Frage: Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel in Köln:
Wie hoch darf meine bisherige Miete 300? kalt plus 65? NK erhöht werden?(59 qm)
Sie ist seit 10 Jahren nicht erhöht worden.
Ist es notwendig, einen neuen Mietvertrag zu machen oder kann der alte Mietvertrag bestehen bleiben? Der Eigentümer meinen Hauses hat seit August gewechselt.
Antwort: Gemäß § 566 BGB wird der bestehende Mietvertrag bei Kauf mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. An den mit dem vorherigen Eigentümer vreinbarten Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag ändert sich nichts. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages ist daher nicht erforderlich.
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur orstüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn - wie dies bei Ihnen der Fall ist - die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert besteht. Allerdings ist die Mieterhöhung nicht nur duch die sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergebende Vergleichsmiete begrenzt. Die Miete darf auch nicht um mehr als 20% gegenüber dem vor drei Jahren geltenden Mietzuns erhöht werden (sogenannte Kappungsgrenze). In Ihrem Falle bedeutete das, dass die Kaltmiete auf maximal 360,00 ? erhöht werden darf, auch wenn sich aus dem Mietspiegel ein höherer Betrag errechnen lässt.
Bei der Geltendmachung der Mieterhöhung muss der Vermieter das dafür in § 558 a BGB vorgesehene Verfshren einhalten. Erforderlich ist
- die Bezugnahme auf den Mietspiegel, die Auskunft aus der Mietdatenbank oder das
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- bei Bezugnahme auf den Mietspiegel die Einordnung in die jeweiligen Rubriken des
Mietspiegels.
Liegt Ihnen das Mieterhöhunsverlangen Ihres Vermieters vor, haben Sie eine Überlegungszeit von zwei Monaten. Entspricht das Mieterhöhungsverlangen den oben dargestellten Voraussetzungen und stimmen Sie aus diesem Grunde zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erstmals fällig.
Sie haben aber auch die Möglichkeit das Mietverhältnis bis zum Ablaluf von zwei Monaten nach Zugang des Erhöhungsverlangens zu kündigen. In diesem Falle wird die erhöhte Miete nicht fällig (§ 561 BGB).
Haben Sie weder gekündigt, noch auf zugestimmt, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Wegen der damit verbundenen Kosten empfehle ich Ihnen, nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens innerhalb der Frist von zwei Monaten zu entscheiden,ob Sie die erhöhte Miete akzeptieren oder lieber umziehen wollen.
Rechtsanwalt Bernd Beder
Frage: Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine Mieterhöhung zu akzeptieren.
Sie zahlt seit 2004 für eine komfortable 125 qm-Wohnung in 1A-Wohnlage in Bonn, Garage und Garten, ? 1050,00 Kaltmiete.
Ich möchte um ? 100,00 erhöhen. Gründe:
- gestiegene Preise und Mieten in Bonn seit 2004
- Insider: In der Nachbarschaft werden höhere Mieten gezahlt.
Zum Vergleich: Die Oberwohnung (130 qm) hat seit 2002 einen höheren Mietpreis
(? 1080,00), ohne den Vorteil einer Garage und des Gartens aufzuweisen. Außerdem ist
die von mir vermietete Wohnung durch Umbau und Ausstattung (2 Bäder, Terrakottaböden
mit Fußbodenheizung, Einbauküche u.a.) wesentlich komfortabler.
- Ich investiere noch in diesem Monat in die Erneuerung der Heizungsanlage (? 4900,00).
Die Mieterin erspart demzufolge laut Aussage des Installateurs 20% der Verbrauchskosten.
Frage: Kann ich mich im Falle einer Klage gegen die Mieterin durchsetzen?
Antwort: Ich nehme zunächst einmal an, dass sich die Mieterhöhung nicht aus dem Mietvertrag selbst ergibt, zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder einer Staffelmiete nach § 557 b BGB.
