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Sonderkündigung einer vermieteten Wohnung für eine Pflegekraft rechtens?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 07.09.2017

Frage:

Meine Frau hat von ihren Eltern eine leerstehende Wohnung geschenkt bekommen. Die Schenkung ist vor einigen Tagen beim Notar beurkundet worden. Es sind keinerlei Einschränkungen bei der Schenkung vorgenommen worden.

Wir würden die Wohnung jetzt gerne vermieten. Allerdings möchte meine Schwiegermutter gerne, dass die Wohnung später einmal für eine Pflegekraft für sie genutzt werden kann. Wenn ich das Gesetz richtig verstehe, dann stellt das aber kein Sonderkündigungsrecht für uns dar, weil die Pflegekraft der Mutter meiner Frau nicht zu unserem Haushalt gehört. Wäre es möglich, ein solches Sonderkündigungsrecht herzustellen, z. B. indem wir den Schenkungsvertrag nachträglich ändern und eine Art Nießbrauchsrecht oder ähnliches einbauen würden?

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Antwort:

Höchstrichterlich ist anerkannt, dass ein schwer erkrankte Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietvertrages habenkann (hier Eigenbedarf), wenn er die Wohnung zumindest zeitweise mit Pflegepersonen (hier: seinen Eltern) bewohnen will. BGH, U. v. 20.10.2004 - VIII ZR 246/03 - NZM 2005, 143 f. Die Einräumung eines Nießbrauches zu Gunsten ihrer Eltern, würde also diese befähigen, einen zwischen ihnen und einem zukünftigen Mieter geschlossenen Mietvertrag, wegen Eigenbedarfs im Falle des Eintritts des Pflegefalls und der Einstellung einer Pflegeperson zu kündigen.

Fraglich ist allerdings, ob dies notwendig ist. Es wird die Rechtsansicht vertreten, da ß auch Kinder eine Wohnung kündigen können, wenn die Eltern eine Pflegeperson benötigen. Das Landgericht Potsdam beurteilte einen solchen Fall. Es war der Ansicht, dass da ein Eigentümer selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses haben kann, wenn er eine bisher nicht in seinem Haushalt lebende Hausgehilfin oder Pflegerin mit eigenem Wohnraum versorgen will, dies gemäß Paragraf 573 Abs.2 BGB auch für nahe Angehörige zutrifft (Az. 11 S 146/05).

Entscheidend ist dabei nicht, was die Gerichte für angemessen halten, sondern was der Vermieter nach seinen persönlichen Bedürfnissen als angemessen betrachtet. Es muss im Kündigungsschreiben aber dargelegt werden, welche Hilfsleistungen in welchem Umfang ganz konkret benötigt werden und dass diese nur durch eine feste Pflegeperson und nicht durch einen ambulanten Pflegedienst erbracht werden können.

Sie sollten den zukünftigen Mieter informieren, wenn schon zu Beginn des Mietverhältnisses ein Eigenbedarf absehbar ist. Sie trifft insoweit eine Aufklärungspflicht. Außerdem ist bereits im Kündigungsschreiben der Grund für den Eigenbedarf sowie die Person anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird. Der Umweg über den Nießbrauch ist, wenn man der Rechtsansicht des LG Potsdam folgt, nicht nötig. Ob andere Gerichte diese Ansicht teilen, muss offen bleiben.

Sollten Sie den Weg über den Nießbrauch wählen, hat dies steuerliche Konsequenzen. Die Mieteinnahmen sind durch Ihre Schwiegereltern zu versteuern. Bei der Einräumung eines Nießbrauchs sollten Sie auch Kostenfragen regeln. Da sich in den Übertragungsurkunden zumeist keine ausdrücklichen Regelungen zur Kostenverteilung finden, muss auf die gesetzliche Regelung zurückgegriffen werden. Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit verweist in § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB für die Ausgestaltung auf die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften, so auch auf § 1041 BGB. Danach obliegt dem Nießbrauchs- oder Wohnungsberechtigten während der Dauer seines Nutzungsrechts die Sorge für die Erhaltung der Sache. Da sein Recht allerdings nur auf die gewöhnlichen Nutzungen gerichtet ist und nicht auf die Substanz der Sache geht, treffen ihn auch nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten.

Sollte den Eltern der Nießbrauch eingeräumt werden, kann dies erhebliche Nachteile haben. Im Erbfall und im Falle der Notwendigkeit der Heimunterbringung greift hier keine Zehnjahresfrist, so dass dann der Wert der Wohnung voll bei einem eventuellen Pflichtteil zu berücksichtigen ist. Auch kann das Sozialamt die Rückgängigmachung der Schenkung auch nach über zehn Jahren im Bedarfsfall verlangen.



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