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Mietminderung wegen Verletzung des Konkurrenzschutzes

Stand: 02.05.2013

Mit Urteil vom 10.10.2012 entschied der BGH, Az. BGH XII ZR 117/10, dass eine Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB darstellen, und damit eine Mietminderung rechtfertigen kann. Ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes, sei er vertragsimmanent oder vertraglich vereinbart, einen Mangel der Mietsache darstelle, war bislang höchstrichterlich noch nicht entschieden.

Die Vorinstanz hatte die Verletzung des Konkurrenzschutzverbotes auf die Klage des Mieters im zu entscheidenden Fall zwar bejaht, hingegen darin keinen eine Minderung des Mietzinses rechtfertigenden Mietmangel gesehen, und deshalb in der Berufung einen Anspruch auf Mietminderung verneint. Das OLG begründete dieses Urteil vor allem damit, dass seitens des OLG in der Verletzung des Konkurrenzschutzes nur eine mittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Gebrauchs der Mietsache als gegeben angesehen wurde und eine solche würde eben vor dem Hintergrund, dass der Fehlerbegriff bei umgebenden, außerhalb des Mietobjekts liegenden Umständen nicht ausufern soll, nicht ausreichen, um einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB anzuerkennen.

Im Revisionsverfahren hielt auch der BGH an der vorgenannten Differenzierung fest, bestätigte zunächst, in dem er ausführt, [dass], "zu dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören über deren physische Beschaffenheit hinaus auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen. Dazu gehören auch Störungen, die außerhalb der Mietsache liegen. Um eine Ausuferung des Fehlerbegriffs zu vermeiden, führen solche außerhalb der Mietsache selbst liegenden Umstände allerdings nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen."

Anders als das OLG geht der BGH in der aktuellen Entscheidung aber davon aus, dass die Verletzung des Konkurrenzschutzes sehr wohl eine unmittelbare Beeinträchtigung für die Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache sein kann. Das Maß der Minderung ergibt sich nach dem Urteil aus dem Maß der Beeinträchtigung im Einzelfall. Im BGH Urteil ist dazu zu lesen: "Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Anspruch auf Feststellung der Minderung der Miete und der Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete begründet sind, hängt dann davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist."

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