1. Sie können die Miete dann erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mieterhöhung kann dann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen.
Nach Ihrer Schilderung ist die Miete länger als 15 Monate unverändert geblieben und ein letztes Erhöhungsverlangen entweder nicht existent oder jedenfall älter als 12 Monate, so dass Fristen der Mieterhöhung nicht entgegenstehen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. II BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist dabei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Sie können die ortsübliche Vergleichsmiete auch aus dem Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB nehmen, der für die Stadt Bonn mit Sicherheit in qualifizierter Form vorliegt.
Den Mietspiegel können Sie bei der Stadt, dort beim Wohnungsamt, erfragen, eventuell auch im Internetauftritt der Stadt einsehen.
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen, dieser Betrag wird durch die von Ihnen geplanten 100,00 ? monatlich aber nicht erreicht.
Zum Verfahren:
Das Mieterhöhungsverlangen ist der Mieterin nach § 558 a BGB in Textform, das bedeutet, unterschrieben und per Einschreiben, zuzusenden- Darin ist die Mieterhöhung zu begründen.
Sie können sich darin auf den Mietspiegel beziehen, suchen Sie dort die vergleichbare Grundlage heraus, benennen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die Spanne, in der sich diese Vergleichsmiete bewegt, und schreiben Sie, dass Sie bis zu dieser Höhe beziehungsweise in diesem Rahmen die Miete um die gewünschten 100,00 ? erhöhen möchten.
Nehmen Sie in das Schreiben auch die eingangs genannten Fristen auf und fordern Sie die Mieterin auf, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen.
Falls der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
Wenn er bzw. sie der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen.
Diese Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
In dem beschriebenen Rahmen hat die Klage alle Aussicht auf Erfolg; allerdings ist zu empfehlen, sie trotzdem nur mit einem Anwalt einzureichen, da schon kleinere Formfehler Ihnen den Prozessen verhageln oer zumindest erheblich verzögern können.
Im Prinzip ist Ihre Frage hiermit beantwortet, da Sie schon, falls die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt als die Miete, die die Mieterin jetzt bezahlt, die Mieterhöhung wie beschrieben durchführen können.
2. Der Vollständigkeit halber, oder für den Fall, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich niedriger sein sollte als die derzeit bezahlte Miete, noch zu den von Ihnen genannten Erneuerungskosten der Heizungsanlage:
Abgesehen von Reparatur- oder reinen Erhaltungskosten können Sie die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB wie folgt auf die Mieterin umlegen:
Die Modernisierung muss bereits vorgenommen sein, das heisst, die Kosten müssen bereits entstanden sein.
Die Energieeinsparung muss nicht groß sein, aber messbar und dauerhaft.
Sie müssen dann ausrechnen, welcher Teil der Kosten auf die Wohnung der Mieterin entfällt und können deren Miete dann um 11 % jährlich dieser Kosten erhöhen.
Das Verfahren hierbei ist wesentlich einfacher als dasjenige bei der oben geschilderten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; hier müssen Sie nur ausrechnen und der Mieterin schriftlich mitteilen; die Mieterhöhung hängt hier nicht von der Zustimmung der Mieterin ab; Sie müssen daher auch nicht notfalls auf diese Zustimmung klagen.
Sie können beide Formen der Mieterhöhung unabhängig voneinander vornehmen (oder auch zusammen); es kann also quasi 2 Erhöhungen gleichzeitig geben.
Rechtsanwalt Peter Muth
Frage: 1. Ich bin Mieterin von Praxisräumen, die ich im Februar übernommen habe. Mein Vorgänger zahlte für ca. 230 qm 1670 Euro Monatsmiete, ich zahle laut Vertrag 2400 Euro. Darf man so viel erhöhen? Ist das dem Mietspiegel der Stadt entsprechend?
