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Die Tücken bei außerordentlichen Kündigungen wegen säumiger Mietzahlungen

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Tanja Wendel
Stand: 29.09.2014

Ein Vermieter kann aus wichtigem Grund, d.h. fristlos/außerordentlich kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist; oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Kündigungen sind im Mietrecht grundsätzlich schriftlich zu verfassen, den Zugangsbeweis muss stets der Erklärende der Kündigung führen können.Im Kündigungsschreiben muss der fristlose Grund begründet werden (z.B. konkrete Auflistung der säumigen Mietzahlungen). Eine Belehrungspflicht des Vermieters gem. §§ 574 ff. BGB besteht bei Kündigungen aus wichtigem Grund natürlich nicht.

Es empfiehlt sich, bei außerordentlichen Kündigungen den Mieter zugleich im Kündigungsschreiben zur unverzüglichen Räumung und ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache aufzufordern. Räumt er nicht freiwillig, darf der Vermieter nicht eigenmächtig räumen, Schlösser austauschen, aussperren oder ähnliche Selbstjustiz üben - sonst besteht die Gefahr für Schadensersatzansprüche oder auch strafrechtliche Verfolgung gegen den Vermieter.

Der Vermieter wird in solchen Fällen Räumungsklage erheben müssen. Bei der Räumungsklage besteht für den Vermieter ein nicht unerhebliches Kostenrisiko, § 569 III BGB: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

In solchen Fällen entfällt der fristlose Kündigungsgrund rückwirkend - und der Vermieter bleibt gleichsam auf den Kosten des Räumungsrechtsstreits sitzen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

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