Telefonische Rechtsberatung zum Rechtsgebiet Mietrecht

Nürnberg (D-AH) - Bezahlen die Bewohner eines Einfamilienhauses die laut Mietvertrag spätestens jeweils zum 3. Werktag fällige Miete ständig später, kann der Hausbesitzer ihnen schließlich kündigen und die Räumung gegebenenfalls per Klage durchsetzen. Das gilt auch dann, wenn die Hausbewohner vor Gericht behaupten, sich nur geirrt zu haben und der Meinung gewesen zu sein, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen. Darauf hat jetzt der Bundesgerichtshof bestanden (Az. VIII ZR 91/10).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, waren die säumigen Mieter des Hauses im baden-württemburgischen Achberg mehrfach von ihrer Vermieterin abgemahnt worden, die zu Monatsbeginn anstehenden Zahlungen doch pünktlich zu tätigen. Als das Geld aber weiterhin erst zur Monatsmitte und darüber hinaus eintraf und die Mieter auch nicht auf wiederholte Kündigungen reagierten, erhob die Hausbesitzerin Räumungsklage.

Und das zu Recht, wie Deutschlands oberste Bundesrichter betonten. Eine andauernde und trotz Abmahnung des Vermieters fortwährend verspätete Entrichtung der Mietzahlung stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund laut Bürgerlichem Gesetzbuch rechtfertigt. Spätestens mit den Abmahnungen wäre der von den Betroffene ins Felde geführte Irrtum hinsichtlich des Zahlungstermins vermeidbar gewesen. Zumal die zwingende Verpflichtung des Mieter zur pünktlichen Zahlung nicht aufgehoben wird, wenn ihm nur Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann.

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Nürnberg (D-AH) - Ist des Nachbarn Garage sanierungsbedürftig, muss man ihn für diese Arbeiten, wenn sie anders nicht zu machen sind, aufs eigene Grundstück lassen. Das hat das Landgericht München (Az. 30 S 6244/06) entschieden. Die unzugängliche Grundstückbesitzerin, die ihrer Nachbarin den Zugang dafür verweigert hatte, wurde jetzt sogar dazu verurteilt, die Sanierungsarbeiten an der Nachbargarage auf ihre Kosten durchführen zu lassen.
Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, wuchert an der Hinterwand der Garage Efeu, dessen Wurzelwerk das Gemäuer zu untergraben droht und beseitigt werden muss. Für die dringlichen Sanierungsarbeiten einschließlich einer neuen Verputzung ist vorübergehend ein Baugerüst zu errichten und Baumaterial abzulagern - wozu nur der Grund und Boden der bockigen Nachbarin zur Verfügung steht.
Der Garagenbesitzerin ist zwecks Kontrolle der Schadensbeseitigung nicht nur der freie Zutritt zum Nachbargrundstück zu gewähren, berichtet Rechtsanwalt Hans-Jürgen Leopold (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1867800-0 für 1,99 Euro pro Minute). Vielmehr seien Schäden wie diese immer auch von dem zu beseitigen, von dessen Boden sie ausgehen. Und der Efeu wächst nun mal bei der bockigen Grundstücksbesitzerin, die das ganze also auch noch zu bezahlen hat, sagt der Anwalt.

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Frage: Mutter verstorben. Kündigung ihrer Wohnung zum 30.11.2009. Jetzt geht es um die Schönheitsreparaturen, die laut Vertrag durchzuführen wären. Haben in den unterlagen die allgemeinen Vertragsbestimmungen nicht mehr gefunden. Was ist mit der Mietkaution? Wohnung wurde angemietet am 01.05.1995.

Antwort: Sehr geehrte Mandantin,

ohne Kenntnis des Mietvertrages ist Ihre Frage leider nicht konkret zu beantworten.

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen. Es entspricht jedoch regelmäßiger Praxis, dass diese Verpflichtung in den Mietverträgen auf den Mieter abgewälzt werden. Dieses ist zulässig.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren einige dieser Regelungen für nichtig erklärt. Das war immer dann der Fall, wenn der Mietvertrag eine starre Fristenregelung für einzelne Schönheitsreparaturen (Pflicht zu Schönheitsreparaturen in 3, 4 oder 5 Jahren) vorsah und auch am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchgeführt werden mussten, wenn diese objektiv gar nicht notwendig waren. Die Nichtigkeit der Regelung führt dann dazu, dass die ursprüngliche Pflicht des Vermieters die Schönheitsreparaturen durchzuführen wieder auflebt und dieses der Mieter nicht mehr muss.

