. alle... ? wie in Ihrem Fall ? nicht enthalten ist. Sofern die Schönheitsreparaturklauseln in Ziffer 4 und 5 ? wovon ich ausgehe ? nicht privatschriftlich im einzelnen ausgehandelt wurden, sondern per Formular vertragsmäßig vorformuliert waren, gilt die o.g. Rechtsprechung, so dass Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages unwirksam sind und keinerlei Rechtspflichten oder Rechtsansprüche auslösen. Anders liegt die Rechtslage bei den ?weiteren Vereinbarungen?, da ich davon ausgehe, dass diese wie üblich hand- oder maschinenschriftlich in das bestehende Mietvertragsformular ergänzt wurden. Denn für diesen Fall greift die o.g. BGH-Rechtsprechung ausdrücklich nicht. Vielmehr sollen Individualvereinbarungen weiterhin auch über diese Punkte zulässig sein. Der Mieter ist daher lediglich verpflichtet, die in den ?weiteren Vereinbarungen? enthaltenen und konkret beschriebenen Maßnahmen durchzuführen, konkret ?alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen?. Die voll inhaltliche Bezugnahme auf Punkt 5 des Mietvertrages kommt demgegenüber nicht zum Tragen, da Punkt 5 wie oben beschrieben aufgrund der neuesten BGH-Rechtsprechung als unwirksam zu beurteilen ist.

Frage: Bei Renovierungsarbeiten im DG kam es zu einem Wasserschaden der auf die darunter liegende Wohnung übergriff. Dort ist jetzt im Schlafzimmer auf der Decke ein Wasserfleck deutlich sichtbar und die Matratze der Mieterin wurde nass, wird jedoch von der Haftpflicht bezahlt! Der Wasserschaden ist auch sofort der entsprechenden Versicherung gemeldet worden und wird in Kürze behoben. Da die Mieterin das Schlafzimmer zur Zeit nicht nutzen kann, fordert sie eine Mietminderung von 50%. Meine Frage konkret ist, ob diese 50% wirklich gerechtfertigt ist und falls nicht wieviel Mitminderung wäre angemessen?

Antwort: Sehr geehrte Mandantin, Ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch (dem Wohnen) nicht oder nur eingeschränkt verwendbar sind, weil Mängel vorliegen, die von der Mietsache ausgehen, ihr selbst anhaften oder auch von außen auf sie einwirken. Der Mangel muss hierbei von einiger Intensität sein. Dies ist vorliegend grundsätzlich der Fall, da der Wasserfleck bzw. die eindringende Feuchtigkeit das Bewohnen des Schlafzimmers offenbar unmöglich machen bzw. zumindest stark einschränken. Darauf, dass Sie als Vermieterin hier offenbar kein Verschulden an dem Eindringen des Wassers aus der darüber liegenden Wohnung trifft, kommt es nicht an. Eine Mietminderung ist demzufolge dem Grunde nach berechtigt, jedoch ist die Höhe vorliegend fraglich. Vorauszuschicken ist, dass es nach der Rechtsprechung für die Berechnung der Höhe der Mietminderung stets auf sämtliche Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung hierzu leider nicht ganz einheitlich ist. Allerdings erscheinen 50 Prozent vorliegend in der Tat sehr hoch gegriffen. 50 Prozent wird von den Gerichten grundsätzlich nur dann verhängt, wenn in der gesamten Wohnung oder aber zumindest in mehreren Räumen Feuchtigkeitsschäden von einigem Gewicht auftreten. So hat z.B. das AG Leverkusen für die Durchfeuchtung des Teppichs und Tropfwasser durch die Zimmerdecken 50 Prozent Mietminderung für angemessen gehalten (AG Leverkusen 18.04.79, 23 C 471/76). Für Wasserschäden von einiger Erheblichkeit nur in einzelnen "wichtigen" Räumen wie Schlafzimmer und Wohnzimmer (bei Kellner und Abstellkammern selbstverständlich weniger) werden in der Regel Minderungen von 20 bis 30 Prozent für angemessen erachtet. Für tropfendes Wasser aus der Zimmerdecke nach einem Schneesturm geht z.B. das AG Kiel (26.06.80, 13 C 9/80) von einer Minderung in Höhe von 30 Prozent aus. Für Feuchtigkeitsschäden mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung hat dagegen das AG Marbach (24.05.2007, 3 C 462/06) nur 25 Prozent Minderung der Miete angenommen. Abschließend empfehle ich daher mit dem Hinweis auf die erwähnte Rechtsprechung, hier eine Minderung der Miete in Höhe von 20 bis maximal 30 Prozent anzubieten bzw. mit der Mieterin zu verhandeln.