2. Die Räume sind in schlechtem Zustand. Fenster sind undicht, Deckenlampen defekt etc.
3. Der letzte Anstrich war vor 10 Jahren laut Vermieterin (die Wände sind zum Teil grauschwarz statt weiß). Sie ist der Meinung, dass ich das Streichen (Kostenvoranschlag 4200 Euro) selbst zahlen muss.Mi
Antwort: Sehr geehrte Frau Dr. med. Scherrenbacher,
Fragestellung:
1. Recht des Vermieters von Gewerberäumen, die Miete deutlich über der des Vormieters zu vereinbaren; Berücksichtigung des Mietspiegels
2. Rechte des Mieters bei schlechtem Zustand der Mieträume
3. Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
zu 1.:
Im Mietrecht sind zwei Bereiche deutlich zu unterscheiden: Zum einen die Vermietung von Wohnraum und zum anderen die Vermietung von Gewerberäumen/Geschäftsräumen. Der sog. Mieterschutz, der im deutschen Mietrecht eine hohe Ausprägung gefunden hat, ist im Gewerbemietrecht kaum wiederzufinden. Hier ist vieles frei vereinbar, was im Wohnraummietrecht nur eingeschränkt möglich ist.
So finden zwar die §§ 535 bis 548 BGB auch auf Geschäftsräume Anwendung; die Regelungen über die Miethöhe (§§ 557 bis 561 BGB) hingegen nicht mit der Folge, dass der Mietspiegel nicht zur Anwendung gelangt. Im Gewerbemietrecht ist kann die Miethöhe stets frei ausgehandelt werden. Die Grenze liegt hier allenfalls in der Sittenwidrigkeit. Im Übrigen unterliegt die Miethöhe stets dem Ergebnis von Verhandlungen. Sie waren bei Abschluss des Vertrages keineswegs gezwungen, die vorgeschlagene Miethöhe zu akzeptieren. Andererseits kann Ihre Vermieterin nach dem vorgelegten Mietvertrag die Miete während der Vertragslaufzeit nicht einseitig erhöhen.
zu 2.:
Bei undichten Fenstern und defekten Deckenlampen handelt es sich um Mängel der Mietsache. Gem. § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Tut er dies nicht, d. h. beseitigt er Mängel trotz Anzeige und Aufforderung durch den Mieter nicht, kann der Mieter gem. § 536 a BGB die Miete mindern. Kommt der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und gem. § 536 a Abs. 2 BGB Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Dies gilt gem. § 3 Nr. 7 des Mietvertrages auch für kleine Instandsetzungen.
zu 3.:
Im Gegensatz zu den Schäden und Mängeln der Mietsache handelt es sich bei den zu Ihrer dritten Frage angesprochenen Beeinträchtigungen um die sog. Schönheitsreparaturen. Diese werden in nahezu allen Mietverträgen, ob Wohnraum oder Gewerberaum auf den Mieter abgewälzt. In Ihrem Fall sind die Schönheitsreparaturen jedoch gem. § 3 Nr. 6 des Mietvertrages vom 06.03.2009 vom Vermieter auf dessen Kosten auszuführen. Sie können Ihre Vermieterin daher auffordern, die von Ihnen gewünschten Renovierungen vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.
Hinweis: In § 3 Nr. 6 und Nr. 7 des Mietvertrages ist jeweils das Kästchen Vermieter angekreuzt. Die freiwillige Übernahme von kleinen Instandsetzungen und vor allem Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ist mir in meiner langjährigen Praxis noch kein einziges Mal vorgekommen. Ich kann nur vermuten, dass dies beim Ankreuzen der Kästchen im Mietvertrag versehentlich geschah. Es ist jedenfalls völlig unüblich und außergewöhnlich.
Ihre Vermieterin ist allerdings hieran gebunden. Bei genauem Hinsehen lässt das Formular kein anderes Ergebnis zu. Im Übrigen gilt bei formularmäßigen Verträgen der alte Grundsatz: Ambiguitas contra stipulatorem
Rechtsanwalt Uwe Peters
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