Mittlerweile gibt es eine Vielzahl von Entscheidungen, was eine "starre Fristenregelung" ist. Diese liegt z.B. dann nicht vor, wenn nur "üblicherweise" innerhalb fester Fristen renoviert werden muss. Da es letztlich auf jedes Wort im Mietvertrag ankommt, kann ohne Kenntnis des Mietvertrages hier keine halbwegs verbindliche Aussage gegeben werden.

Die Kaution muss der Vermieter mit Zinsen zurückzahlen, wenn alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis abgewickelt sind. Dazu gehört neben eventuellen Schönheitsreparaturen z.B. auch die letzte Abrechnung der Nebenkosten, so dass eine Auszahlung der Kaution unter Umständen erst nach 6 Monaten noch korrekt sein kann.

Frage: Ich möchte zum 01.10.09 eine Wohnung anmieten, die ich auch renoviere, d.h. streiche und Laminat verlege. Inwieweit muss der Besitzer bzw. Vornutzer die Wohnung hinterlassen (alte Teppichböden entsorgen)? Trägt der Besitzer auch Anteil an Bezahlung der Böden? Ist eine Mietminderung zulässig, weil Bad und Zugang zur Wohnung noch im Umbau?
Sind Mieter für Böden zuständig oder ist es eine Vereinbarungssache?

Ich muss noch hinzufügen, dass der Hauseigentümer der Vornutzer meiner Wohnung war. Am Samstag möchte ich mit der Legung des Laminats beginnen und dazu müssen die Teppichböden herausgenommen sein, was der Eigentümer nicht als seinen Aufgabenbereich sieht. Was ist richtig?

Antwort: Sehr geehrte Frau Riegel,

Fragestellung:

1. Zustand der Wohnung bei Einzug
2. Beteiligung des Vermieters an Investitionen in der Wohnung
3. Mietminderung

Zu 1.:
Als erstes sollten Sie vor Einzug die Wohnung genau fotografieren, damit der Zustand bei Ihrem späteren Auszug dokumentiert werden kann. Des Weiteren sollten Sie unbedingt bei Einzug ein Übergabeprotokoll erstellen, in welchem sämtliche Mängel und Nachteile festgehalten werden.

Der Zustand der Wohnung bei Einzug ist gesetzlich nicht geregelt oder vorgeschrieben. Die Grenze ist zum einen die Zumutbarkeit und zum anderen der Punkt, ab welchem die Gesundheit oder körperliche Sicherheit des Mieter beeinträchtigt wird. Eine Verpflichtung des Vermieters, vorhandene Bodenbeläge zu entfernen oder neue zu verlegen besteht nicht.

Der Vorteil einer nichtrenovierten oder dürftig ausgestatteten Wohnung liegt darin, dass der Vermieter nur einen geringeren Mietzins verlangen kann, als er erzielen könnte, wenn er die Wohnung in einem Topzustand vermietet. Für den Mieter hat das häufig den entscheidenden Vorteil, dass er sich die Wohnung gestalten kann wie er will. Sämtliche Mieterinvestitionen dürfen nicht zum Anlass einer Mieterhöhung genommen werden. Bei langfristig geplanten Mietverhältnissen kann dies von erheblichem Vorteil.

Zu 2.:
Eine Beteiligung des Vermieters an Investitionen des Mieters in der Wohnung ist stets freiwillig und kann zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Einbauten, ob festes Mobiliar, Trennwände oder Bodenbeläge, auch Parkett hat der Mieter bei Auszug wieder zu entfernen (sog. Rückbau), sofern mit dem Vermieter keine Übernahmevereinbarung getroffen wurde.

Investitionen des Vermieters schlagen regelmäßig auf den Mietpreis durch, sofern sie nicht lediglich dem Erhalt der Mietsache dienen..

Zu 3.:
Vom allgemeinen Zustand der Wohnung sind Mängel zu unterscheiden. Mietmängel sollte und muss der Mieter sofort bei Einzug monieren und Abhilfe verlangen. Tut der Mieter dies nicht, läuft er Gefahr, seinen Mietminderungsanspruch zu verlieren. Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte auf Minderung oder Selbstvornahme nicht zu, vgl. § 536 b BGB. Auch aus diesem Grunde sollte der Zustand der Mieträume bei Einzug dokumentiert und fotografisch festgehalten werden.