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Vertragsgestaltung bei langfristiger Bindung im Mietvertrag

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 28.08.2013

Wie lange darf der Mieter an den Mietvertrag gebunden werden? § 573c BGB regelt zwar die Fristen der ordentlichen Kündigung. Eine Kündigungsfrist hilft aber nicht, wenn wirksam auf die Kündigung im Mietvertrag oder durch Individualabrede verzichtet wird. Bei der Staffelmiete ist das zulässig, dies ergibt sich direkt aus dem Gesetz. Danach darf das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden, vgl. § 557a Abs. 3 BGB.

Die Zulässigkeit derartiger Kündigungsverzichtsklauseln ist im Übrigen nicht gesetzlich geregelt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte entschieden (Urteil vom 8.12.2010, Az. VIII ZR 86/10), dass in vorformulierten Mietverträgen enthaltene Kündigungsverzichtsklauseln der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen. Im Prinzip ist es danach zwar möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts - auch formularmäßig - zu vereinbaren. Wenn die Grenze von 4 Jahren überschritten wird, dann führt der Kündigungsverzicht nach dem Rechtsgedanken von § 557a Abs. 3 BGB regelmäßig zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Bei einer Individualvereinbarung wird nach § 305b BGB allerdings die Inhaltskontrolle vollkommen ausgeschlossen.

Wenn es beim Abschluss des Mietvertrags zu einer Individualvereinbarung kommt, dann empfehlen sich vorsichtshalber individuell ausgehandelte Ergänzungen des Mietvertrags. Zunächst kommt die Formulierung aus dem entschiedenen Fall in Frage. Tipp: Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre auszuziehen, ist er berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.

Andere Formulierungsvorschläge sind folgende: Bei einem unvorhersehbaren Fall, in dem es für den Mieter ohne Verschulden notwendig wird, die Wohnung aufzugeben, z. B. bei Verlust des Arbeitsplatzes, berufsbedingtem Umzug oder im Falle einer Ehescheidung, hat er zusätzlich ein vertraglich ausgehandeltes Recht zur Kündigung des Mietvertrags nach den normalen im BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (§ 573c BGB).

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